【正文】 中國(guó)對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易信托有限公司中國(guó)對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易信托有限公司富富 祥祥 系列（系列（ 佳兆業(yè)長(zhǎng)沙梅溪湖佳兆業(yè)長(zhǎng)沙梅溪湖 項(xiàng)目）項(xiàng)目）集合信托計(jì)劃集合信托計(jì)劃ChinaForeignEconomyandTradeTrustInvestmentCo.,Ltd.2中國(guó)對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易信托有限公司目錄一、項(xiàng)目背景二、項(xiàng)目交易結(jié)構(gòu)概述三、用款項(xiàng)目介紹四、投資股權(quán)、質(zhì)物及股權(quán)管理措施簡(jiǎn)介五、抵押物簡(jiǎn)介六、擔(dān)保人簡(jiǎn)介七、風(fēng)險(xiǎn)分析及主要風(fēng)險(xiǎn)控制措施八、評(píng)價(jià)結(jié)論ChinaForeignEconomyandTradeTrustInvestmentCo.,Ltd.3中國(guó)對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易信托有限公司一、項(xiàng)目背景ChinaForeignEconomyandTradeTrustInvestmentCo.,Ltd.4中國(guó)對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易信托有限公司216。 行業(yè)預(yù)判： 兩會(huì)期間，住建部副部長(zhǎng)仇保興表示，按照城鎮(zhèn)化的規(guī)律來(lái)講，中國(guó)在十年內(nèi)不大可能出現(xiàn)全面崩盤。我們認(rèn)為，不論從 GDP增長(zhǎng)基礎(chǔ)、城鎮(zhèn)化發(fā)展需求、政府財(cái)政收入貢獻(xiàn)等方面來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)的暴利時(shí)代雖然已經(jīng)接近尾聲，但未來(lái)一段時(shí)間，出現(xiàn)大的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的可能性仍舊很?。?16。 發(fā)展趨勢(shì)： 分化將是房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，區(qū)域的分化、企業(yè)的分化將成為未來(lái)幾年的市場(chǎng)的主旋律；216。 政策導(dǎo)向： 分類施策、分城施策，建立長(zhǎng)效機(jī)制，是新一屆政府對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控的基本思路。項(xiàng)目背景與設(shè)計(jì)初衷u(píng) 項(xiàng)目背景 —— 市場(chǎng)與政策ChinaForeignEconomyandTradeTrustInvestmentCo.,Ltd.5中國(guó)對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易信托有限公司216。 優(yōu)質(zhì)客戶： 佳兆業(yè)集團(tuán) 2023年登陸聯(lián)交所， 2023年房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)排名中位列第17名； 2023年房地產(chǎn)企業(yè)銷售榜銷售金額位列 25位、銷售面積位列 26位；深圳地區(qū)銷售金額、面積均位列榜首 ；216。 區(qū)位優(yōu)勢(shì)： 長(zhǎng)沙位于國(guó)家 “ 兩橫三縱 ” 城市化戰(zhàn)略中沿長(zhǎng)江通道橫軸與京哈京廣縱軸的交匯點(diǎn)上，長(zhǎng)株潭城市群是國(guó)內(nèi)城市圈建設(shè)的先行者， 2023年即獲批全國(guó)資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會(huì)建設(shè)綜合配套改革實(shí)驗(yàn)區(qū) ；項(xiàng)目背景與設(shè)計(jì)初衷u(píng) 項(xiàng)目背景 —— 企業(yè)與區(qū)位ChinaForeignEconomyandTradeTrustInvestmentCo.,Ltd.6中國(guó)對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易信托有限公司二、項(xiàng)目 交易結(jié)構(gòu)概述ChinaForeignEconomyandTradeTrustInvestmentCo.,Ltd.7中國(guó)對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易信托有限公司項(xiàng)目 交易結(jié)構(gòu)概述持股 100%開發(fā)建設(shè)湖南達(dá)業(yè) 持有 持股 51%持股 49%信托計(jì)劃湖南達(dá)業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 順德精博優(yōu)先級(jí) 次級(jí) 佳兆業(yè)集團(tuán) 1638長(zhǎng)沙市岳麓區(qū)梅溪湖 J20， J24地塊u交易結(jié)構(gòu)圖ChinaForeignEconomyandTradeTrustInvestmentCo.,Ltd.8中國(guó)對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易信托有限公司216。 產(chǎn)品名稱： 富 祥 系列（ 佳兆業(yè)長(zhǎng)沙梅溪湖 項(xiàng)目）集合信托計(jì)劃 ；216。 信托規(guī)模： 元，其中優(yōu)先級(jí) 9億元 ，次級(jí) 元；216。 信托期限： 2+1年；216。 信托收益： 固定收益為優(yōu)先級(jí)規(guī)模 的 %/年 ，浮動(dòng) 收益（如有）按 3： 5： 2的比例向優(yōu)先級(jí)受益人、次級(jí)受益人、受托人分配，其中：252。 優(yōu)先級(jí)收益： 固定收益 約 %/年，獲取浮動(dòng)收益的 30%（如有）；252。 次級(jí)收益： 無(wú)固定收益，可以現(xiàn)金或?qū)嵨锓峙洌ü蓹?quán)、債權(quán)），獲取浮動(dòng)收益的 50%（如有） ；項(xiàng)目 交易結(jié)構(gòu)概述u信托基本要素（ 1）ChinaForeignEconomyandTradeTrustInvestmentCo.,Ltd.9中國(guó)對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易信托有限公司216。 流動(dòng)性安排： 信托滿 2年滾動(dòng)發(fā)行，發(fā)行不足部分由佳兆業(yè)集團(tuán)、佳兆業(yè)深圳予以補(bǔ)足；216。 提前結(jié)束安排： 可提前結(jié)束信托，最短信托期限不低于 12個(gè)月；216。 資產(chǎn) 運(yùn)用： 優(yōu)先級(jí)信托資金用于向湖南達(dá)業(yè)增資，并持有其約 49%股權(quán)，管理次級(jí)債權(quán)；216。 收益實(shí)現(xiàn)： 梅溪湖項(xiàng)目銷售收入償還次級(jí)債權(quán)及目標(biāo)股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入；216。 信托退出： 若湖南 達(dá)業(yè)歸還次級(jí)債權(quán)則信托結(jié)束，若信托 到期未 歸還債權(quán)，則信托對(duì)外轉(zhuǎn)讓湖南達(dá)業(yè)股權(quán)，剩余股權(quán)隨賣，并處置抵質(zhì)押物，向保證人追償；216。 收益分配： 信托收益首先分配信托費(fèi)用、其次分配優(yōu)先級(jí)本金及固定收益，然后分配次級(jí)。如有浮動(dòng)收益，則按 3： 5： 2分配給優(yōu)先級(jí)、次級(jí)、受托人。項(xiàng)目 交易結(jié)構(gòu)概述u信托基本要素（ 2）ChinaForeignEconomyandTradeTrustInvestmentCo.,Ltd.10中國(guó)對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易信托有限公司項(xiàng)目 交易結(jié)構(gòu)概述u信托基本要素 （ 3）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制措施：216。 股權(quán)控制： 外貿(mào)信托直接持有湖南達(dá)業(yè) 49%的股權(quán)；順德精博持有的湖南達(dá)業(yè)51%股權(quán)質(zhì)押；216。 階段性抵押： 湖南達(dá)業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目的土地抵押（取得開發(fā)貸款或預(yù)售許可證時(shí)解押）；216。 集團(tuán)增信： 佳兆業(yè)深圳、佳兆業(yè)集團(tuán)提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保；216。 佳兆業(yè)集團(tuán)、佳兆業(yè)深圳、湖南達(dá)業(yè)承諾：252。 佳兆業(yè)集團(tuán)或其關(guān)聯(lián)方對(duì)湖南達(dá)業(yè)的債權(quán)劣后于次級(jí)債權(quán)受償；252。 未經(jīng)外貿(mào)信托許可不對(duì)湖南達(dá)業(yè)的股東進(jìn)行任何形式的分紅；252。 承擔(dān)湖南達(dá)業(yè)或有負(fù)債（如有）；252。 對(duì)梅溪湖 J20， J24地塊的后續(xù)開發(fā)建設(shè)資金缺口承諾補(bǔ)足；216。 信托運(yùn)行期間，湖南達(dá)業(yè)未銷售的貨值及賬面現(xiàn)金之和不低于實(shí)際存續(xù)全部債權(quán)（包括銀行開發(fā)貸及本項(xiàng)目 9億元優(yōu)先級(jí)等）余額的 ；216。 相關(guān)合同強(qiáng)制執(zhí)行公證，與佳兆業(yè)集團(tuán)的合同履行司法轉(zhuǎn)遞手續(xù)；ChinaForeignEconomyandTradeTrustInvestmentCo.,Ltd.11中國(guó)對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易信托有限公司 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制措施：216。外貿(mào)信托向湖南達(dá)業(yè)委派董事、監(jiān)事，對(duì)湖南達(dá)業(yè)日常運(yùn)營(yíng)享有監(jiān)督權(quán)和對(duì)特別事項(xiàng)有一票否決權(quán)，包括但不限于：252。 制定年度財(cái)務(wù)預(yù)算、年度銷售計(jì)劃、年度開發(fā)計(jì)劃，及上述計(jì)劃中 3個(gè)月以上或 25%以上的調(diào)整；252。 預(yù)算 外人民幣 500萬(wàn)元以上支出合同的簽訂、任何單項(xiàng)或連續(xù) 12個(gè)月內(nèi)累計(jì)超過(guò)預(yù)算金額 10%的預(yù)算外支出事項(xiàng)；252。 對(duì)外投資、對(duì)外擔(dān)保（對(duì)購(gòu)房人的擔(dān)保除外）、對(duì)外借款和預(yù)算外重大資產(chǎn)處置等重要事項(xiàng)； 216。 外貿(mào)信托將向湖南達(dá)業(yè)委派一名財(cái)務(wù)人員及一名工程管理人員，對(duì)湖南達(dá)業(yè)的財(cái)務(wù)狀況及項(xiàng)目開發(fā)、銷售等情況進(jìn)行監(jiān)管216。湖南 達(dá)業(yè)將已開立的全部銀行賬戶清單和電話銀行 /網(wǎng)上銀行查詢密碼提供給信托公司；如需開立新的銀行賬戶，需及時(shí)通知信托公司，并提供賬戶信息及查詢方式。項(xiàng)目 交易結(jié)構(gòu)概述u信托基本要素 （ 4）ChinaForeignEconomyandTradeTrustInvestmentCo.,Ltd.12中國(guó)對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易信托有限公司三、用款項(xiàng)目介紹ChinaForeignEconomyandTradeTrustInvestmentCo.,Ltd.13中國(guó)對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易信托有限公司用款項(xiàng)目介紹u項(xiàng)目區(qū)位本項(xiàng)目位于長(zhǎng)沙市岳麓區(qū)，隸屬于長(zhǎng)沙河西片區(qū)，梅溪湖規(guī)劃新區(qū)的核心腹地 —— 梅溪湖國(guó)際新城北側(cè)：北臨梅溪湖路，位于現(xiàn)有佳兆業(yè)云頂梅溪湖項(xiàng)目南邊，南臨秀峰路、周南中學(xué)、博才實(shí)驗(yàn)小學(xué)，西臨綠化帶，東臨公園廣場(chǎng)。ChinaForeignEconomyandTradeTrustInvestmentCo.,Ltd.14中國(guó)對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易信托有限公司用款項(xiàng)目介紹u梅溪湖片區(qū)及項(xiàng)目規(guī)劃圖ChinaForeignEconomyandTradeTrustInvestmentCo.,Ltd.15中國(guó)對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易信托有限公司u項(xiàng)目基本指標(biāo)情況湖南達(dá)業(yè)在 2023年 9月 30日通過(guò)招標(biāo)方式取得項(xiàng)目土地， 為住宅項(xiàng)目，總用地面積約 ，總建筑面積 ，目前已取得二證（土地證、用地規(guī)證） 。 詳細(xì)指標(biāo)如下表：用款項(xiàng)目介紹序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)量 單位1 規(guī)劃用地面積 m22 總建筑面積 m23 計(jì)容建筑面積 m24 綜合容積率 5 其中 :高層 262491 m2 疊排別墅 15360 m2 連排別墅 26008 m2 底商 12023 m2 集中商業(yè) 20457 m2 公共配套 4101 m2 車位配套 84000 m2ChinaForeignEconomyandTradeTrustInvestmentCo.,Ltd.16中國(guó)對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易信托有限公司J24地塊用款項(xiàng)目介紹u項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)J20地塊 西南側(cè)：博才實(shí)驗(yàn)小學(xué)西南側(cè)：周南中學(xué) 東側(cè)：桃花嶺公園 北側(cè)：佳兆業(yè)云頂梅溪湖項(xiàng)目ChinaForeignEconomyandTradeTrustInvestmentCo.,Ltd.17中國(guó)對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易信托有限公司用款項(xiàng)目介紹u項(xiàng)目所在城市市場(chǎng)情況 (1)據(jù)長(zhǎng)沙市 2023年 112月經(jīng)濟(jì)運(yùn)行快報(bào)， 2023年 112月實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP） ，比上年增長(zhǎng) %。近年來(lái)，長(zhǎng)沙市地區(qū)生產(chǎn)總值連年遞增，城鎮(zhèn)人均可支配收入快速增長(zhǎng)，消費(fèi)性支出增速放緩，收支比持續(xù)增大，表明居民儲(chǔ)蓄增加，購(gòu)買能力增強(qiáng)，為房地產(chǎn)發(fā)展提供有力支撐。20232023年長(zhǎng)沙市地區(qū)生產(chǎn)總值及其增長(zhǎng)速度 20232023年長(zhǎng)沙市城鎮(zhèn)人均可支配收入及其增長(zhǎng)速度數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)庫(kù)、長(zhǎng)沙市 2023年 112月經(jīng)濟(jì)運(yùn)行快報(bào)ChinaForeignEconomyandTradeTrustInvestmentCo.,Ltd.18中國(guó)對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易信托有限公司u項(xiàng)目所在城市市場(chǎng)情況 (2)據(jù)長(zhǎng)沙市 2023年統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)顯示，近年來(lái)，長(zhǎng)沙市總?cè)丝跀?shù)保持穩(wěn)定上升態(tài)勢(shì)，年度增幅保持在 %1%之間，能夠