某著名地產(chǎn)策劃公司2008年廈門(mén)圣地亞哥近階段營(yíng)銷策略報(bào)告地產(chǎn)策劃(已修改)
2025-06-27 10:06 本頁(yè)面
【正文】 ? 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 圣地亞哥近階段營(yíng)銷策略 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2 ? 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 主要內(nèi)容 公寓產(chǎn)品的營(yíng)銷策略調(diào)整 湖疊墅的推售策略 市場(chǎng)環(huán)境分析 存量分析及 08年度推售解析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 3 ? 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 公寓仍將是 08年工作重點(diǎn)，占 08年待售存量的 78%，占銷售金額的 58% 分期 一期公寓 二期公寓 待售公寓 湖疊墅 獨(dú)棟別墅 套數(shù) 約 470 約 1400套 72 08年約推 94棟 面積 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 約 ㎡ 銷售 總額 約 測(cè)算均價(jià)：5300元 /㎡ 約 測(cè)算均價(jià)： 5300元 /㎡ 約 測(cè)算均價(jià)：5300元 /㎡ 約 測(cè)算均價(jià)：8000元 /㎡ 約 測(cè)算均價(jià)： 17000元 /㎡ 備注 —— B、 C區(qū)、 52 三期、 53 1922 獨(dú)棟一、二期 存量分析 08年待售物業(yè)面積比 18萬(wàn)㎡的公寓存量 占 08年待售總量 ㎡ 78% 占待售總額 08年待銷銷售金融比 58% 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 4 ? 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 獨(dú)棟公開(kāi)前，公寓推售壓力巨大 獨(dú)棟公開(kāi)時(shí)公寓銷售率達(dá) 90%，獨(dú)棟別墅發(fā)售前尚需消化公寓存量：38*90%20=㎡ （約 1400套），銷售總額達(dá)： 持銷期銷售速度 平均銷售速度 最高銷售速度 9月 21日至 12月 21日三個(gè)月共銷售180套，總銷售面積約為 19179㎡ ；月銷售速度： 60套 ， 6393 ㎡ 10月銷售速度： 74套 ， 7225 ㎡ 平均銷售速度 平均速度兩倍 最高銷售速度 最高速度兩倍 22個(gè)月 11個(gè)月 銷售時(shí)間預(yù)測(cè) 存量分析 月銷售套數(shù) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 5 ? 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 預(yù)案 1：上半年基本完成公寓銷售，下半年轉(zhuǎn)入獨(dú)棟推售，確保順利過(guò)渡至“圣地亞哥別墅年” 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 一 期 待 售 公 寓 湖疊墅 獨(dú) 棟 入伙 春節(jié) 開(kāi)盤(pán) 公開(kāi)蓄客 年前展示，年后湖疊墅正式開(kāi)盤(pán) 6月份轉(zhuǎn)入獨(dú)棟別墅推售 年度推售解析 問(wèn)題： ? 若要在六月前（ 5個(gè)月）完成公寓銷售任務(wù)，銷售速度必須達(dá)到原有的 （ 264套 /月）；在現(xiàn)有市場(chǎng)環(huán)境下，需要強(qiáng)有力的促銷及優(yōu)惠支撐，難度極大； 5月底完成公寓量 90% 平均速度的 最高速度的 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 6 ? 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 預(yù)案 2：確保 08年全年仍以公寓銷售為中心，年底過(guò)渡至“ 09圣地亞哥別墅年” 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 一 期 待 售 公 寓 湖疊墅 獨(dú) 棟 入伙 春節(jié) 開(kāi)盤(pán) 公開(kāi)蓄客 8月底完成公寓總量 90% 年前展示，年后湖疊墅正式開(kāi)盤(pán) 9月份轉(zhuǎn)入獨(dú)棟別墅推售 年度推售解析 問(wèn)題： ? 若要在九月前（ 8個(gè)月）完成公寓銷售任務(wù)，銷售速度必須達(dá)到原有的 （ 165套 /月）；在現(xiàn)有市場(chǎng)環(huán)境下，應(yīng)加大促銷及優(yōu)惠支撐力度； ? “別墅年”推遲至 09年，放慢后期別墅工程進(jìn)度； 9月份轉(zhuǎn)入獨(dú)棟別墅推廣，年底正式開(kāi)盤(pán)，過(guò)渡至 09年圣地亞哥 〃 別墅年； 平均速度的 最高速度的 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 7 ? 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 預(yù)案 3：公寓、獨(dú)棟全年混搭銷售， 不提“別墅年”，只區(qū)分推廣渠道 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 一 期 待 售 公 寓 湖疊墅 獨(dú) 棟 入伙 春節(jié) 開(kāi)盤(pán) 公開(kāi)蓄客 08年完成銷售總量 90% 年前展示，年后湖疊墅正式開(kāi)盤(pán) 6月份獨(dú)棟別墅開(kāi)始推廣 年度推售解析 問(wèn)題： ? 公寓銷售期拉長(zhǎng)至全年，銷售速度必須達(dá)到原有的 1. 85倍（ 120套 /月），需要有一定的促銷及優(yōu)惠輔助； ? 無(wú)法實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目從公寓盤(pán)向別墅盤(pán)的形象提升，別墅價(jià)格受限； ? 混搭銷售，整體推廣難度加大； 平均速度的 最高速度的 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 8 ? 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 全年銷售壓力巨大，主要集中在公寓產(chǎn)品推售；近階段公寓快速回現(xiàn)是項(xiàng)目 08年工作開(kāi)展的關(guān)鍵 ?現(xiàn)階段堅(jiān)持以公寓快速銷售回現(xiàn)為重點(diǎn)，線上以推廣銷售公寓產(chǎn)品主； ?針對(duì)近階段公寓快速回現(xiàn)壓力，調(diào)整營(yíng)銷策略，促成銷售速度的快速提升； ?完善湖疊墅周邊園林景觀及小品，線下積極蓄客，年后發(fā)售； 階段工作重點(diǎn) 任一預(yù)案， 08年公寓都直接面臨著超過(guò)現(xiàn)有最高銷售速度 2倍以上的推售壓力；近階段公寓的銷售情況將直接關(guān)系到項(xiàng)目全年推售的布局： 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 市場(chǎng)環(huán)境分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 10 ? 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 從京滬穗深四地看房?jī)r(jià)，樓市成交萎靡，調(diào)控作用正在顯現(xiàn) ? 北京有價(jià)無(wú)市 11月，北京市住宅期房雖然價(jià)格仍持續(xù)較大的漲勢(shì)，但每周成交量已呈現(xiàn)出連續(xù)下滑的趨勢(shì)。歲末京城樓市出現(xiàn)了瘋狂促銷，讓價(jià)幅度高達(dá)數(shù)十萬(wàn)元 ? 上海成交量萎縮 12月的上海樓價(jià)雖然沒(méi)有下降，但一手市場(chǎng)供應(yīng)量減少、成交量萎縮與撤銷率提高、二手房買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)峙等情況都已表明，“有價(jià)無(wú)市”的趨勢(shì)已相當(dāng)明顯 。 ? 廣州房?jī)r(jià)猛跌 12月，廣州市一半左右的樓盤(pán)開(kāi)始實(shí)質(zhì)性降價(jià)，平均降價(jià)幅度達(dá)到20% 。 ? 深圳成交量創(chuàng) 3年新低 12月份房貸新政補(bǔ)充通知發(fā)布，深圳樓市低迷狀況進(jìn)一步加劇 ——在推盤(pán)量高達(dá) 80余萬(wàn)平方米的情況下，僅成交約 17萬(wàn)平方米，部分新推項(xiàng)目均價(jià)明顯下調(diào) 宏觀背景 數(shù)據(jù)來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng)摘錄 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 11 ? 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 品牌上市開(kāi)發(fā)商開(kāi)始實(shí)行低價(jià)開(kāi)盤(pán)策略， 主動(dòng)迎合市場(chǎng)走勢(shì)，力求快速回籠資金 ? 受宏觀調(diào)控影響，進(jìn)入 12月，萬(wàn)科率先策動(dòng)價(jià)格調(diào)整，高調(diào)響應(yīng)中央政策，及時(shí)地將所有新開(kāi)樓盤(pán)價(jià)格較市場(chǎng)預(yù)期全線調(diào)低，拉開(kāi)了樓市降價(jià)的序幕。隨后，中海地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、金地集團(tuán)紛紛跟隨進(jìn)。 ? 10月份以來(lái)，投資者對(duì)房地產(chǎn)的信心明顯下降，房地產(chǎn)股應(yīng)聲回落，部分上市開(kāi)發(fā)企業(yè)不得不主動(dòng)調(diào)價(jià)、加大促銷力度，力求快速回籠資金。 宏觀背景 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 12 ? 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 9月份以來(lái)，樓市低靡，新政對(duì)島內(nèi)高價(jià)樓盤(pán)的成交量萎縮比較明顯 廈門(mén)市場(chǎng) 廈門(mén)下半年樓市走勢(shì)40281760 1716842 825720576229818302205112113641130799628833100191144610124163721216013367 1326116133141640500100015002000250030003500400045007月 8月 9月 10月 11月 12月套020004000600080001000012000140001600018000元/ 平米廈門(mén)市場(chǎng)成交套數(shù) 島內(nèi)市場(chǎng)成交套數(shù) 廈門(mén)市場(chǎng)成交均價(jià) 島內(nèi)市場(chǎng)成交均價(jià)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 13 ? 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 島外樓市受宏觀政策影響也較為明顯， 10月份以來(lái)量?jī)r(jià)齊跌，開(kāi)始依靠促銷推動(dòng) ? 8月份的“省七條”和 9月底的“銀行新政”對(duì)島外樓市產(chǎn)生了明顯的抑制作用 ? 10月份以來(lái)，島
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