商店選址3(已修改)
2025-03-01 16:01 本頁面
【正文】 第三講 商店選址 重要性 ? 選址產業(yè) ? 商店成功的三要素： place – place – place ? 如何為下列商店選址？主要考慮哪些因素？共同點、不同點是什么？ ? 一家 5000平米和 500平米的超市 ? 一家 10000平米的倉儲超市 ? 一家 10000平米的百貨店 ? 一家 3000平米的家電商場 ? 一家服裝店 。 選址的二大步驟 ?區(qū)域的選擇 ?具體位置的選擇 主要內容 一、區(qū)域選擇 二、店址選擇 三、店址評價 一、區(qū)域選擇 商圈的概念（ Trade area） 也稱商勢圈、商業(yè)圈，指企業(yè)營運能力所覆蓋的空間范圍 . 或者說可能來企業(yè)購物的顧客所分布的區(qū)域范圍。 (一 )商圈基本概念 邊緣商圈 10%左右 次級商圈 1520% 主要商圈 5570% 商圈類型 ● 商業(yè)區(qū) 商圈大，流動人口多、各種商店林立，繁華熱鬧。 ● 住宅區(qū) 消費習性為消費群穩(wěn)定，講究便利性、親切感，家庭用品購買率較高。 ● 文教區(qū) 該區(qū)的消費群以學生居多，消費金額普通遍不高，但經(jīng)營起來相對休閑，而且租金壓力不高。容易培養(yǎng)各種消費群體。 ● 辦公區(qū) 辦公大樓林立的地區(qū)。一棟辦公大樓內的員工人數(shù)可能超過一二千 ●混合區(qū) 分為住商混合，住教混合，工商混合等。一個商圈內往往含有多種商圈類型，屬于多元化消費習性。 租金不很貴，客戶是多向性的，經(jīng)營的時間可以比較長，但位置最好在混合區(qū)的比較明顯位置。 (二 )商圈分析的要點 商圈的顧客來源 (1)居住人口 :居住在店鋪附近的常住人口 ,是核心商圈內基本顧客的主要來源 。 (2)工作人口 :是指那些并不居住在店鋪附近而工作地點在店鋪附近的人口 ,他們是次級商圈中基本顧客的主要來源 。 (3)流動人口 :是指在交通要道 ﹑ 商業(yè)繁華地區(qū) ﹑ 公共場所過往的人口 ,是構成邊緣商圈的基礎 . 商店聚集狀況 ? 不同業(yè)態(tài)零售企業(yè)的聚集 聚集效應 ? 同種業(yè)態(tài)商店的聚集 競爭的聚集效應 ? 零售業(yè)與其他行業(yè)的聚集 多功能型的聚 集效應 商業(yè)競爭態(tài)勢分析 商圈飽和指數(shù) （ C）（ RE） IRS = ───────── RF IRS：某地區(qū)某類商品商業(yè)圈飽和指數(shù) C ：某地區(qū)購買某類商品的潛在顧客人數(shù) RE： 某地區(qū)每一顧客平均購買額 RF： 某地區(qū)經(jīng)營同類商品商店營業(yè)總面積 ? 例題： 一公司計劃在三個區(qū)域內選址，開設一營業(yè)面積為 5000平米的食品店。在考慮了其它條件基礎上，需要對三個區(qū)域的商業(yè)飽和程度進行分析，最后做出選擇。三個區(qū)域的情況如下： A區(qū) B區(qū) C區(qū) C 60000 30000 10000 RE 10元 12元 15元 RF 15000 10000 2500 商圈概念小結 ? 商店業(yè)態(tài)不同，其商圈大小也不同． ? 商圈大小一般同商店經(jīng)營規(guī)模與能力之間呈正比例關系． ? 商圈大小同企業(yè)選址區(qū)域的交通狀況成正比例關系． ? 競爭者狀況對商圈有復雜的影響． （三）商圈劃定的方法 (雷利法則 ) 美國威廉 ?雷利用了 3年時間，調查美國150個以上的城市，于 1931年發(fā)表了他的“零售引力法則” . 觀點：“ 在兩個城鎮(zhèn)之間設立一個中介點，顧客在此中介點可能前往任何一個城鎮(zhèn)購買，即在這一中介點上，兩城鎮(zhèn)商店對此地居民的吸引力完全相同，這一地點到兩商店的距離即是兩商店吸引顧客的地理區(qū)域。 ” ＡＢ兩城市的商圈 Ａ城 Ｂ城 D ｄ Ｄ ab ＝ ─────── １＋ √ Ｐ b/Ｐ a Ｄ ab: 表示Ａ城鎮(zhèn)商圈的限度（以沿公路到Ｂ城鎮(zhèn)的里程衡量） Ｐ a : 表示Ａ城鎮(zhèn)人口 Ｐ b : 表示Ｂ城鎮(zhèn)人口 ｄ : 城鎮(zhèn)Ａ和Ｂ的里程距離 公式 案例 : 假設：Ａ城鎮(zhèn)人口 9萬人，Ｂ城鎮(zhèn)人口 1萬人，Ａ距Ｂ 20公里。 20 Ｄ ab ＝ ────── ＝ 15 (公里 ) 1 ＋ √1/9 20 Ｄ ba ＝ ────── ＝ 5 (公里 ) 1 ＋ √ 9/1 15(公里 ) 5(公里 ) Ａ *
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