中原沈陽市7407廠地塊住宅小區(qū)戶型建議提案公寓住宅(已修改)
2025-06-26 20:44 本頁面
【正文】 1 7407 地塊住宅小區(qū)戶型建議提案 房地產(chǎn)發(fā)展到今天，產(chǎn)品出現(xiàn)了嚴重的同質(zhì)化，此時的精品意識和微雕精神就凸現(xiàn)出來，細節(jié)競爭的時代來了。戶型設(shè)計作為房地產(chǎn)中最為重要的細節(jié)，成為項目成功失敗的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。 人們已經(jīng)不僅僅在單獨滿足房子簡單的居住功能，無論是多層住宅還是小高層以及高層住宅，都在滿足人們不斷提升的個性化的需要。戶型的設(shè)計更加注重人性化、科學(xué)化、個性化等，從而滿足市場不同消費者的需求。 中原根據(jù)本身積累的數(shù)據(jù)庫，尤其是針對于本項目具體的調(diào)研，結(jié)合中原多年的操盤經(jīng)驗，以及本項目的實際情況，提出下面一些具有針 對性的建議。 下面的報告主要有四個部分組成： ? 沈陽市在售樓盤的戶型分析。 ? 項目周邊個典型項目戶型設(shè)計以及銷售的現(xiàn)狀。 ? 本項目具體戶型設(shè)計建議 ? 典型戶型推介 2 第一部分：沈陽市在售樓盤的戶型分析 （一）戶型設(shè)計在購房要素中的地位： 在購房者日益理性的今天，在地段、環(huán)境等因素成為消費者購房的硬性指標之后，開發(fā)商相對能夠進行個性化操作的戶型因素成為購房者重點關(guān)注的環(huán)節(jié)，一個好的戶型設(shè)計會對銷售產(chǎn)生極大的促進作用，而戶型設(shè)計有缺陷將直接導(dǎo)致后期的銷售困難。據(jù)中原市場研究部對購房消費者就購房時最關(guān)心的問題進行的問卷調(diào) 研結(jié)果顯示，戶型已經(jīng)成為購房者最終購買的決定因素。 房展會購房者關(guān)注要素調(diào)研結(jié)果： 22033671541391054911695175050100150200250300350400戶型 價格 物業(yè)管理 建筑質(zhì)量 開發(fā)商信譽 環(huán)境 朝向 周邊配套 地理位置 交通 3 （二）沈陽市樓盤戶型發(fā)展趨勢： 沈陽市樓盤戶型的趨勢變化，與沈陽市客戶需求的改變有直接的關(guān)系。一方面沈陽早期經(jīng)歷了盲目追求大戶型的置業(yè)階段的購房者，對房屋面積的浪費深惡痛絕，隨著客戶購房的日益理性，再次置業(yè)的時候更關(guān)注戶型的功能性 如何 ， 而與房屋大小并無 直接的 關(guān)系。 人們不再盲目的追求大客廳、大臥室的設(shè)計，而更加認可戶型設(shè)計的功能性、簡約性和人性化特征，重視住宅的 實用性。另一方面，目前沈陽由于舊城改造和金廊工程的影響，加之中高端客戶購房需求已經(jīng)基本滿足，工薪階層的大眾購房者成為房地產(chǎn)市場的主流客群，雖然他們由于收入的有限導(dǎo)致購買能力的降低，但是對住宅居室的基本功能的要求并沒有減少，對基本的房間數(shù)和房屋的附屬服務(wù)空間都有相應(yīng)的要求，導(dǎo)致沈陽房地產(chǎn)主流戶型的面積紛紛向緊湊回歸。 4 沈陽目前在售樓盤戶型配比特點（數(shù)據(jù)來源：中原數(shù)據(jù)庫 一室戶型包含酒店式公寓）： 戶型 配比情況 各個區(qū)域配比情況 面積區(qū)間配比 不同建筑業(yè)態(tài)的戶型比例 客戶需求構(gòu)成 一室 9% 沈河： 26% 和平： 32% 皇姑： 24% 大東： % 鐵西： % 28128㎡ 2850㎡占 80% 5070㎡占 17% 70㎡以上占 3% 6080%— 酒店式、小戶型公寓 58%— 高層、小高層 410%— 多層 外地來沈人員 單身白領(lǐng)或新婚夫婦 投資客戶 動遷戶 二室 48% 沈河： 21% 和平： 37% 皇姑： 31% 大東： 12% 鐵西： 19% 43137㎡ 80㎡以下占 16% 80100㎡占 67% 100137㎡占 17% 3060%，集中在 4050%— 高層、小高層 5080%，集中在 5060%— 多層 待婚或新婚夫婦 為父母或子女購房 三口之家中產(chǎn)階級 三室 36% 沈河： % 和平： % 皇姑： % 大東： % 鐵西： % 100247㎡ 100130㎡ 48% 130160㎡ 41% 160㎡以上 11% 47%— 多層住宅，主要集中在皇姑西部、鐵西和大東等次中心區(qū)。 15%— 小高層住宅，分布比較普遍 38%— 高層住宅，主要集中在沈河、和平、皇姑北部三個中心區(qū)域 政府公務(wù)員 企業(yè)管理者 個體 私營業(yè)主 高級白領(lǐng) 四室以上 7% 沈河： 21% 和平： 37% 皇姑： 31% 大東： 12% 鐵西： 19% 113286㎡ 110— 150㎡ 占 16% 150— 180㎡ 占 40% 180— 210㎡占 16% 200— 240㎡ 占 26% 55%— 多層住宅 ， 26%— 小高層住宅， 10%— 高層住宅 高收入金領(lǐng)、白領(lǐng) 私企業(yè)主 高級政府公務(wù)員 演藝界、體育界明星 外籍人士 5 （三）沈陽在售樓盤的空置情況： %3%%%%%%%%%%%%6 0 ㎡以下 61100㎡ 101120㎡ 121150㎡ 151180㎡ 1 8 0 ㎡以上 圖表說明： 從上表可以明確的看出面積 回歸的趨勢， 60 ㎡以下的一室和 100 ㎡以下的兩室深受購房者的歡迎，是目前市場上的暢銷戶型。 101120 ㎡的空置戶型多數(shù)為原來大開間的兩室戶型，在實用主義流行的今天，這些戶型銷售越來越困難，而120 ㎡以下的三室戶型在市場上反映良好，基本上不存在空置問題。 121150 ㎡空置的主要是位于市中心的大面積、高總價的住宅，由于客戶群的減少，這個面積區(qū)間的空置情況在市中心很難得到解決，而在次中心區(qū)，由于房價總體水平不高，因此這個面積區(qū)間還是有一定的市場空間。 150 ㎡以上的戶型是空置面積的主要面積區(qū)間 ，如今樓盤開發(fā)幾乎很少考慮 150 ㎡以上的面積。 6 （四）客戶需求面積的分析 根據(jù)沈陽中原物業(yè)代理有限公司在今天春交會上的客戶需求調(diào)研可以得知。房屋的需求面積以 80100 ㎡為最多，占到 31%； 80 ㎡以下， 100140 ㎡大致呈對稱分布； 140 ㎡以上的大面積住宅需求僅占 7%。 6%27%31%21%8%4% 3%%
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