【正文】 中建小商品城項(xiàng)目第一部分 總論中建小商品城項(xiàng)目地產(chǎn)開發(fā)講究地段，地段，還是地段?？梢?jiàn)項(xiàng)目選址的重要性。物流地產(chǎn)項(xiàng)目雖然與地產(chǎn)開發(fā)有很多相似的地方，但是還是不同于單純的地產(chǎn)開發(fā)。比如，項(xiàng)目選擇既不能在城市中心，也不能在偏遠(yuǎn)農(nóng)村，更多應(yīng)當(dāng)選擇在城郊?！　∪绻f(shuō)商業(yè)地產(chǎn)推動(dòng)了或者說(shuō)迎合了中國(guó)城市化，而物流地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)則是城鎮(zhèn)化的重要推手，在未來(lái)中國(guó)調(diào)整二元社會(huì)結(jié)構(gòu)中會(huì)發(fā)揮更為重要的作用。　　物流地產(chǎn)項(xiàng)目選擇在城郊，不僅僅考慮了土地成本。我們認(rèn)為，物流項(xiàng)目選址，一般會(huì)考慮市場(chǎng)需求、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和區(qū)位交通三大因素。當(dāng)然，具體項(xiàng)目選擇時(shí)還要考慮其他具體因素……　　物流地產(chǎn)項(xiàng)目是實(shí)現(xiàn)物流企業(yè)辦公、貨物集散和運(yùn)輸?shù)确?wù)活動(dòng)的基礎(chǔ)性設(shè)施，是物流節(jié)點(diǎn)的硬件和物質(zhì)載體。為了使物流地產(chǎn)項(xiàng)目能夠集中體現(xiàn)在功能上的有機(jī)分工、在能力上的相互協(xié)調(diào)、在空間上的合理分布，物流地產(chǎn)項(xiàng)目具體選址應(yīng)遵循以下5大基本原則：　　交通導(dǎo)向原則。交通是制約物流發(fā)展的最為關(guān)鍵的因素，選擇在交通條件好、位于貨運(yùn)主要發(fā)生方向、距高速公路出入口較近的地方建設(shè)物流地產(chǎn)項(xiàng)目，既可以避免重復(fù)建設(shè)，也可大大減少資金投入，同時(shí)也防止了出現(xiàn)大量的貨物倒流和迂回運(yùn)輸。 城規(guī)導(dǎo)向原則。物流地產(chǎn)項(xiàng)目本身就是城市基礎(chǔ)設(shè)施的重要組成部分，其建設(shè)必然要納入城市規(guī)劃予以總體布局。由于現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)涉及到辦公、交易、倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸?shù)取　≈T多服務(wù)環(huán)節(jié)，占地面積較大，所產(chǎn)生的大量貨物運(yùn)輸對(duì)周邊有一定的影響，因此在選址時(shí)，一般應(yīng)選擇在城市邊界?！　〉匦螌?dǎo)向原則。物流地產(chǎn)項(xiàng)目占地規(guī)模較大，地勢(shì)開闊平坦，地域具有可擴(kuò)展性，也為未來(lái)的拓展預(yù)留了空間。隨著城市的發(fā)展，產(chǎn)品物流量將增大，可能對(duì)物流地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)模和功能提出更高的要求。因此，項(xiàng)目地域必須具有足夠的可拓空間，以滿足進(jìn)一步發(fā)展的需要。　　經(jīng)濟(jì)適應(yīng)原則。物流地產(chǎn)項(xiàng)目要與當(dāng)?shù)丶捌渲苓吔?jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃緊密聯(lián)系，滿足當(dāng)?shù)刎涍\(yùn)量的需求，實(shí)現(xiàn)“人便于行，貨暢其流”?！　≡O(shè)施配套原則。物流地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展離不開完善的配套設(shè)施。是否具備充足的能源、水源以及良好的生活條件成為物流園區(qū)選址的一個(gè)重要因素。本項(xiàng)目可行性研究的目的，主要是論證該地塊是否具有投資價(jià)值，開發(fā)何種項(xiàng)目以及如何進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，供公司進(jìn)行投資決策。項(xiàng)目論證主要內(nèi)容包括：成都市宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)研究、成都市城市發(fā)展定位與產(chǎn)業(yè)政策研究、項(xiàng)目地塊市場(chǎng)價(jià)值研究、項(xiàng)目投資潛力分析、項(xiàng)目發(fā)展定位、項(xiàng)目運(yùn)作方案、投資效益測(cè)算以及投資風(fēng)險(xiǎn)分析。根據(jù)對(duì)成都市北三環(huán)X畝地塊的可行性研究分析，從土地區(qū)位優(yōu)勢(shì)、未來(lái)發(fā)展規(guī)劃、項(xiàng)目運(yùn)作方式及投資估算，得出以下結(jié)論及建議：1．項(xiàng)目地塊目前位于城市北面較偏遠(yuǎn)地區(qū)，雖然目前城市配套設(shè)施不完善，交通優(yōu)勢(shì)不明顯，但隨著新繞城高速環(huán)連線接通，未來(lái)的整個(gè)地塊區(qū)位優(yōu)勢(shì)非常明顯。2．項(xiàng)目地塊面積較大，項(xiàng)目順利建設(shè)，將成為成都未來(lái)5—10年內(nèi)規(guī)模最大，業(yè)態(tài)最為豐富的一個(gè)綜合性房地產(chǎn)項(xiàng)目，這對(duì)于成都的城市運(yùn)營(yíng)建設(shè)以及公司在地產(chǎn)多元化的發(fā)展戰(zhàn)略起到標(biāo)桿作用。3．項(xiàng)目土地投資回報(bào)高，初步測(cè)算直接土地投資收益可達(dá)X億元，對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，收益更高。，收益與風(fēng)險(xiǎn)各有差異，集團(tuán)需慎重研究、科學(xué)決策，在投資決策上回避風(fēng)險(xiǎn)。5．成都市政府2008年重點(diǎn)推出項(xiàng)目“國(guó)際商貿(mào)城”，項(xiàng)目發(fā)展?fàn)顩r良好。成德南高速、成都新繞城高速公路連接形成在項(xiàng)目所在地形成合圍，本項(xiàng)目地塊獨(dú)特的交通優(yōu)勢(shì)條件，將成為“中建小商品城”項(xiàng)目理想的進(jìn)駐地。第二部分 宏觀經(jīng)濟(jì) 成都市城市概況 地理位置概述一個(gè)處于大西南經(jīng)濟(jì)合作區(qū)的交匯節(jié)點(diǎn)的城市項(xiàng)目所在城市——成都，天府平原門戶，四川省省會(huì)。位于中國(guó)華西地區(qū)東部，成都平原腹地，古為蜀國(guó)地，秦并巴、蜀為蜀郡并建城，漢因織錦業(yè)發(fā)達(dá)專設(shè)錦官管理，故有“錦官城”之稱，五代蜀時(shí)遍種芙蓉，故別稱“芙蓉城”，簡(jiǎn)稱“蓉”。成都約在公元前5世紀(jì)中葉的古蜀國(guó)構(gòu)筑城池，三國(guó)時(shí)期為蜀漢國(guó)都。巴蜀文化在這里留下了豐富的歷史遺跡。成都境內(nèi)地勢(shì)平坦、河網(wǎng)縱橫、物產(chǎn)豐富，非常適合農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，自古就有“天府之國(guó)”的美譽(yù)，并由此催生了繁榮商貿(mào)業(yè)。北宋年間在成都出現(xiàn)了世界最早的紙幣“交子”，官府在成都設(shè)立了世界最早的管理儲(chǔ)蓄銀行“交子務(wù)”，這些都表明成都當(dāng)時(shí)商業(yè)的繁榮程度。時(shí)至今日，成都依然是中國(guó)西南地區(qū)經(jīng)濟(jì)、科技、文化、教育中心之一。成都市區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，交通便利快捷。公路2013年末公路總里程22514公里，其中高速公路592公里。全年新改建公路2050公里。，%；，%。[成都市主城區(qū)設(shè)有13個(gè)客運(yùn)中心：成都十陵客運(yùn)中心、成都東站客運(yùn)中心、成都機(jī)場(chǎng)客運(yùn)中心、成都城東客運(yùn)中心、成都城北客運(yùn)中心、成都北門客運(yùn)中心、成都茶店子客運(yùn)中心、成都石羊場(chǎng)客運(yùn)中心、成都昭覺(jué)寺客運(yùn)中心、成都五桂橋客運(yùn)中心、成都五塊石客運(yùn)中心、成都商貿(mào)城客運(yùn)中心、成都新南門客運(yùn)中心。鐵路成渝線、寶成線、成昆線、達(dá)成線、遂成線5條電氣化鐵路干線在成都交匯。市域鐵路成灌線、郫彭線、離堆線通車運(yùn)營(yíng)。成綿樂(lè)鐵路客運(yùn)專線計(jì)劃于2014年12月31日正式投入運(yùn)營(yíng)。成蘭鐵路、西成高鐵、成貴高鐵、成蒲城際鐵路、成昆鐵路擴(kuò)能改造等均在建設(shè)之中。成康鐵路、成格鐵路、成西鐵路均已納入規(guī)劃。成都站，成都樞紐主客站之一，主要辦理成都樞紐各方向旅客列車到發(fā)任務(wù)，日到發(fā)旅客列車100余對(duì)，是西南最大的鐵路客運(yùn)站，計(jì)劃于2013年底啟動(dòng)擴(kuò)能改造工程，站場(chǎng)規(guī)模將由既有的8臺(tái)10線擴(kuò)建為10臺(tái)18線。成都東站是成都樞紐中最重要的客運(yùn)站，是成渝地區(qū)規(guī)模最大、科技含量最高的現(xiàn)代化和綜合交通樞紐，站場(chǎng)規(guī)模14臺(tái)26線，主要辦理達(dá)成鐵路、遂成鐵路、成綿樂(lè)城際客運(yùn)專線、西成客運(yùn)專線、成貴客運(yùn)專線等始發(fā)終到及樞紐環(huán)線等方向的通過(guò)客運(yùn)作業(yè)。 成都南站于2011年5月8日正式啟動(dòng)擴(kuò)能改造，計(jì)劃于2013年底建成，與成綿樂(lè)客專同步正式投入運(yùn)營(yíng)。航空成都雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)，中國(guó)第四大航空樞紐（僅次于北京、上海、廣州），世界前50大繁忙機(jī)場(chǎng)，中國(guó)中西部最繁忙樞紐機(jī)場(chǎng)，西南地區(qū)最重要航空客貨集散地，為民航西南管理局、西南空管局駐地。成都雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)是前往拉薩貢嘎國(guó)際機(jī)場(chǎng)、昌都邦達(dá)機(jī)場(chǎng)和林芝米林機(jī)場(chǎng)等高原機(jī)場(chǎng)的最大中轉(zhuǎn)機(jī)場(chǎng)，是中國(guó)國(guó)際航空、四川航空、成都航空、中國(guó)東方航空、西藏航空、祥鵬航空的基地機(jī)場(chǎng)。[1011]2013年，位居全國(guó)第五位[12]截至2013年12月，成都雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)已開通航線222條，其中國(guó)內(nèi)航線151條，國(guó)際（地區(qū)）定期航線71條（客運(yùn)航線45條），通航國(guó)內(nèi)城市105個(gè)，國(guó)際、地區(qū)城市62個(gè)。[ 資源與商貿(mào)概況成都市物產(chǎn)景觀豐富，商貿(mào)發(fā)達(dá)繁榮。，主要集中于蒲江、邛崍、大邑、都江堰和金堂一帶；鈣芒硝儲(chǔ)量全國(guó)第一，主要集中于新津縣和雙流縣。多種金屬礦產(chǎn)資源則相對(duì)集中于彭州市。三是共生礦多。旖旎的蜀地山水風(fēng)光，奇特的古今建筑，特色的風(fēng)味小吃，商品交易市場(chǎng)健全發(fā)達(dá)，現(xiàn)代物流服務(wù)經(jīng)營(yíng)體系完備，擁有全國(guó)有名的中藥材市場(chǎng)、工業(yè)品服裝市場(chǎng)等，商貿(mào)流通輻射各?。ㄊ校﹨^(qū)，“天府之都”煥發(fā)出新的活力與魅力，是區(qū)域性商貿(mào)物流中心。 成都市投資環(huán)境成都市投資環(huán)境良好，逐步建立起公共服務(wù)型政府，電子政務(wù)快速發(fā)展，“一站式”服務(wù)機(jī)制初步形成。電力、通信、供水等基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善，龍泉、雙流經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)等十大工業(yè)園區(qū)（集中區(qū)）成為投資發(fā)展的“洼地”。德國(guó)大眾、富士康、馬士基、戴爾、德州儀器、太古里、九龍倉(cāng)IFS等紛紛落戶；機(jī)械產(chǎn)業(yè)、水泥陶瓷、健康產(chǎn)業(yè)、服裝皮革、電子信息產(chǎn)業(yè)集群迅速成長(zhǎng)。中小企業(yè)西博會(huì)、中國(guó)糖酒會(huì)架構(gòu)開放合作平臺(tái)，特別是在積極推進(jìn)中國(guó)西部大開發(fā)區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作新格局的實(shí)施中，成都市被納入西部經(jīng)濟(jì)區(qū)合作區(qū)域。小結(jié)：成都城市發(fā)展?fàn)顩r良好，充分發(fā)揮西南門戶的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，承接?xùn)|部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，把握多區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作中帶來(lái)的發(fā)展機(jī)遇。工商業(yè)發(fā)展成熟，擁有中藥材市場(chǎng)、工業(yè)品服裝市場(chǎng)等全國(guó)有名的專業(yè)市場(chǎng)，形成了區(qū)域性商貿(mào)物流中心。投資環(huán)境良好，形成機(jī)械產(chǎn)業(yè)、汽車制造、健康產(chǎn)業(yè)、服裝皮革、電子信息產(chǎn)業(yè)等多個(gè)產(chǎn)業(yè)集群?？傮w而言，城市發(fā)展處于快速發(fā)展階段，有較為雄厚的發(fā)展基礎(chǔ)。 成都市城市發(fā)展規(guī)劃《成都市城市總體規(guī)劃（2011—2020）》u 城市規(guī)劃性質(zhì)以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為動(dòng)力,大力推進(jìn)工業(yè)化進(jìn)程,培育和壯大優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè),著力提升產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力,促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí),構(gòu)筑成渝城市群先進(jìn)加工業(yè)基地。根據(jù)城市歷史沿革、發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì),按照個(gè)性化、人性化、功能性、協(xié)調(diào)性的原則,根據(jù)自身優(yōu)勢(shì),成都市將發(fā)展成為具有文化底蘊(yùn)、生態(tài)、商業(yè)、旅游、交通等特色的現(xiàn)代城市。充分考慮居民的需求,建設(shè)高效便捷的城市交通通訊、可靠的能源供應(yīng)、良好的供排水系統(tǒng),建立健全突發(fā)事件應(yīng)急機(jī)制和高水平的城市管理隊(duì)伍,完善城市功能,提高城市服務(wù)質(zhì)量,創(chuàng)造健康安全舒適的生活居住環(huán)境、工作創(chuàng)業(yè)環(huán)境、購(gòu)物和休閑環(huán)境。以節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材、節(jié)地為重點(diǎn),強(qiáng)化節(jié)約意識(shí),提高資源利用效率,建設(shè)節(jié)約型城市。中西部地區(qū)工業(yè)生產(chǎn)集散中心、西部經(jīng)濟(jì)區(qū)重要物流節(jié)點(diǎn)城市、是以先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的宜居園林城市。u 城市規(guī)劃區(qū)《規(guī)劃》的具體范圍包括：1．市域 包括錦江、青羊、金牛、武侯、成華、龍泉驛、青白江、新都、溫江9區(qū)，都江堰、彭州、邛崍、崇州4市（縣級(jí)市）和雙流、郫縣、金堂、大邑、蒲江、新津6縣，面積為12121平方公里。 2．中心城區(qū) 中心城區(qū)范圍劃定為繞城高速以內(nèi)（含道路外側(cè)500米綠化帶）,錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)繞城高速以外行政轄區(qū)以及高新南區(qū)大源組團(tuán)范圍，面積約630平方公里。小結(jié)：《成都市城市總體規(guī)劃（2011—2020）》指出了成都市在今后的十年的城市定位、建設(shè)重點(diǎn)以及城市規(guī)模和發(fā)展方向，規(guī)劃中大力發(fā)展城北板塊，并規(guī)劃將該板塊發(fā)展成為北部新中心板塊，未來(lái)該板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景較大，城北板塊在未來(lái)的發(fā)展中仍會(huì)保持較快發(fā)展的趨勢(shì)。 成都市宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況 2014年成都市總體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況2014年，全市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行保持良好發(fā)展勢(shì)頭。完成地區(qū)生產(chǎn)總值 ，%。第一、二、%、%、%。一、工業(yè)生產(chǎn)情況%。按輕重工業(yè)分，%；%。%。%，其中汽車產(chǎn)業(yè)、%、%。二、固定資產(chǎn)投資情況，%。其中，%；，%。天府新區(qū)項(xiàng)目投資（天府新區(qū)成都片區(qū)部分），%。從經(jīng)濟(jì)類型看，%；，%，%。三、消費(fèi)品市場(chǎng)情況，%。從行業(yè)看，%；，%；，%；， %。%，%。四、財(cái)政、金融情況，%。， %。其中，%。完成公共財(cái)政支出1340億元， %。截止12月底，全市金融機(jī)構(gòu)人民幣存款余額為26798億元， %，其中儲(chǔ)蓄存款8977億元，%。金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款余額為19779億元，%，其中個(gè)人住房貸款3254億元，%。五、對(duì)外貿(mào)易情況, %。， %；，%。六、城鄉(xiāng)居民收入情況城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、農(nóng)民人均純收入分別為32665元、14478元，%、%，增速與全省持平。 固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)業(yè)概況2014年111月，%，增速較去年同期下降8個(gè)百分點(diǎn)。其中房地產(chǎn)投資額達(dá)到2023億元，%。2014年全市固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資熱度明顯下滑。隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)內(nèi)生性下滑以及外部國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不樂(lè)觀，同時(shí)擴(kuò)大固定資產(chǎn)投資、基本建設(shè)投資等對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用正在逐步減弱，企業(yè)投資熱情下滑。然而在市場(chǎng)投資熱度下滑的情況下，房地產(chǎn)投資占比持續(xù)上漲達(dá)34%；證明在逆市下房地產(chǎn)對(duì)投資的吸納力度在增強(qiáng)。 社會(huì)消費(fèi)品零售概況2014年111月，其中，%。成都正由傳統(tǒng)商貿(mào)中心向區(qū)域性國(guó)際貿(mào)易中心轉(zhuǎn)型，商業(yè)輻射范圍廣，商貿(mào)持續(xù)繁榮，社會(huì)零售商品銷售總額節(jié)節(jié)攀升。 人均可支配收入概況全年成都市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)29968元，同比增長(zhǎng)%，比全國(guó)、%。農(nóng)民人均純收入達(dá)12985元，%，比全國(guó)、%。城鄉(xiāng)居民收入比由2012年的 :1縮小為 :1，城鄉(xiāng)居民收入差距縮小。小結(jié)： 2014年成都宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，，%。在全球經(jīng)濟(jì)緩慢復(fù)蘇、中央主動(dòng)實(shí)施調(diào)控的背景下，%%的平均增長(zhǎng)水平，整體經(jīng)濟(jì)仍維持平穩(wěn)運(yùn)行狀態(tài)。表明經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，這有利于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。第三部分 成都市土地市場(chǎng)概況2014年112月，%；，%。 12月成都市共出讓土地40宗，%，%；12月共成交土地19宗，%，