房地產(chǎn)行業(yè)策略(已修改)
2025-03-03 18:17 本頁面
【正文】 分析員： 寧靜鞭（ SAC 執(zhí)業(yè)證書編號(hào)： S0080511010003）2023年 11月動(dòng)人春色無須多， 2023選個(gè)股13 我們的結(jié)論：五大金股拿一年，地產(chǎn)小票擇時(shí)換 中國城鎮(zhèn)化的方向?城鎮(zhèn)化速度：未來 10年，城鎮(zhèn)化 “降速提質(zhì) ”，年增速放緩至 1個(gè)百分點(diǎn)。?城鎮(zhèn)化趨勢(shì)：城市間更加均衡發(fā)展，大城市郊區(qū)化，農(nóng)村工業(yè)化助推小城鎮(zhèn)加速發(fā)展。中長期的住房市場(chǎng)?存量住宅：我們估計(jì)，城鎮(zhèn)存量住宅 200億平米，全國超過 420億平米?購房人群：二線城市約 40%住宅被地級(jí)市購房者買走。?區(qū)域分布：買房集中于三四線，三線城市市轄區(qū)已經(jīng)戶均一套房。?潛力需求：每年剛性需求 6~7億平米，彈性需求 ~3億平米。2023年行業(yè)指標(biāo)預(yù)測(cè)?行業(yè)整體較為平穩(wěn)：投資增速仍將下移，預(yù)計(jì)將降速至 10%左右；全國銷售面積小幅增長 4%，房價(jià)小幅上漲 5%，主要因結(jié)構(gòu)性因素；新開工同比小幅回暖 5%。?政策中性，保民生控房價(jià)：整體方向依然是控房價(jià)；放松將滯后于其他行業(yè)，限購難以放松。投資機(jī)會(huì)梳理?A股投資建議： 趨勢(shì)前低后高；從配置行業(yè)到精選個(gè)股，分享個(gè)股盈利增長推動(dòng)的穩(wěn)定 20%回報(bào)看好 ROE持續(xù)提升的公司， 集中度提升，周轉(zhuǎn)至上的公司是首選。 。 推薦： 五大金股：萬科、招商、保利、金地 和榮盛。 中南、 廊坊發(fā)展（未覆蓋），陽光城（未覆蓋）為何看前低？通脹開始上行，房價(jià)在高位依然是個(gè)壓制估值持續(xù)提升的重要因素為何有后高？改革釋放紅利，土地供應(yīng)增加、房價(jià)風(fēng)險(xiǎn)釋放，長期政策風(fēng)險(xiǎn)消除；開發(fā)商盈利率開始恢復(fù)。 41什么是新型城鎮(zhèn)化中國的城鎮(zhèn)化還能走多遠(yuǎn)？n 2023年全國第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)時(shí)城鎮(zhèn)常住人口 ，城鎮(zhèn)化率達(dá)到 %；n 未來的城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，農(nóng)村可轉(zhuǎn)移人口遷移將起到?jīng)Q定性作用；來源 : 國家統(tǒng)計(jì)局，中金公司研究部2023年我國一半人口居住在城鎮(zhèn)，一半在農(nóng)村城鎮(zhèn)人口的具體定義5新型城鎮(zhèn)化是降速提質(zhì)的城鎮(zhèn)化，城鄉(xiāng)一體化，農(nóng)民屬地化n 2023年我國城鎮(zhèn)化率首次突破 50%，城鎮(zhèn)化進(jìn)程正式邁入新的階段；n 我們預(yù)測(cè)，在樂觀、中性與保守情形下，中國的城鎮(zhèn)化率最高可分別達(dá)到%， 65%以及 62%；來源 : 中金公司研究部未來城鎮(zhèn)化率測(cè)算的三種情形6樂觀情形下，我國城鎮(zhèn)化率可達(dá) %n 在樂觀情形下，我國城鎮(zhèn)人口最多可達(dá) ，城鎮(zhèn)化率達(dá)到 %；來源 : CEIC，日本統(tǒng)計(jì)局，中金公司研究部假設(shè)未來農(nóng)業(yè)勞動(dòng)力人口占勞動(dòng)力比例下降至 15%假設(shè)未來我國人均耕作面積達(dá)到 16畝7中性和悲觀情形下，我國城鎮(zhèn)化率可分別達(dá) %和 %n 在中性情形下，我國城鎮(zhèn)人口最多可達(dá) ，城鎮(zhèn)化率達(dá)到 %；n 在悲觀情形下，我國城鎮(zhèn)人口最多可達(dá) ，城鎮(zhèn)化率達(dá)到 %；來源 : CEIC，日本統(tǒng)計(jì)局，中金公司研究部中性情形：假設(shè)未來農(nóng)業(yè)就業(yè)人口占農(nóng)村人口比例下降至 25%悲觀情形：農(nóng)村可轉(zhuǎn)移勞動(dòng)力達(dá)到 8理由 1：農(nóng)民工回流中西部和就近就業(yè)已經(jīng)形成趨勢(shì)農(nóng)民工分布與第二產(chǎn)業(yè)地理分布類似外出農(nóng)民工中 53%在本省就業(yè)資料來源： CEIC，國家統(tǒng)計(jì)局，中金公司研究部37%的農(nóng)民工在本鄉(xiāng)鎮(zhèn)就業(yè)外出農(nóng)民工地理分布9理由 2：政策逐漸從遏制大城市發(fā)展到遵循城市發(fā)展規(guī)律城市化政策導(dǎo)向的變化資料來源：中金公司研究部 10理由 2續(xù)：農(nóng)地確權(quán)及潛在流轉(zhuǎn)機(jī)會(huì)將提供物質(zhì)基礎(chǔ)征地補(bǔ)償、農(nóng)地流轉(zhuǎn)和農(nóng)地確權(quán)政策動(dòng)態(tài)資料
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1