中華美食文化博覽城租金定價(jià)方案(已修改)
2025-03-01 15:28 本頁(yè)面
【正文】 中華美食文化博覽城租金定價(jià)方案 2023年 4月 目 錄 ? 一、租金定位參考依據(jù) ? 二、項(xiàng)目本身情況分析 ? 三、類似市場(chǎng)分析 ? 四、項(xiàng)目周邊市場(chǎng)的租金情況 ? 五、商家承租能力 ? 六、租賃條件 ? 七、租金細(xì)化方案 ? 八、招商策略 一、租金定位參考依據(jù)： ? 項(xiàng)目租金范圍的確立需要基于準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，同時(shí)又遵循市場(chǎng)規(guī)則，參考市場(chǎng)價(jià)格。本項(xiàng)目的租金定位參考依據(jù)主要為： – 項(xiàng)目本身?xiàng)l件分析 – 類似市場(chǎng)及周邊市場(chǎng)租金水平 – 商家在本商圈所能承受的租金水平 – 長(zhǎng)期發(fā)展與穩(wěn)定經(jīng)營(yíng) 二、項(xiàng)目本身情況分析 （一）商圈分析 ? 項(xiàng)目周邊目前還沒(méi)有形成成熟的零售商業(yè)氛圍，人氣遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如 王家灣、鐘家村、經(jīng)開萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 等成熟商圈旺盛。但項(xiàng)目周邊集中了大量專業(yè)市場(chǎng)集群，競(jìng)爭(zhēng)力也較強(qiáng)，具有一定影響力。江海東路、廣瑞路、錫滬路三條街道各有特色：江海東路是交通要道，車流量大，以汽車配件為主，其他店鋪很少；廣瑞路則以餐飲、服飾、日用百貨為主；而錫滬路以裝飾、建材為主； ? 專業(yè)市場(chǎng)集群占據(jù)區(qū)域內(nèi)商業(yè)龍頭地位，并推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展！傳統(tǒng)零售商業(yè)氛圍淡薄，餐飲娛樂(lè)缺乏，形象檔次低 ！商圈內(nèi) 人群 3購(gòu)物、餐飲娛樂(lè)消費(fèi)不便。 ? 新開業(yè)的 人信匯傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)狀況一般，但餐飲類經(jīng)營(yíng)較為火爆，成為人信匯最有人氣的業(yè)態(tài)。 建材家居、裝飾裝潢37%餐飲 17 %生活服務(wù)配套 10 %其他 9%汽配汽修 5%便利店、小超市 3%五金、機(jī)電 4%專業(yè)物流配套 1%事業(yè)單位辦公 1%糖煙酒專賣 2%服飾鞋帽 3%休閑 3%家電數(shù)碼 1%美容美發(fā) 2%地產(chǎn)中介 2%建材家居、裝飾裝潢 餐飲 生活服務(wù)配套 其他汽配汽修 五金、機(jī)電 休閑 便利店、小超市服飾鞋帽 美容美發(fā) 糖煙酒專賣 地產(chǎn)中介家電數(shù)碼 事業(yè)單位辦公 專業(yè)物流配套?家居建材、裝飾裝潢、餐飲、服務(wù)配套、汽配汽修所占比例較高， ?餐飲 /休閑占比僅為 17%和 3%；且檔次極低，分布零散。 ?總體上，項(xiàng)目周邊商業(yè)仍主要以滿足消費(fèi)者日常生活需求為主。 ?除與區(qū)域業(yè)態(tài)一致的如家居建材等業(yè)種外，生活配套類經(jīng)營(yíng)狀況一般。租金范圍在 15元 /日 /㎡ 。 ?商圈零散商業(yè)業(yè)種比例圖示： （二）美食城優(yōu)勢(shì)分析 ? 項(xiàng)目位于市府三個(gè)重點(diǎn)開發(fā)片區(qū)內(nèi)，大交通、政策優(yōu)越； ? 五洲三個(gè)項(xiàng)目連成一片，商業(yè)規(guī)模將達(dá)約 60萬(wàn)平方米，規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯； ? 本項(xiàng)目一期總面積近 2萬(wàn)平方米，有利于形成集群市場(chǎng)； ? 三角形地塊，面臨自然河道，可規(guī)劃自然景觀； ? 開發(fā)商的品牌實(shí)力與商業(yè)開發(fā)、運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)； ? 周邊 200萬(wàn)平米的成熟專業(yè)市場(chǎng)集群，配套業(yè)態(tài)缺失和空白。 ? 商圈輻射近 30萬(wàn)人口，消費(fèi)潛力巨大 ? 目前周邊商業(yè)氛圍淡薄，規(guī)劃利好暫無(wú)法呈現(xiàn)； ? 廣益路不允許開設(shè)機(jī)動(dòng)車道口，限制臨街交通組織； ? 南面臨河，西面正對(duì)高架橋，展示面規(guī)劃受影響； ? 片區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)、哥倫布、商公園商業(yè)的威脅； ? 無(wú)錫其他潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的威脅； ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)快，未來(lái)市場(chǎng)走向面臨一定不確定性。 ? 本項(xiàng)目作為新開發(fā)項(xiàng)目，不能當(dāng)做成熟商業(yè)對(duì)待，須考慮到附近哥倫布廣場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。 （三）美食城劣勢(shì)分析 ? 清揚(yáng)路餐飲現(xiàn)狀： ?位于南長(zhǎng)區(qū)，臨近佛教勝地南禪寺，旅游、購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)和文化功能齊全，開發(fā)時(shí)間早，經(jīng)營(yíng)時(shí)間長(zhǎng)，游客眾多，餐飲集中，是無(wú)錫人吃喝玩樂(lè)的常來(lái)之地。 ?整體租金水平較高，約為 100110元 /方 /月，經(jīng)營(yíng)情況良好； ?品牌商家云集，如姆媽炒菜、粵仔灣砂鍋粥等，其他還有同等樂(lè)酒樓、美味齊、普京小站、米樂(lè)星 KTV等。 三、類似市場(chǎng)分析 ? 青石路餐飲現(xiàn)狀： ?北塘區(qū)進(jìn)入無(wú)錫市中心的主要途徑，無(wú)錫餐飲集中片區(qū)之一，功能主要有居住、購(gòu)物、商務(wù)、餐飲、休閑、娛樂(lè)、旅游和文化等，道路寬闊，人車流密集，商業(yè)發(fā)達(dá)，區(qū)域內(nèi)開發(fā)時(shí)間早，建筑比較陳舊； ?青石路租金較高，平均 130元 /方 /月左右，餐飲租金稍低，在 100130元 /方 /月之間。 ?餐飲代表商家有：澳門豆撈、北京烤鴨、永和大王、豪客來(lái)等； 無(wú)錫市類似市場(chǎng)調(diào)研 ? 東亭街道餐飲現(xiàn)狀： ?東亭街道為錫山區(qū)政府所在地，是錫山區(qū)重點(diǎn)建設(shè)的街道，街道交通便捷，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。這里居民區(qū)聚集，
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