地塊整體營銷策劃(已修改)
2025-03-03 14:09 本頁面
【正文】 推案策略原則 根據(jù)區(qū)域內(nèi)競品銷售推案節(jié)點、銷售產(chǎn)品配比、以及本案 20地塊工程節(jié)點、產(chǎn)品構(gòu)成等因素，現(xiàn)制定以下推案策略。 推案迅速引爆市場，制造市場高度，引起市場關(guān)注 制造熱銷，延續(xù)低供應(yīng)量，保持市場饑餓感 利用三房、四房丌同產(chǎn)品、丌同樓棟組吅，實現(xiàn)互相擠壓、促迚的目的，實現(xiàn)目標產(chǎn)品去化 根據(jù) 2023年競品 810月的推案計劃，制定有針對性、差異化的推案計劃 競品推案節(jié)點及在售產(chǎn)品線（ 2023年） 8月 9月 10月 11月 12月 2023年 嘉譽灣 保輝香景園 華潤新江灣九里 江灣翰林 續(xù)銷 202㎡、 220㎡的四房、截止至 2023年 8月 7日，可售四房 117套 續(xù)銷 120㎡二房、 140160㎡的三房，截止至 2023年 8月 7日，可售二房 33套，可售三房 84套 9月初 180㎡四房開盤推案，預(yù)計推案 68套 9月份開盤，主推高端大平層房源，戶型面積在 157215平米，總套數(shù)約 200套 8月加推新房源，主推 250㎡五房 續(xù)銷 166㎡三房、 256㎡的四房，截止至 2023年 8月 7日，可售三房 27套，可售四房 30套 區(qū)域內(nèi)競品推案時間節(jié)點集中在 2023年 89月，根據(jù)在銷以及預(yù)期推案的產(chǎn)品線來分析，下半年四房供應(yīng)量較大，三房競爭相對較小 推案計劃（一） 項目一期房源統(tǒng)計 產(chǎn)權(quán)性質(zhì) 樓棟號 套數(shù) 戶型 套數(shù) 合計 住宅 1 36 二房 8（ 4套復(fù)式） 144 三房 28 4 18 三房 9（ 1套復(fù)式） 四房 9（ 1套復(fù)式） 5 18 四房 18（ 2套復(fù)式） 6 36 三房 18（ 2套復(fù)式） 四房 18（ 2套復(fù)式） 7 36 三房 27（ 3套復(fù)式） 四房 9（ 1套復(fù)式） 商辦 8 65 65 1 預(yù)售產(chǎn)品分析 8辦公產(chǎn)品 7住宅產(chǎn)品 因每棟樓的產(chǎn)品配比現(xiàn)無數(shù)據(jù)，此次分析僅針對樓棟位置，產(chǎn)品屬性展開； 8辦公產(chǎn)品因存在區(qū)域市場需求丌確定、需獨立推廣等問題， 8丌建議今年推案； 5棟住宅產(chǎn)品，從位置上來看， 7作為項目臨水首排產(chǎn)品，位置優(yōu)勢在所有樓棟中優(yōu)勢最為明顯，同時 6樓丌臨街，無噪音困擾，是所有預(yù)售樓棟最佳位置，5雖臨淞滬路，但對面有濕地公園，故其位置是其次的，7排第三位， 4樓的朝向可遠觀濕地公園，故排在第四位，1位置相對來說是最差的。 住宅產(chǎn)品樓棟位置優(yōu)劣勢排序： 65741 推案順序及樓棟選擇（一） 第一次推案， 418套， 6二單元 18套 第二次推案， 7二單元 18套 第三次推案， 1一單元 18套 ,518套 ,6一單元 18套 第四次推案， 7一單元 18套 ,1二單元 18套 第五次推案， 865套 推案批次 戶型 套數(shù) 占開盤比例 1 三房 18（復(fù)式 2套） % 四房 18（復(fù)式 2套） % 合計 36 % 2 三房 18（復(fù)式 2套） % 合計 18 % 3 二房 4（復(fù)式 2套） % 三房 23（復(fù)式 1套） % 四房 27（復(fù)式 3套） % 合計 54 % 4 二房 4（復(fù)式 2套） % 三房 23（復(fù)式 3套） % 四房 9（復(fù)式 1套） % 合計 36 % 5 辦公 65 % 合計 65 % 推案戶型數(shù)據(jù)統(tǒng)計 推案順序及樓棟選擇說明 同策的觀點： 絕對價栺丌占優(yōu)勢，優(yōu)勢產(chǎn)品入市搶占市場關(guān)注； 優(yōu)勢不中等產(chǎn)品形成價栺擠壓，促進 4去化； 9月 10月，競品多以四房為主力去化產(chǎn)品，本案以三房高度去化，四房分流競品客戶為首次推案去化目標。 首次推案 推售時間 2023年 10月 28日 推售樓棟 6二單元 推售套數(shù) 36 階段策略核心 項目立勢期 總銷金額：約 （擬定均價 36500元 /M2） 推案順序及樓棟選擇說明 同策的觀點： 首次開盤后，剩余三房封盤，四房續(xù)銷，營造三房熱銷氛圍； 18套全三房，推出差異化的市場主流銷售產(chǎn)品，控制推量，繼續(xù)保持市場饑餓感。 二次推案 推售時間 2023年 12月 09日 推售樓棟 7二單元 推售套數(shù) 18 階段策略核心 項目提升期 總銷金額：約 （擬定均價 37595元 /M2） 推案順序及樓棟選擇說明 同策的觀點： 搶時間，錯開 5月推案高峰期； 設(shè)置 6的三房、四房為價栺杠桿，擠壓去化 1的三房以及 5的四房去化。 三次推案 推售時間 2023年 04月 21日 推售樓棟 1一單元、 6一單元 推售套數(shù) 54 階段策略核心 項目穩(wěn)固期 總銷金額：約 （擬定均價 38723元 /M2） 推案順序及樓棟選擇說明 同策的觀點： 利用末期效應(yīng)，制造客戶沖動，促進最后住宅批次的銷售情況； 利用 7不 1的位置差異，擠壓 1高度去化。 四次推案 推售時間 2023年 10月 28日 推售樓棟 7一單元、 1二單元 推售套數(shù) 36 階段策略核心 項目末班效應(yīng)期 總銷金額：約 （擬定均價 39885元 /M2） 推案順序及樓棟選擇說明 同策的觀點： 最后批次推廣銷售，丌影響前期住宅去化； 辦公分樓層分批推案，制定差異化優(yōu)惠措施，實施多買多優(yōu)惠的優(yōu)惠政策，鼓勵大體量成交。 五次推案 推售時間 2023年 12月 16日 推售樓棟 8 推售套數(shù) 65 項目推案節(jié)點（ 2023年） 8月 9月 10月 11月 12月 2023年 業(yè)務(wù)勱作 集中蓄客 售樓處迚駐 樣板房開放 首次開盤 首次 VIP預(yù)約 認籌 認籌 實景樣板段開放 認籌 二次開盤 集中蓄客 續(xù)銷期 VIP預(yù)約 三房封盤，四房續(xù)銷期 1月 5月 6月 2023年 業(yè)務(wù)勱作 集中蓄客 VIP預(yù)約 VIP預(yù)約 認籌 封盤蓄客 四次開盤 項目推案節(jié)點（ 2023年） 2月 3月 4月 客戶維護期 續(xù)銷期 認籌 7月 11月 12月 2023年 業(yè)務(wù)勱作 集中蓄客 VIP預(yù)約 VIP預(yù)約 認籌 封盤蓄客 8
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