【正文】 山水國際 121315開盤 /定價報告目 錄第一部分 市場分析第二部分 競品分析第三部分 客戶梳理第四部分 定價說明第五部分 開盤計劃 策略前的思考近期房地產(chǎn)市場事件回顧 金色陽光開盤 ”搶購 ”:共推出 187套房源，排號客戶約 500組，對外 “宣稱 ”當日售完！春節(jié)后株洲部分樓盤 ”瘋狂 ”提價：金色陽光均價 4500元，最貴一套傳說 “6666”元 /平方米（ 8888元 /平米）水岸春天：余房 10余套：其中一套 5層 4700元 /平方米地王圍城（京）3月 15日，北京市一天拍出 3幅天價 “ 地王 ” ，并雙雙刷新了北京的地塊總價與樓面地價的紀錄。而僅僅 48小時之后，又一個 “ 50億元級 ” 地王接踵而至。并且毫無懸念的， “ 地王 ” 的制造者依舊是財大氣粗的央企。事件背后引發(fā)的思考市場是否真如 “傳說 ”的熱 ？市場氣氛不正常！樓盤售價存在人為價格操作！熱銷背后人為的炒作！有價無市水岸春天：對外稱余房 10幾套，但網(wǎng)上顯示還有大量房源未售；經(jīng)世皇城： 6套余房（復式樓）價格 4500元 /平方米，幾乎無人過問。網(wǎng)上簽約價明顯低于現(xiàn)場對外報價水岸春天：報價 4700元 /平米，網(wǎng)簽 3033——3500元 /平米。事件背后的真相近期房地產(chǎn)市場信號的傳遞“接力 ”14天 央媒密集炮轟高房價 自 3月 28日，中央媒體連續(xù) 14天炮轟高房價、高地價，以及追問房地產(chǎn)市場存在的問題。央媒的炮轟對房地產(chǎn)市場和購房者心里也產(chǎn)生了一定的影響。各種與房地產(chǎn)關系密切的 “ 稅 ” 近日 “ 被熱議 ” 。先是滿城風雨的物業(yè)稅征收討論，然后重慶宣布擬征收特別房產(chǎn)消費稅，再是上海擬開征住房保有稅。廣西、海南等地調(diào)高土地增值稅預征收稅率，以趙曉為主筆的北京科技大學中國經(jīng)濟研究組日前還提出，應從嚴征收土地增值稅。中農(nóng)工建交五大銀行準備紛紛收緊二套房貸 。在剛閉幕的博鰲亞洲論壇上，高房價又成爭議的熱點，五大行正收緊二套房貸款利率，其中，農(nóng)行、建行近日取消了二套房貸款的利率優(yōu)惠，中行則執(zhí)行 ，以前還能打 7折的交行正醞釀新政 。2023418 國務院 要求所有銀行在 6月底之前提交貸款情況的評估報告，并稱房地產(chǎn)風險敞口大，要嚴控炒房行為。銀監(jiān)會表示，銀行不應對投機投資購房貸款，如無法判斷，則應大幅提高貸款的首付款比例和利率水平。北京部分銀行已將二套房首付比例提升至 60%2023415 國務院 公布 2023年住房供地計劃，今年擬計劃供應住房用量同比增長逾 130%,其中中小套型商品房將占四成多，超過去年全國實際住房用地總量2023415 國務院 要求對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于 50%,貸款利率不得低于基準利率的 。對購買首套住房且套型建筑面積在 90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于 30%2023414 國務院 全球金融危機的影響仍在持續(xù) ,將保持貨幣信貸適度增長 ,堅決抑制住房價格過快上漲 ,并將加快研究制定合理引導個人住房消費的稅收政策2023411 銀監(jiān)會 要求所有銀行在 6月底之前提交貸款情況的評估報告，并稱房地產(chǎn)風險敞口大，要嚴控炒房行為。銀監(jiān)會表示，銀行不應對投機投資購房貸款，如無法判斷，則應大幅提高貸款的首付款比例和利率水平。北京部分銀行已將二套房首付比例提升至 60%202347 發(fā)改委 發(fā)布 2023年經(jīng)濟社會發(fā)展工作重點時提出，要進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控，增加普通商品住房的有效供給，支持普通自住和改善性住房消費，大力整頓房地產(chǎn)市場秩序202342 財政部 對兩個或兩個以上個人共同購買 90平方米及以下普通住房 ,其中一人或多人已有購房記錄的 ,該套房產(chǎn)的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優(yōu)惠政策2023323 國資委 國資委要求 78戶不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)，要加快進行調(diào)整重組，在完成企業(yè)自有土地開發(fā)和已實施項目等階段性工作後要退出房地產(chǎn)業(yè)務，并在 15個工作日內(nèi)制訂有序退出的方案2023322 國土部 在今年住房和保障性住房用地供應計劃沒有編制公布前，各地不得出讓住房用地；將在房價上漲過快的城市開展土地出讓招拍掛制度完善試點；各地要明確并適當增加土地供應總量；房價上漲過快、過高的城市，要嚴控向大套型住房建設供地2023312 國土部 將于今年 3月至 7月在全國開展對房地產(chǎn)用地突出問題的專項檢查，本次調(diào)查重點針對擅自改變房地產(chǎn)用地用途、違規(guī)供應土地建設別墅以及囤地炒地等問題2023310 國土部 出臺了 19條土地調(diào)控新政，即 《 關于加強房地產(chǎn)用地供應和監(jiān)管有關問題的通知 》 ，該通知明確規(guī)定開發(fā)商競買保證金最少兩成、 1月內(nèi)付清地價 50%、囤地開發(fā)商將被“ 凍結(jié) ” 等 19條內(nèi)容2023121 國土部 申報住宅用地的，經(jīng)濟適用住房、廉租住房和中低價位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于 70%2023110 國務院 出臺 “ 國十一條 ” ,嚴格二套房貸款管理，首付不得低于 40%,加大房地產(chǎn)貸款窗口指導。對二套房不再區(qū)分改善型和非改善型 ,一概執(zhí)行 40%首付近期房地產(chǎn)新政國務院重要新政（ 2023年 4月 15日、 4月 18日）。對購買首套自住房且套型建筑面積在 90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于 30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于 50%，貸款利率不得低于基準利率的 ；對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。 對市場將立刻產(chǎn)生影響，特別是高檔住房、投資性購房影響較大，同時此項嚴厲的政策也給購房人產(chǎn)生政策調(diào)控預期，對房價走勢產(chǎn)生觀望。 。商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款客層范圍縮小，對外地客影響嚴重。CRIC決策咨詢信息系統(tǒng)統(tǒng)計的成交數(shù)據(jù)全國重點城市成交情況對比? 18日，（政策后）? 北京成交面積 ，環(huán)比跌 %；? 上海成交面積 ，環(huán)比跌 %；? 廣州成交面積 ，環(huán)比跌 %；? 深圳成交面積 ， 環(huán)比跌 %；? 南京成交面積 ，環(huán)比跌 %；? 蘇州成交面積 ，環(huán)比跌 %；? 天津成交面積 ，環(huán)比跌 %；? 武漢成交面積 ，環(huán)比跌 %；? 重慶成交面積 ，環(huán)比跌 %。 ? 12日，（政策前）? 北京成交面積 ，環(huán)比漲 %；? 上海成交面積 ，環(huán)比漲 %；? 廣州成交面積 ，環(huán)比漲 %；? 深圳成交面積 ，環(huán)比漲 %；? 南京成交面積 ，環(huán)比漲 %；? 蘇州成交面積 ，環(huán)比漲 %；? 天津成交面積 ，環(huán)比漲 %；? 武漢成交面積 ，環(huán)比漲 %；? 重慶成交面積 ，環(huán)比跌 %。 從 CRIC決策咨詢信息系統(tǒng)統(tǒng)計的成交數(shù)據(jù)顯見， 12日的樓市成交面積受政策影響較小，依然火爆，而 18日無論是一線城市，還是二線城市，都不同程度的出現(xiàn)了成交面積下跌的態(tài)勢。對此相關業(yè)內(nèi)人士表示，這次的政策力度很大，因此對市場的影響也會比較大。 新舊政策評估： 100萬的房產(chǎn)首套、二套房新舊政策對比總價為為 100萬的房產(chǎn)首套、二套房新舊政策對比 貸款年限 購房情況 政策 首付 首付款 (萬元 ) 貸款 (萬無 ) 利率 月供 總還款利息20年 首套房 舊 20% 20 80 下浮 30%： 4940 385600新 30% 30 70 下浮 15%： 4639 413360首套房新舊政策差額 10% 10 10 15%: 301 27760二套房 舊 40% 40 60 下浮 15%： 3976 354240新 50% 50 50 上浮 : 3738 397120首套房新舊政策差額 10% 10 10 25%: 238 42880說明：以一套總價為 100萬的房產(chǎn)為例：首套房：新政后，購房人首付增加 10萬元，由于貸款額降低，月供少還 301元，總還款利息多付： 27760元；二套房：新政后，購房人首付增加 10萬元。由于貸款額降低，月供少還 238元，總還款利息多付： 42880元。 背后引發(fā)的思考 ？房價繼續(xù)上漲，中央政府絕對不會坐視不管，而是會出臺更加嚴厲的調(diào)控政策，以穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，穩(wěn)定居民的消費預期 。暴漲不可持續(xù)，目前的房價可能是今年的頂點 ?后期市場研判　市場出現(xiàn)觀望 由于這次的政策出臺的前期預期很強烈，使得近期很多購房者都小心翼翼，觀望氣氛濃厚。 成交量將出現(xiàn)大幅下滑 這次的政策力度很大，因此對市場的影響也會比較大。近期肯定會出現(xiàn)成交量和成交價的下滑，至于下滑幅度，關鍵在于銀行的政策執(zhí)行力度 。 短期或?qū)⒊霈F(xiàn)退房潮 由于信貸政策的大變動，一些原本準備買房的購房者將受阻于銀行，短期內(nèi)可能會出現(xiàn)一波退房潮 ，另外，也有客戶覺得后續(xù)房價會出現(xiàn)大幅下調(diào)，就通過違約退房以博預期 。通過以上思考，對本案此次開盤的心態(tài)：謹慎、理性、冷靜！第一部分 近期市場情況分析整體市場月度量價走勢 第一季度，全國絕大部分主要城市住宅成交量均環(huán)比大幅上漲，全國市場再次進入熱銷氛圍，株洲的住宅市場同樣表現(xiàn)出良好的復蘇姿態(tài)，但 2月、 3月的成交量有所降低?？傮w來說，一季度株洲住宅市場成交 ，同比 09年一季度 %。一季度 3027元 /㎡ 的成交均價同比 09年一季度的 2313元 /㎡ 上漲 %。株洲各區(qū)域市場 3月量價走勢 住宅類物業(yè) 成交面積環(huán)比 成交均價環(huán)比荷塘區(qū) 上升 % 下降 %蘆淞區(qū) 上升 77% 下降 %石峰區(qū) 上升 % 上升 %天元區(qū) 上升 % 上升 %云龍區(qū) 上升 % 上升 %以上株洲市內(nèi)各區(qū)域成交數(shù)據(jù)為 ，反映的是 3月份成交情況 :從數(shù)據(jù)來看，四區(qū)成交量均有比較明顯的上升，其中 天元區(qū)環(huán)比上漲幅度達到 3倍，成交量位居五區(qū)之首 。漲幅最小的石峰區(qū)也達到了 %。價格方面目前 蘆淞區(qū)仍然五區(qū)第一 ， 3月成交均價達到 3659元 /平方米，但本月環(huán)比出現(xiàn)小幅下降，而最接近于蘆淞區(qū)價格的天元區(qū)本月上漲迅速，單月漲幅達到 %。 市場小結(jié)： 2023年 3月，整體住宅市場成交面積基本有所上升，達到 ，相比 2月成交量上漲 %。 3月住宅價格環(huán)比略有下降，但總體仍維持在 3000元的單價水準。原因： 受全國市場熱銷氛圍的大環(huán)境影響，株洲的住宅市場同樣表現(xiàn)出良好的復蘇姿態(tài)。 株洲市場第一季度中市場供應量較少，使客戶選擇空間較小，給客戶造成緊張的局面。 部分開發(fā)商人為制造房源緊張、價格上漲等熱銷氛圍，給客戶造成一定心理壓力。第二部分 競品分析玫瑰名城基地面積 235畝 建筑形態(tài) 多層、小高層總建筑面積 22萬 面積范圍 58㎡