【正文】 【 安徽淮安義烏國(guó)際小商品城項(xiàng)目 】 前期策劃報(bào)告 OPEN 2023年 11月 28日 我們能做什么？ 定位思考 我們?cè)趺醋? ？ 策略思考 我們賺多少 ？ 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 contents 目 錄 我們 缺什么 其他開發(fā)商 在做什么 消費(fèi)者 經(jīng)營(yíng)者 要什么 我們 有什么 我們 能做什么 1 開發(fā)區(qū) 要什么 政府 在做什么 我們能做什么？ —— 思考分析篇 我們能做什么 —— 思考分析篇 contents 淮安概況 城市發(fā)展規(guī)劃與區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)域發(fā)展和規(guī)劃 淮安商圈調(diào)查 評(píng)估 淮安消費(fèi)者分析 淮安經(jīng)營(yíng)者分析 開發(fā)區(qū)市場(chǎng)專項(xiàng)研究 開發(fā)區(qū)調(diào)查、評(píng)估與預(yù)測(cè) 政府 在做什么 城市發(fā)展規(guī)劃與區(qū)域城市結(jié)構(gòu) 商貿(mào)服務(wù)業(yè)的政策導(dǎo)向 專業(yè)市場(chǎng)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃布局 小結(jié) 淮安城市概況 開發(fā)區(qū)發(fā)展與規(guī)劃 商業(yè)格局調(diào)研評(píng)估 淮安市轄清河、清浦、楚州、淮陰 4個(gè)區(qū)和漣水縣、金湖縣、洪澤縣、盱眙縣 4個(gè)縣。面積約 10072平方公里，人口 。市區(qū)面積 80平方公里，人口 80萬。 區(qū)位 —— 淮安市區(qū)位優(yōu)越。江蘇省淮安市位于江淮平原東部，江蘇省中部偏北，地處以上海為龍頭的長(zhǎng)江三角洲地區(qū)。 文化 —— 淮安市是首批全國(guó)歷史文化名城。明清鼎盛時(shí)與蘇州、杭州、揚(yáng)州并稱為運(yùn)河沿線的“四大都市”，有“運(yùn)河之都”之稱。 資源 —— 淮安是物產(chǎn)富饒的魚米之鄉(xiāng)。西有 日出斗金 的洪澤湖 ,東有盛產(chǎn)魚蝦鱉蟹的高郵湖、白馬湖。全境平原廣袤 ,土地肥沃 ,糧豐林茂 ,水域?qū)拸V ,盛產(chǎn)水產(chǎn)、蔬菜、林果、各類禽畜及優(yōu)質(zhì)糧油等農(nóng)副土特產(chǎn)品 ,是全國(guó)聞名的綠色農(nóng)副產(chǎn)品產(chǎn)加銷基地。礦產(chǎn)資源豐富 ,地下蘊(yùn)藏有巖鹽、芒硝、凹凸棒土、石油、天然氣等非金屬礦產(chǎn) ,居世界首位。 工業(yè) —— 淮安是新興的工業(yè)城市。全市有各類工業(yè)企業(yè)近 3萬家 ,其中包括淮陰卷煙廠等 10戶大型企業(yè)集團(tuán)和江蘇清印集團(tuán)等 50戶重點(diǎn)企業(yè)，近年來外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，特別是臺(tái)資集聚，臺(tái)灣富士康集團(tuán)淮安科技城、明基達(dá)方電子、臺(tái)玻、康師傅、旺旺、膳魔師等“大個(gè)頭”臺(tái)資企業(yè)紛紛來淮投資，正在逐漸形成繼深圳、東莞、昆山之后的國(guó)內(nèi)第四大臺(tái)資高地。 行政區(qū)域劃分與概況 淮安概況 PART ONE 交通 —— 淮安是迅速崛起的交通樞紐城市 。 已經(jīng)建成和即將建成的京滬 、 寧宿徐 、淮鹽 、 宿淮 、 寧淮等五條高速公路在境內(nèi)交匯 ,新長(zhǎng) 、 宿淮 、 連鹽淮鐵路連接南北 ， 貫穿東西 。 京杭大運(yùn)河貫穿市境南北 ， 同時(shí)輔以鹽河航道 、 淮河入海水道 、 入江水道等航道 ， 使淮安的水運(yùn)網(wǎng) 絡(luò)通江達(dá)海 ， 實(shí)現(xiàn)了淮安由傳統(tǒng)的 “ 運(yùn)河經(jīng)濟(jì) ” 向 “ 海河經(jīng)濟(jì) ” 的轉(zhuǎn)變 。 淮安漣水機(jī)場(chǎng)將進(jìn)一步鞏固淮安的交通樞紐地位 。 全市初步形成了一個(gè)以高等級(jí)公路為主骨架 ， 公路 、 鐵路 、 航空并舉的立體化大交通網(wǎng)絡(luò) ,凸顯了淮安在江蘇乃至長(zhǎng)三角地區(qū)的交通樞紐地位 。 行政區(qū)域劃分與概況 淮安概況 PART ONE 年 份 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023年 2023年上半年 GDP（億元） 增長(zhǎng)率 % % % % % % % % % % 小結(jié)：從上圖表可以看出，淮安市經(jīng)濟(jì)總量快速穩(wěn)步增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)總量以平均每年 %的速度增長(zhǎng)，進(jìn)入經(jīng)濟(jì)發(fā)展的快車道。2023年受金融危機(jī)影響，增長(zhǎng)速度略有下滑。 2023年經(jīng)濟(jì)有所回升， 2023年上半年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到 ，按可比價(jià)計(jì)算，同比增長(zhǎng) %，增幅高于全省平均增幅 ，繼續(xù)保持全省第一，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)的大幅跨越。 經(jīng)濟(jì)總量 淮安概況 PART ONE 小結(jié)：人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值穩(wěn)步提高，連續(xù)七年增長(zhǎng)率保持在 13%以上。 年份 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（元） 6422 7267 8108 9597 10683 13155 15600 18921 23300 增長(zhǎng)率 % % % % % % % % % 人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 淮安概況 PART ONE 三產(chǎn)業(yè)比 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 第一產(chǎn)業(yè) % % % % % 第二產(chǎn)業(yè) % % % % % 第三產(chǎn)業(yè) % % % % % 小結(jié)：從上圖產(chǎn)業(yè)比可以看出第一產(chǎn)業(yè)比重緩慢下降 ， 第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)緩慢上升 ， 并可以看出工業(yè)是淮安經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè) ，符合淮安新型工業(yè)城市的定位 。 同時(shí) ， 第三產(chǎn)業(yè)比重低 ， 發(fā)展大有可為 。 三產(chǎn)比重 淮安概況 PART ONE 年份 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 城市平均住房面積（平方米 /人） 農(nóng)村平均住房面積（平方米 /人） 小結(jié)：淮安城市居民平均住房面積穩(wěn)步上升 ， 由 2023年的每人 2023年的每人 ， 由此可看出近 8年來淮安房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展 。 同時(shí) ， 人均住房面積的提高給居民提供了居住的舒適性 ， 也給后續(xù)的房地產(chǎn)發(fā)展提出了更高的要求 。 人均住房面積 淮安概況 PART ONE 城市 /指標(biāo) 土地面積(平方公里 ) 年末戶籍人口 (萬人 ) 地區(qū)生產(chǎn)總值(億元 ) 地區(qū)生產(chǎn)總值指數(shù) (上年 =100) 人均地區(qū)生產(chǎn)總值 (元 ) 房地產(chǎn)投資 (億元 ) 社會(huì)消費(fèi)品零售總額(億元 ) 居民儲(chǔ)蓄存款余額 (億元 ) 城市居民人均可支配收入 (元 ) 農(nóng)村居民人均純收入(元 ) 南京 6582 50327 23123 8951 無錫 4788 73053 23605 11280 常州 4385 50283 21592 10171 蘇州 8488 74676 23867 11785 鎮(zhèn)江 3847 46473 19044 8703 南通 8001 35040 18903 7811 揚(yáng)州 6634 35233 17398 7450 泰州 5797 30256 17198 7338 徐州 11258 23069 16955 6240 連云港 7500 16808 15255 5454 鹽城 16972 21233 15862 6867 宿遷 8555 13709 10959 5406 淮安 10072 18921 14007 5657 小結(jié)：從上表中可以看出江蘇各市各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，蘇北同蘇南還有較大差距，淮安在蘇北幾個(gè)城市中經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好。 江蘇各市各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)比（ 2023年） 淮安概況 PART ONE 年份 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 城鎮(zhèn)人均可支配收入（元 /人） 6513 7158 7798 8209 9115 10447 12164 14007 15646 農(nóng)民人均可支配收入（元 /人） 3180 3365 3395 3701 4024 4430 5010 5657 6308 小結(jié)：居民收入水平穩(wěn)步提高 。 特別是城鎮(zhèn)人均可支配收入大幅提高 ， 2023年的人均可支配收入水平比 2023年翻了一番多 。 2023年上半年 ， 全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 9296元 ，同比增長(zhǎng) %。 其中 ， 工資性收入為 5971元 ，增長(zhǎng) %。 2023年全市在崗職工平均工資 28175元 ， 增長(zhǎng) %。 居民收入水平增加 ， 生活水平提高 ，為淮安市的內(nèi)需消費(fèi)提供了穩(wěn)定保障 ， 支撐了市場(chǎng)較快運(yùn)行 。 人均可支配收入 淮安概況 PART ONE 年份 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023上半年 城市人均消費(fèi)性支出（元 /人） 4544 4852 5544 5704 6389 7077 8213 9058 10642 5812 農(nóng)村人均消費(fèi)性支出出（元 /人） 2087 2163 2240 2491 2491 2881 3263 3760 4292 2456 小結(jié)：居民收入的穩(wěn)步提高支撐了居民消費(fèi)的能力。盡管 20230年以來的消費(fèi)熱點(diǎn)并不明顯，但居民在有關(guān)政策的驅(qū)動(dòng)下，購(gòu)房、買車的熱情有所回升。一方面由于居民收入的穩(wěn)定增長(zhǎng)穩(wěn)定了居民的消費(fèi)信心，另一方面也顯示了居民潛在的購(gòu)買能力。 人均消費(fèi)支出 淮安概況 PART ONE 小結(jié)：社會(huì)消費(fèi)品零售總額穩(wěn)步增長(zhǎng) ， 增長(zhǎng)率大幅增高 。 2023上半年 ， 全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元 ， 同比增長(zhǎng) %。 分城鄉(xiāng)看 ， 城市消費(fèi)品零售額 ， 增長(zhǎng)%；縣及縣以下消費(fèi)品零售額 ， 增長(zhǎng)%。 分行業(yè)看 ， 批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額 ， 增長(zhǎng)%；住宿餐飲業(yè)零售額 ， 增長(zhǎng) %；其他行業(yè)零售額 ， 增長(zhǎng) %。 全年限額以上批發(fā)零售貿(mào)易企業(yè)實(shí)現(xiàn)汽車類零售額 ， 比上年增長(zhǎng)%；糧油類 、 肉禽蛋類零售額分別增長(zhǎng) %、 % 年份 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023上半年 社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元） 增長(zhǎng)百分比 % % % % % % % % % % 全社會(huì)消費(fèi)品零售總額 淮安概況 PART ONE 國(guó)家歷史文化名城和生態(tài)旅游城市 ， 長(zhǎng)江三角洲北部地區(qū)重要的中心城市 、 交通樞紐和先進(jìn)制造業(yè)基地 。 大力提高淮安工業(yè)化 、 城市化和經(jīng)濟(jì)國(guó)際化水平 ，進(jìn)一步增強(qiáng)區(qū)域綜合競(jìng)爭(zhēng)力 ， 健全社會(huì)保障體系 ， 將淮安建設(shè)成為長(zhǎng)江三角洲北部地區(qū)重要的中心城市和具有綠水生態(tài)特色的宜居城市 。 城市定位 PART TWO 城市發(fā)展規(guī)劃 城市總體布局調(diào)查 城市發(fā)展規(guī)劃 PART TWO 形成“一主、四副、多點(diǎn)、網(wǎng)絡(luò)化”的城鎮(zhèn)體系空間結(jié)構(gòu)。 一主，即淮安中心城市；四副，即漣水縣城、洪澤縣城、盱眙縣城和金湖縣城四個(gè)市域次中心城市；多點(diǎn)，即其他城鎮(zhèn)；網(wǎng)絡(luò)化，即以高速公路、一級(jí)公路和鐵路等交通設(shè)施為骨架，以市縣域中心城市和重點(diǎn)鎮(zhèn)為節(jié)點(diǎn)，構(gòu)建開放的網(wǎng)絡(luò)化空間格局。 市域城鎮(zhèn)等級(jí)規(guī)模結(jié)構(gòu)： 形成 1座市域中心城市 — 4座市域次中心城市 — 15座重點(diǎn)鎮(zhèn) — 36座一般鎮(zhèn)的四級(jí)等級(jí)規(guī)模結(jié)構(gòu)。 人口規(guī)模及城市化水平： 近期到 2023年市域總?cè)丝跒?565萬人，城市化水平為 53％； 中期到 2023年市域總?cè)丝跒?580萬人，城市化水平為 60％； 遠(yuǎn)期到 2030年市域總?cè)丝跒?600 萬人，城市化水平為 70％。 市域交通發(fā)展： 構(gòu)筑公路、鐵路、航空、水運(yùn)、管道綜合協(xié)調(diào)發(fā)展的一體化交通網(wǎng)絡(luò)，促進(jìn)淮安發(fā)展成為長(zhǎng)江三角洲北部地區(qū)綜合交通樞紐。 城市中心城區(qū)規(guī)模： 近期到 2023年中心城區(qū)城市人口 150萬人 ， 城市建設(shè)用地規(guī)模為 180平方公里；中期到 2023年中心城區(qū)城市人口 180萬人 ， 城市建設(shè)用地規(guī)模為 216平方公里；遠(yuǎn)期2030年中心城區(qū)城市人口 240萬人 ， 城市建設(shè)用地規(guī)模為 283平方公里 。 城市發(fā)展方向： 東擴(kuò)南連 —— 近期 ， 城市全面完善高速公路環(huán)內(nèi)的城市建設(shè)；中 、 遠(yuǎn)期 ， 城市跨京滬高速公路向東發(fā)展 ， 跨淮鹽高速公路向南延伸 。 城市空間結(jié)構(gòu)： 規(guī)劃形成 “ 三軸 、 四帶 、 多組團(tuán) ” 的空間結(jié)構(gòu) 。 三軸 ， 即東部新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸 、 中部城市服務(wù)功能軸和西部特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸；四帶 ， 分別為鹽河現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)帶 、 古黃河生態(tài)功能帶 、 里運(yùn)河文化景觀帶和蘇北灌溉總渠田園風(fēng)光帶；多組團(tuán)：分別為中心組團(tuán) 、 淮陰組團(tuán) 、 清浦組團(tuán) 、 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)組團(tuán) 、 楚州組團(tuán) 、 黃碼組團(tuán)和南部組團(tuán) 。 城市中心城區(qū)規(guī)劃調(diào)查 PART TWO 城市發(fā)展規(guī)劃 淮安經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是 1993年經(jīng)江蘇省人民政府批準(zhǔn)設(shè)立的省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)， 2023年又被批準(zhǔn)為高新技術(shù)開發(fā)區(qū)， 11月并升格為國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)。是淮安市的幾何中心?，F(xiàn)有管轄面積 73平方公里，區(qū)內(nèi)設(shè)有高新園區(qū)、工業(yè)園區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)、高檔住宅區(qū)、生態(tài)園區(qū)以及 韓國(guó)投資園區(qū)和 8平方公里的鹽化學(xué)工業(yè)園區(qū)，預(yù)計(jì)人口將達(dá)到 60萬人。 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)概述 PART THREE 開發(fā)區(qū)發(fā)展和規(guī)劃 年份 2023 2023 2023 2023 2023 開發(fā)區(qū) GDP（億元） 76 小結(jié)：開發(fā)區(qū)地區(qū) GDP穩(wěn)定快速增長(zhǎng) 。 今年上半年 ， 該區(qū)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 ， 增長(zhǎng) %；實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)總收入 ， 增長(zhǎng) 39%；實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入 ， 增長(zhǎng) %；一般預(yù)算收入 ， 增長(zhǎng) %；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 ， 增長(zhǎng) %， 其中工業(yè)投入 ；實(shí)現(xiàn)進(jìn)出口總額 ， 增長(zhǎng) %。 地區(qū)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值