【正文】 中國對外經濟貿易信托有限公司中國對外經濟貿易信托有限公司富富 祥祥 系列（系列（ 佳兆業(yè)長沙梅溪湖佳兆業(yè)長沙梅溪湖 項目）項目）集合信托計劃集合信托計劃ChinaForeignEconomyandTradeTrustInvestmentCo.,Ltd.2中國對外經濟貿易信托有限公司目錄一、項目背景二、項目交易結構概述三、用款項目介紹四、投資股權、質物及股權管理措施簡介五、抵押物簡介六、擔保人簡介七、風險分析及主要風險控制措施八、評價結論ChinaForeignEconomyandTradeTrustInvestmentCo.,Ltd.3中國對外經濟貿易信托有限公司一、項目背景ChinaForeignEconomyandTradeTrustInvestmentCo.,Ltd.4中國對外經濟貿易信托有限公司216。 行業(yè)預判： 兩會期間，住建部副部長仇保興表示，按照城鎮(zhèn)化的規(guī)律來講，中國在十年內不大可能出現全面崩盤。我們認為，不論從 GDP增長基礎、城鎮(zhèn)化發(fā)展需求、政府財政收入貢獻等方面來看，房地產行業(yè)的暴利時代雖然已經接近尾聲，但未來一段時間，出現大的系統(tǒng)性風險的可能性仍舊很?。?16。 發(fā)展趨勢： 分化將是房地產行業(yè)的發(fā)展趨勢，區(qū)域的分化、企業(yè)的分化將成為未來幾年的市場的主旋律；216。 政策導向： 分類施策、分城施策，建立長效機制，是新一屆政府對于房地產調控的基本思路。項目背景與設計初衷u 項目背景 —— 市場與政策ChinaForeignEconomyandTradeTrustInvestmentCo.,Ltd.5中國對外經濟貿易信托有限公司216。 優(yōu)質客戶： 佳兆業(yè)集團 2023年登陸聯(lián)交所， 2023年房地產百強排名中位列第17名； 2023年房地產企業(yè)銷售榜銷售金額位列 25位、銷售面積位列 26位；深圳地區(qū)銷售金額、面積均位列榜首 ；216。 區(qū)位優(yōu)勢： 長沙位于國家 “ 兩橫三縱 ” 城市化戰(zhàn)略中沿長江通道橫軸與京哈京廣縱軸的交匯點上，長株潭城市群是國內城市圈建設的先行者， 2023年即獲批全國資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會建設綜合配套改革實驗區(qū) ；項目背景與設計初衷u 項目背景 —— 企業(yè)與區(qū)位ChinaForeignEconomyandTradeTrustInvestmentCo.,Ltd.6中國對外經濟貿易信托有限公司二、項目 交易結構概述ChinaForeignEconomyandTradeTrustInvestmentCo.,Ltd.7中國對外經濟貿易信托有限公司項目 交易結構概述持股 100%開發(fā)建設湖南達業(yè) 持有 持股 51%持股 49%信托計劃湖南達業(yè)房地產開發(fā)有限公司 順德精博優(yōu)先級 次級 佳兆業(yè)集團 1638長沙市岳麓區(qū)梅溪湖 J20， J24地塊u交易結構圖ChinaForeignEconomyandTradeTrustInvestmentCo.,Ltd.8中國對外經濟貿易信托有限公司216。 產品名稱： 富 祥 系列（ 佳兆業(yè)長沙梅溪湖 項目）集合信托計劃 ；216。 信托規(guī)模： 元，其中優(yōu)先級 9億元 ，次級 元；216。 信托期限： 2+1年；216。 信托收益： 固定收益為優(yōu)先級規(guī)模 的 %/年 ，浮動 收益（如有）按 3： 5： 2的比例向優(yōu)先級受益人、次級受益人、受托人分配，其中：252。 優(yōu)先級收益： 固定收益 約 %/年，獲取浮動收益的 30%（如有）；252。 次級收益： 無固定收益，可以現金或實物分配（股權、債權），獲取浮動收益的 50%（如有） ；項目 交易結構概述u信托基本要素（ 1）ChinaForeignEconomyandTradeTrustInvestmentCo.,Ltd.9中國對外經濟貿易信托有限公司216。 流動性安排： 信托滿 2年滾動發(fā)行，發(fā)行不足部分由佳兆業(yè)集團、佳兆業(yè)深圳予以補足；216。 提前結束安排： 可提前結束信托，最短信托期限不低于 12個月；216。 資產 運用： 優(yōu)先級信托資金用于向湖南達業(yè)增資，并持有其約 49%股權，管理次級債權；216。 收益實現： 梅溪湖項目銷售收入償還次級債權及目標股權轉讓收入；216。 信托退出： 若湖南 達業(yè)歸還次級債權則信托結束，若信托 到期未 歸還債權，則信托對外轉讓湖南達業(yè)股權，剩余股權隨賣，并處置抵質押物，向保證人追償；216。 收益分配： 信托收益首先分配信托費用、其次分配優(yōu)先級本金及固定收益，然后分配次級。如有浮動收益，則按 3： 5： 2分配給優(yōu)先級、次級、受托人。項目 交易結構概述u信托基本要素（ 2）ChinaForeignEconomyandTradeTrustInvestmentCo.,Ltd.10中國對外經濟貿易信托有限公司項目 交易結構概述u信托基本要素 （ 3）項目風險控制措施：216。 股權控制： 外貿信托直接持有湖南達業(yè) 49%的股權；順德精博持有的湖南達業(yè)51%股權質押；216。 階段性抵押： 湖南達業(yè)在開發(fā)項目的土地抵押（取得開發(fā)貸款或預售許可證時解押）；216。 集團增信： 佳兆業(yè)深圳、佳兆業(yè)集團提供連帶責任保證擔保；216。 佳兆業(yè)集團、佳兆業(yè)深圳、湖南達業(yè)承諾：252。 佳兆業(yè)集團或其關聯(lián)方對湖南達業(yè)的債權劣后于次級債權受償；252。 未經外貿信托許可不對湖南達業(yè)的股東進行任何形式的分紅；252。 承擔湖南達業(yè)或有負債（如有）；252。 對梅溪湖 J20， J24地塊的后續(xù)開發(fā)建設資金缺口承諾補足；216。 信托運行期間，湖南達業(yè)未銷售的貨值及賬面現金之和不低于實際存續(xù)全部債權（包括銀行開發(fā)貸及本項目 9億元優(yōu)先級等）余額的 ；216。 相關合同強制執(zhí)行公證，與佳兆業(yè)集團的合同履行司法轉遞手續(xù)；ChinaForeignEconomyandTradeTrustInvestmentCo.,Ltd.11中國對外經濟貿易信托有限公司 項目風險控制措施：216。外貿信托向湖南達業(yè)委派董事、監(jiān)事，對湖南達業(yè)日常運營享有監(jiān)督權和對特別事項有一票否決權，包括但不限于：252。 制定年度財務預算、年度銷售計劃、年度開發(fā)計劃，及上述計劃中 3個月以上或 25%以上的調整；252。 預算 外人民幣 500萬元以上支出合同的簽訂、任何單項或連續(xù) 12個月內累計超過預算金額 10%的預算外支出事項；252。 對外投資、對外擔保（對購房人的擔保除外）、對外借款和預算外重大資產處置等重要事項； 216。 外貿信托將向湖南達業(yè)委派一名財務人員及一名工程管理人員，對湖南達業(yè)的財務狀況及項目開發(fā)、銷售等情況進行監(jiān)管216。湖南 達業(yè)將已開立的全部銀行賬戶清單和電話銀行 /網上銀行查詢密碼提供給信托公司；如需開立新的銀行賬戶，需及時通知信托公司，并提供賬戶信息及查詢方式。項目 交易結構概述u信托基本要素 （ 4）ChinaForeignEconomyandTradeTrustInvestmentCo.,Ltd.12中國對外經濟貿易信托有限公司三、用款項目介紹ChinaForeignEconomyandTradeTrustInvestmentCo.,Ltd.13中國對外經濟貿易信托有限公司用款項目介紹u項目區(qū)位本項目位于長沙市岳麓區(qū)，隸屬于長沙河西片區(qū)，梅溪湖規(guī)劃新區(qū)的核心腹地 —— 梅溪湖國際新城北側：北臨梅溪湖路，位于現有佳兆業(yè)云頂梅溪湖項目南邊，南臨秀峰路、周南中學、博才實驗小學，西臨綠化帶，東臨公園廣場。ChinaForeignEconomyandTradeTrustInvestmentCo.,Ltd.14中國對外經濟貿易信托有限公司用款項目介紹u梅溪湖片區(qū)及項目規(guī)劃圖ChinaForeignEconomyandTradeTrustInvestmentCo.,Ltd.15中國對外經濟貿易信托有限公司u項目基本指標情況湖南達業(yè)在 2023年 9月 30日通過招標方式取得項目土地， 為住宅項目，總用地面積約 ，總建筑面積 ，目前已取得二證（土地證、用地規(guī)證） 。 詳細指標如下表：用款項目介紹序號 項目 數量 單位1 規(guī)劃用地面積 m22 總建筑面積 m23 計容建筑面積 m24 綜合容積率 5 其中 :高層 262491 m2 疊排別墅 15360 m2 連排別墅 26008 m2 底商 12023 m2 集中商業(yè) 20457 m2 公共配套 4101 m2 車位配套 84000 m2ChinaForeignEconomyandTradeTrustInvestmentCo.,Ltd.16中國對外經濟貿易信托有限公司J24地塊用款項目介紹u項目現場J20地塊 西南側：博才實驗小學西南側：周南中學 東側：桃花嶺公園 北側：佳兆業(yè)云頂梅溪湖項目ChinaForeignEconomyandTradeTrustInvestmentCo.,Ltd.17中國對外經濟貿易信托有限公司用款項目介紹u項目所在城市市場情況 (1)據長沙市 2023年 112月經濟運行快報， 2023年 112月實現地區(qū)生產總值（GDP） ，比上年增長 %。近年來，長沙市地區(qū)生產總值連年遞增，城鎮(zhèn)人均可支配收入快速增長，消費性支出增速放緩，收支比持續(xù)增大，表明居民儲蓄增加，購買能力增強，為房地產發(fā)展提供有力支撐。20232023年長沙市地區(qū)生產總值及其增長速度 20232023年長沙市城鎮(zhèn)人均可支配收入及其增長速度數據來源：中指數據庫、長沙市 2023年 112月經濟運行快報ChinaForeignEconomyandTradeTrustInvestmentCo.,Ltd.18中國對外經濟貿易信托有限公司u項目所在城市市場情況 (2)據長沙市 2023年統(tǒng)計年鑒數據顯示，近年來，長沙市總人口數保持穩(wěn)定上升態(tài)勢，年度增幅保持在 %1%之間，能夠