第4章房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測(已修改)
2025-03-02 14:08 本頁面
【正文】 第 4章 房地產(chǎn)市場調(diào)查與市場預(yù)測 ? 學(xué)習(xí)目標(biāo)： 1．了解房地產(chǎn)市場調(diào)查的類型和程序； 2．掌握房地產(chǎn)市場調(diào)查方法和調(diào)查技巧，能夠完成市場調(diào)查問卷設(shè)計(jì)及競爭樓盤的調(diào)查工作； 3．了解房地產(chǎn)市場預(yù)測的內(nèi)容和程序； 4．了解房地產(chǎn)市場預(yù)測的基本方法。 ? 技能要求 ： 1 ．掌握搜集資料的途徑、方法和技巧； 2 ．學(xué)會合理地設(shè)計(jì)市場調(diào)查問卷并進(jìn)行實(shí)地調(diào)查。 3 ．熟悉市場調(diào)查報(bào)告的格式，能夠運(yùn)用調(diào)查資料撰寫市場調(diào)查報(bào)告 房地產(chǎn)市場調(diào)查概述 房地產(chǎn)市場調(diào)查的概念 ? 房地產(chǎn)市場調(diào)查就是運(yùn)用科學(xué)的方法和手段，有目的、有計(jì)劃、全面系統(tǒng)地收集、整理和分析相關(guān)的房地市場信息，為房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行市場預(yù)測和經(jīng)營決策、制定戰(zhàn)略、編制計(jì)劃等提供科學(xué)可靠的依據(jù)。 房地產(chǎn)市場調(diào)查的作用 有利于房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行正確的市場定位 有利于房地產(chǎn)企業(yè)制定正確的營銷戰(zhàn)略和策略 有利于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)新產(chǎn)品，開拓新的目標(biāo)市場 有利于房地產(chǎn)企業(yè)在競爭中占據(jù)有利地位 有利于房地產(chǎn)企業(yè)做出正確的決策，提高經(jīng)營管理水平 有利于房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)測未來的市場發(fā)展 為什么要進(jìn)行市場調(diào)查？ 房地產(chǎn)市場調(diào)查的類型 探索性調(diào)查 ? 探索性調(diào)查是房地產(chǎn)企業(yè)對市場情況很不清楚或感到對調(diào)查的問題不知從何處著手時(shí)所采用的方法。 ? 通過探索性調(diào)查，收集并分析有關(guān)資料，可以弄清企業(yè)或市場的實(shí)際情況，找出問題的實(shí)質(zhì)和關(guān)鍵，為描述性調(diào)查和因果性調(diào)查做好準(zhǔn)備。它要解決的是 “ 做什么 ” 的問題。 描述性調(diào)查 ? 描述性調(diào)查就是對已經(jīng)找出的問題做出如實(shí)的反映和具體的回答。它要解決 “ 是什么 ” 的問題。 因果關(guān)系調(diào)查 ? 因果關(guān)系調(diào)查是在描述性調(diào)查的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步分析問題發(fā)生的原因，弄清因果之間的數(shù)量關(guān)系。 ? 它要回答的問題是 “ 為什么 ” 。因果關(guān)系調(diào)查一般采用實(shí)驗(yàn)法來收集市場變化的實(shí)際資料，并通過分析和推理，探明哪些因素是因，哪些因素是果，其因果相關(guān)程度如何等問題。 預(yù)測性調(diào)查 ? 預(yù)測性調(diào)查是在收集整理資料的基礎(chǔ)上，運(yùn)用科學(xué)的方法，分析未來一段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)市場的需求狀況及其發(fā)展變化趨勢。 ? 回答 “ 今后會 怎么樣 ” 的問題。預(yù)測性調(diào)查的目的是估計(jì)房地產(chǎn)的未來需求狀況，把握市場機(jī)遇，做出及時(shí)有效的決策。 房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容 市場環(huán)境調(diào)查 ? 市場環(huán)境調(diào)查主要是對影響房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的不可控制的外部宏觀環(huán)境的調(diào)查，主要包括： 1．人口環(huán)境調(diào)查 2．經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查 3．政治法律環(huán)境調(diào)查 4．技術(shù)和自然環(huán)境調(diào)查 5．社會文化環(huán)境調(diào)查 房地產(chǎn)市場需求調(diào)查 1．房地產(chǎn)市場的需求潛量； 2．房地產(chǎn)市場對本企業(yè)產(chǎn)品的需求總量； 3．房地產(chǎn)市場對某類房地產(chǎn)的供求狀況； 4．房地產(chǎn)市場需求的影響因素； 5．房地產(chǎn)市場的發(fā)展變化趨勢。 消費(fèi)者調(diào)查 1．消費(fèi)者的數(shù)量及地理分布； 2．消費(fèi)者的構(gòu)成、收入狀況及消費(fèi)支出模式； 3．消費(fèi)者需求狀況。包括現(xiàn)實(shí)、潛在需求； 4．消費(fèi)者的購買動(dòng)機(jī)，包括消費(fèi)者的購買意向、影響消費(fèi)者購買動(dòng)機(jī)的因素、消費(fèi)者購買動(dòng)機(jī)的類型； 5．消費(fèi)者的購買行為，包括消費(fèi)者購買行為類型及其影響因素。 競爭者調(diào)查 1．對競爭企業(yè)的調(diào)查 2．對競爭產(chǎn)品的調(diào)查 市場營銷策略的調(diào)查 1．產(chǎn)品調(diào)查 2．價(jià)格調(diào)查 3．銷售渠道調(diào)查 4．促銷調(diào)查 房地產(chǎn)市場調(diào)查的程序 ? 房地產(chǎn)市場調(diào)查一般可分為四個(gè)階段：調(diào)查準(zhǔn)備階段、正式調(diào)查階段、結(jié)果處理階段和跟蹤調(diào)查階段。 調(diào)查準(zhǔn)備階段 1．確定調(diào)查目標(biāo)，擬定調(diào)查項(xiàng)目 開展市場調(diào)查，首先要確定調(diào)查目標(biāo)，擬定調(diào)查項(xiàng)目。確立調(diào)查目標(biāo)應(yīng)弄清以下幾個(gè)問題： ? （ 1）為什么要調(diào)查 ? ? （ 2）調(diào)查中想了解的內(nèi)容是什么 ? ? （ 3）誰想知道調(diào)查結(jié)果 ? ? （ 4）調(diào)查結(jié)果對企業(yè)有什么用 ? 調(diào)查前需要做哪些準(zhǔn)備？ 2．確定資料來源和調(diào)查方法 房地產(chǎn)市場調(diào)查的目標(biāo)和項(xiàng)目確定以后，調(diào)查人員就要考慮資料的來源問題。要弄清楚： ? （ 1）需要哪些資料 ? ? （ 2）什么地方可以獲得這些資料 ? ? （ 3）通過什么方法能獲得這些資料 ? ? （ 4）調(diào)查對象是誰 ? ３．制定調(diào)查計(jì)劃 ? （１）調(diào)查目的； ? （２）調(diào)查對象； ? （３）調(diào)查方法； ? （４）調(diào)查的時(shí)間和進(jìn)度； ? （５）調(diào)查人員； ? （６）調(diào)查經(jīng)費(fèi)預(yù)算。 ４．培訓(xùn)調(diào)查人員 ? 房地產(chǎn)市場調(diào)查人員素質(zhì)的高低直接影響市場調(diào)查的質(zhì)量。房地產(chǎn)企業(yè)在開展市場調(diào)查之前，必須確定合適的人選，并采取有效的方法對其進(jìn)行培訓(xùn)，使之勝任調(diào)查工作。 正式調(diào)查
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