【正文】 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制 浙江傳化江南大地發(fā)展有限公司 Zhejiang Transfar Southerland Development Co., Ltd. 房地產(chǎn)系列講座（四） 內(nèi)容清單 一、成本的定義 二、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的組成 三、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理 四、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的范例 某房產(chǎn)公司成本控制指南 Page2 成本的定義 成本： 為過程增值和結(jié)果有效已付出或應(yīng)付出的 資源 代價(jià)。 —CCA中國(guó)成本協(xié)會(huì)發(fā)布的 CCA2101： 2023《成本管理體系術(shù)語(yǔ)》標(biāo)準(zhǔn)中第 成本： 為了達(dá)到特定目的而發(fā)生或未發(fā)生的價(jià)值犧牲，它可用 貨幣 單位加以衡量 —美國(guó)會(huì)計(jì)學(xué)會(huì)（ AAA）所屬的“成本與標(biāo)準(zhǔn)委員會(huì)”對(duì)成本的定義 Page3 個(gè)人的理解 舍得之間：有舍才有得 有無之間：能產(chǎn)生效益的是成本，不能產(chǎn)生效益的就是浪費(fèi) 多少之間：送一只雞，牽一頭牛 Page4 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的構(gòu)成 土地費(fèi)用 前期費(fèi)用：勘察設(shè)計(jì)、前期工程 建筑安裝工程費(fèi)用：土建、安裝、裝修 公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用：公共設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施 管理費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 稅金 其他費(fèi)用：含營(yíng)銷費(fèi)用 Page5 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本構(gòu)成案例：市中心五星級(jí)酒店項(xiàng)目 總建筑面積 42516㎡ 項(xiàng) 目 金額（萬(wàn)元） 單方造價(jià) 比 例 土地費(fèi)用 62, 14, % 前期費(fèi)用 8, 1, % 建筑安裝工程費(fèi)用 62, 14, % 公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用 10, 2, % 管理費(fèi)用 3, % 財(cái)務(wù)費(fèi)用 5, 1, % 稅金 % 其他費(fèi)用 4, 1, % 合 計(jì) 157, 37, % Page6 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本構(gòu)成案例：精裝修高級(jí)公寓項(xiàng)目 總建筑面積 33803㎡ 項(xiàng)目 金額（萬(wàn)元） 單方造價(jià) 土地費(fèi)用 49, 14, 前期費(fèi)用 4, 1, 建筑安裝工程費(fèi)用 37, 11, 公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用 4, 1, 管理費(fèi)用 2, 財(cái)務(wù)費(fèi)用 3, 稅金 16, 4, 其他費(fèi)用 4, 1, 合計(jì) 121, 35, Page7 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本構(gòu)成案例：高檔商場(chǎng)項(xiàng)目 總建筑面積： 81156㎡ 項(xiàng)目 金額（萬(wàn)元） 單方造價(jià) 土地費(fèi)用 119,0 14, 前期費(fèi)用 12, 1, 建筑安裝工程費(fèi)用 98, 12, 公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用 16, 2, 管理費(fèi)用 5, 財(cái)務(wù)費(fèi)用 8, 1, 稅金 其他費(fèi)用 8, 1, 合計(jì) 270,0 33, Page8 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的理念 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)真正體現(xiàn)核心競(jìng)爭(zhēng)力的、真正具有挑戰(zhàn)性的成本控制，是在一定的合理預(yù)算成本下，如何做出性能檔次最好的產(chǎn)品，并保證同一樓盤各部件的質(zhì)量檔次一致性。 Page9 現(xiàn)代房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的思路 現(xiàn)代房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理首先考慮的是如何通過管理實(shí)現(xiàn)以最低的資源消耗（成本）完成項(xiàng)目的全部活動(dòng)，但同時(shí)它也強(qiáng)調(diào)必須考慮項(xiàng)目成本對(duì)于 項(xiàng)目產(chǎn)出物質(zhì)量和項(xiàng)目工期 的影響，這些是現(xiàn)代項(xiàng)目成本管理與傳統(tǒng)項(xiàng)目成本管理最重要的區(qū)別。 Page10 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制管理層面 公司決策層面 經(jīng)營(yíng)情況（比如：土地、配套費(fèi)用、合作條件等等）。 項(xiàng)目的可行性研究（經(jīng)營(yíng)、營(yíng)銷、方案設(shè)計(jì)、開發(fā)，強(qiáng)調(diào)高端信息的重要性，點(diǎn)評(píng)不同的經(jīng)營(yíng)模式，探索攤薄地價(jià)挖掘土地價(jià)值）。 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流核算，確定工程招標(biāo)付款條件。 搶工等經(jīng)營(yíng)需要引起費(fèi)用的增加。 產(chǎn)品定位層面 項(xiàng)目營(yíng)銷產(chǎn)品定位，明確產(chǎn)品功能和技術(shù)參數(shù)，確定產(chǎn)品選材用料標(biāo)準(zhǔn)。 Page11 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理層面（續(xù)） 規(guī)劃、設(shè)計(jì)層面 控制項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)；控制建筑設(shè)計(jì)方案的科學(xué)合理性；控制結(jié)構(gòu)、 水、電、設(shè)備的設(shè)計(jì)參數(shù)； 控制材料、設(shè)備的選用。 規(guī)劃、設(shè)計(jì)控制工程成本理念。 工程層面 編制工程成本控制指標(biāo)，為工程成本動(dòng)態(tài)控制打下基礎(chǔ)。 建立承建商、材料供應(yīng)商資源庫(kù)，優(yōu)選工程資源。 制定規(guī)范的工程成本控制流程，比如：招標(biāo)程序、簽證控制程序、結(jié)算程序等。 財(cái)務(wù)決算及工程后評(píng)估 項(xiàng)目工程結(jié)束后，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)決算，對(duì)工程管理（質(zhì)量、進(jìn)度、成本）進(jìn)行后評(píng)估總結(jié)，建立工程成本數(shù)據(jù)庫(kù)。 Page12 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制核心部門的爭(zhēng)議 觀點(diǎn)一：投資管理部是項(xiàng)目成本控制的核心部門 觀點(diǎn)二：合約預(yù)算部門是項(xiàng)目成本控制的核心部門。 觀點(diǎn)三：規(guī)劃設(shè)計(jì)部門是項(xiàng)目成本控制的核心部門 。 觀點(diǎn)四：項(xiàng)目建設(shè)部是項(xiàng)目成本控制的核心部門 。 觀點(diǎn)五：營(yíng)銷部門是項(xiàng)目成本控制的核心部門。 觀點(diǎn)六：財(cái)務(wù)部是項(xiàng)目成本控制的核心部門。 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制是一個(gè)動(dòng)態(tài)管理的過程，在項(xiàng)目開發(fā)的各個(gè)不同階段應(yīng)由不同的部門承擔(dān)成本控制的核心職能，最終形成總體控制的效果。 Page13 項(xiàng)目公司組織架構(gòu)案例 項(xiàng)目公司董事會(huì) 總經(jīng)理 工程部 合約預(yù)算部 營(yíng)銷部 財(cái)務(wù)部 綜合部 工程總監(jiān) 營(yíng)銷總監(jiān) 財(cái)務(wù)總監(jiān) Page14 中海地產(chǎn)合約預(yù)算部的管理職責(zé)案例 合約管理 分判商考核、合格分判商名冊(cè)建立及管理； 工程招標(biāo)分判； 工程合約管理； 項(xiàng)目開發(fā)工程成本預(yù)測(cè)及已完項(xiàng)目工程的經(jīng)濟(jì)分析； 方案對(duì)比的經(jīng)濟(jì)分析； 協(xié)助發(fā)展管理部辦理工程施工手續(xù)； 資料管理。 2 物資管理 經(jīng)辦自營(yíng)項(xiàng)目的物資采購(gòu)工作； 整理供應(yīng)商的投標(biāo)資格預(yù)審資料，負(fù)責(zé)評(píng)價(jià)供應(yīng)商履約情況，建立并管理合格 供應(yīng)商名冊(cè)； 管理物資采購(gòu)合約； 掌握物資信息，為經(jīng)營(yíng)銷售部門和設(shè)計(jì)管理部門提供決策依據(jù)； 為項(xiàng)目發(fā)展提供材料和設(shè)備價(jià)格信息，配合項(xiàng)目 QS 估算項(xiàng)目工程成本； 根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃編制項(xiàng)目物資采購(gòu)供應(yīng)計(jì)劃； 負(fù)責(zé)報(bào)板及催辦定板、審批程序； 發(fā)放物資及管理結(jié)余物資； 辦理零星采購(gòu)業(yè)務(wù)； 負(fù)責(zé)物資樣板及書面資料管理。 Page15 房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)流程回顧 2. 前期工作 與決策分析 Page1