揚州西郊花園營銷策劃報告-65ppt(已修改)
2025-03-03 22:10 本頁面
【正文】 揚州 西郊花園營銷策劃報告 目錄 一、市場概況 二、競爭個案分析 三、定位分析及研判 四、提升點建議 五、價格分析 六、營銷策略 七、地盤包裝及完善 八、結(jié)論 一、市場概況 揚州城市概況 揚州市地處江蘇中部，長江北岸，江淮平原南端。南部瀕臨長江，北與淮陰、鹽城接壤，東和鹽城、泰州毗鄰，西與安徽天長、江蘇南京、淮陰交界。 揚州轄廣陵、維揚、邗江 3個區(qū)和市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，高郵、江都、儀征 3個縣級市，寶應(yīng) 1個縣，有 70個鎮(zhèn)， 7個鄉(xiāng)， 12個街辦，全市總面積 6638平方公里，全市總?cè)丝?458萬人 。 2023年，全年完成地區(qū)生產(chǎn)總值 1100億元，比上年增長 %。 2023年人均 GDP為 20389元， 2023年人均 GDP為 24540元， 人均 GDP增長率為 %。 GDP增長率 10%15% 房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展 GDP增長率 4%5% 房地產(chǎn)業(yè)停滯甚至倒退 房地產(chǎn)業(yè)萎縮 GDP增長率小于 4% GDP增長率 5%8% 房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展 GDP增長率大于 8% 房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展 根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)增長與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，揚州市的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)處于 飛速增長期！別墅市場也將具有非常大的空間 揚州別墅市場分析 目前，揚州市場上約有 30多家樓盤推出包括聯(lián)排、雙拼、獨棟等在內(nèi)的各種樣式的別墅產(chǎn)品。 從外立面風(fēng)格來看主要分為純中式別墅（如西苑、淮左郡）和歐式別墅（如海德公園，玫瑰園、世紀(jì)豪園、山河園、御園） 從面積來看，獨棟別墅主要集中在 270—— 350平米。瘦西湖西苑別墅最大面積達(dá)到 700多平米。 揚州是一個文化氣息很濃的城市，中式建筑風(fēng)格典型，隨處可見，老百姓對中式建筑已經(jīng)處于審美疲勞的狀態(tài)。 而本案歐式風(fēng)格的立面由于有太多同類物業(yè)的存在 ,競爭力明顯不足 與住宅市場發(fā)展相一致的是，揚州的別墅市場同樣面臨著一次重大的發(fā)展機遇，而別墅的購買者將成為其中的重要推動力：首先，隨著揚州近幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展， 本地購買力已經(jīng)形成 ，而這部分人群在改善居住條件的基礎(chǔ)上，一定會對未來的別墅生活抱有較高的期待值；其次，非本地的別墅購買力，如來自 海外的揚州籍華僑、存有“揚州情結(jié)”以及傾慕瘦西湖歷史文化的各界人士等 ，這類人群 — 般都具有較高的素質(zhì)，有過高級別墅購買經(jīng)歷，對豪宅有著與國際接軌的標(biāo)準(zhǔn)和見地。 揚州別墅價格分析 “經(jīng)濟(jì)型”別墅的價位約在 150萬元左右； 中檔別墅約在 200萬至 300萬左右； 真正具有“豪宅潛質(zhì)”的高檔別墅，價格一般在 500萬元以上。 ?揚州別墅市場區(qū)域價格差別較大，可見區(qū)位成為了重要的影響因素。 ?我們的項目所處區(qū)域不是揚州傳統(tǒng)意義上的高檔住宅區(qū) ,片區(qū)價值對本案價格空間的支撐較弱 ,我們不得不依靠自身來突圍市場 。 套數(shù) 面積 金額（萬元） 均價（元） 全市 71 西 獨立 14 聯(lián)排 22 復(fù)式 18 北 獨立 5 聯(lián)排 4 復(fù)式 3 東 獨立 2 410 聯(lián)排 1 復(fù)式 2 結(jié)論 ?由于城市土地資源的有限性和不可再生性，加之有關(guān)政策對別墅土地的嚴(yán)格控制，別墅物業(yè)在未來必然越來越稀缺。 ?根據(jù)揚州經(jīng)濟(jì)增長情況來來看，揚州別墅市場處于快速增長期。 ?揚州別墅價格具有一定的上升空間。 ?我們的項目沒有區(qū)位優(yōu)勢，歷史文化、風(fēng)景環(huán)境缺乏，價格空間低。 ?揚州別墅市場的主要購買者是揚州本地人，還有一些與揚州有淵源的人、傾慕瘦西湖的人。 ?歐式風(fēng)格建筑在市場上不具備競爭力。 二、競爭個案分析 板塊分析 西區(qū) 北區(qū) 東區(qū) 遠(yuǎn)郊 ?新開發(fā)區(qū)，政府大力扶持 ?規(guī)劃好 ?別墅項目集中，競爭激烈 ?價格中等 ?具有蜀岡風(fēng)景區(qū)優(yōu)勢 ?老城區(qū)，配套成熟 ?區(qū)位好 ?價格高 ?項目少 ?價格一般 ?配套一般 ?項目少 ?價格差距大 ?地勢偏遠(yuǎn)，配套缺乏 ?競爭力不利 ?可延展利用的土地相對充足 ?西郊花園項目處于西區(qū)遠(yuǎn)郊，區(qū)位價值低，與市區(qū)別墅項目競爭力低 ?可延展利用的土地相對充足，規(guī)劃空間大，可開發(fā)休閑、運動等社區(qū) 新開發(fā)區(qū)，競爭激烈 老城區(qū)，配套齊全，風(fēng)景好 項目少，價格一般 區(qū)位價值低，提升空間大 個案分析 海德公園 世紀(jì)豪園 山河園 御園 淮左郡 玫瑰園 ?海德公園 地址：維揚區(qū)邗江大道北段 83號 容積率： 綠化率： 40% 建筑風(fēng)格：英倫風(fēng)情 價格：聯(lián)排別墅：面積 160~220平米，均價 4000元 /平米，最高價 6000元 /平米 疊加別墅： ,1~2層面積 190平米 ,總價 92萬 ,3~4層面積 225平米 ,總價 96萬。疊加 100多套，12F，價格 45004800元 /平方米； 獨立別墅： ,均價 7000元 /平米 商鋪 : 面積 303500平米，均價 60009000元 /平米 優(yōu)惠活動：商鋪，低首付，百萬旺鋪只需 10萬首付，低風(fēng)險， 5年委托經(jīng)營 。住宅一次性付款優(yōu)惠50元 /平米，按揭優(yōu)惠 30元 /平米。 物業(yè)類型：多層、聯(lián)體別墅、疊加別墅 開發(fā)商：揚州海德地產(chǎn)有限公司 揚州凱萊房地產(chǎn)開發(fā)公司 內(nèi)部配套： 900米的
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