【正文】 康橋水郡 商業(yè) 公寓 2023年營銷策劃全案 博策地產經紀 第一章 康橋水郡 商業(yè) 2023年營銷策劃全案 第四部分：業(yè)態(tài)分區(qū)及租售執(zhí)行策劃 第三部分：定位分析 第二部分：市場環(huán)境分析 第一部分：本案商業(yè)街基本情況介紹 目錄 第五部分：入市策略及營銷推廣建議 第一部分：本案商業(yè)街基本情況介紹 一、本案地理位置分析 寶湖東路 清河南街 公寓裙樓商業(yè) 臨街商業(yè) 項目地址：興慶區(qū)清和南街與寶湖東路交匯處（銀川市車輛管理所對面） ? 坐擁城市東南角，中心商業(yè)的輻射補給區(qū)，后備發(fā)展空間巨大！ ? 區(qū)域交通便利，車流旺盛，周邊機電產業(yè)日漸成熟！ 成熟商業(yè)中心區(qū) 泛城市輻射區(qū) 本案 第一部分：本案商業(yè)街基本情況介紹 二、項目總體情況分析 15 15 16臨街商業(yè) 公寓 1~3層裙樓 主體商業(yè)區(qū)， 14 142 臨街商業(yè) 項目住宅區(qū) ?樓棟數(shù)： 12棟 ?建面： ㎡ ?總戶數(shù)： 750戶 ?總人數(shù)： 2101個 酒店式公寓 C字型社區(qū)商業(yè)街，水景與商機輝映而出，人流與財富同步涌進！ 三、項目經濟指標分析 第一部分：本案商業(yè)街基本情況介紹 臨街商業(yè) 樓號 總建筑面積（㎡） 戶數(shù) 戶型面積區(qū)間（㎡） 主力戶型面積（㎡） 一期 141 13 151 7 110231 152 14 16 23 二期 142 約 7戶 —— 合計 64 項目整體商業(yè)建筑體量為 ㎡，其中臨街商鋪面積為 ㎡，共計約 64間；公寓裙樓商業(yè)面積為 4723㎡，共計三層。獨立式可拆分商鋪外加水景式商業(yè)街成為區(qū)域投資升值，休閑購物的首選之地。 公寓裙樓商業(yè) 1 總建筑面積 4723㎡ 13層 單層 1800㎡左右 四、項目 SWOT分析 第一部分：本案商業(yè)街基本情況介紹 ? 區(qū)位優(yōu)勢：位于銀川市老城區(qū)東南，附近的居民眾多，在建和已建的安居項目如寶慶家園規(guī)模比較大，居住氛圍、生活配套已經成熟。項目周邊已形成家居、裝飾材料、機電、防水等傳統(tǒng)專業(yè)市場，人氣和商機都很可觀。 ? 交通便捷：項目坐落于銀川市主街道清和街、寶湖路交叉路口，銀川市多條公交線路繁忙通過，交通出行方便快捷。 ? 文化氛圍濃郁：十九小、十二小、一幼、一中、項目周邊有滿足各學齡段學校，教育資源得天獨厚。 ? 居住條件成熟：金融服務商業(yè)設施、通訊交通等配套齊全。 ? 景觀環(huán)境成熟：銀川市政府斥巨資對項目西側二支排溝進行改造，打造貫穿銀川城東的水景街。 項目優(yōu)勢分析（ Strength） 項目劣勢分析（ Weakness） ? 周邊環(huán)境不理想：二支排溝尚未進行改造，正臨本項目商業(yè)部分，嚴重影響了環(huán)境的美觀和空氣質量。周邊商業(yè)類型大多數(shù)為五金、機電，加上大型批發(fā)市場、車管所的臨近，大型機動車輛往來期間，環(huán)境凌亂。 ? 客戶群零散：周邊居民大多數(shù)為之前 “上前城村 ”村民，由于拆遷再建，新建了很多商業(yè)部門，遷來很多商戶等等，因此本項目客戶群，就此區(qū)域較零散。 ? 項目所在地缺乏高檔居住氛圍：項目周圍除原上前城村拆遷再建的商業(yè)鋪面之外，麗錦苑和正在建設中的寶慶嘉園都是普通住宅小區(qū)，并無高檔住宅氛圍。 四、項目 SWOT分析 第一部分：本案商業(yè)街基本情況介紹 ? 在同等條件下，本項目推出時間相對晚，處于相對劣勢，可能 造成部分潛在客戶已經流失。 ? 區(qū)域內潛在供應量大，住宅及商業(yè)均有較大體量供給，將面臨品牌開發(fā)商強勢競爭。 ? 將面臨高品質大盤競爭時代及區(qū)域產品同質化威脅。 ? 市場存在空缺點：本項目附近成規(guī)模的中高檔商業(yè)體不多 ,主題式商業(yè)街更是稀缺，這片市場空白將是本項目一個良好的切入點。 ? 目標客戶購買能力較強：雖然本項目地段為前 “上前城村 ”，但由于拆遷后再建商業(yè)占用村民土地，因此村民享用的商業(yè)用地租金相當優(yōu)厚，加之目前的住戶相當一部分又面臨拆遷問題，因此這部分客戶應有著很強的購買能力。 項目機會分析（ Opportunity） 項目威脅分析（ Threats） 四、項目 SWOT分析 第一部分：本案商業(yè)街基本情況介紹 —— 2023年宏觀政策“定了調”：保持宏觀政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，轉變經濟發(fā)展方式已刻不容緩， 通過保障和改善民生促進經濟結構優(yōu)化、增強經濟發(fā)展拉動力。 第二部分：市場環(huán)境分析 一、投資環(huán)境 —— 宏觀 環(huán)境分析 信號一：重點轉變發(fā)展方式 信號二：雙政策不變背后有深意 信號三：增加普通商品房供給增強居民消費能力 信號四：放寬中小城市戶籍限制推動城鎮(zhèn)化 ? 宏觀經濟政策的基調，對房地產業(yè)的影響屬于中性偏多，總體上有利于房地產開發(fā)投資和商品房銷售。 ? 政策依然鼓勵合理的自住需求。 ? 沒有明確提出抑制投機和穩(wěn)定房價。對于房地產市場來說，“沒有此條利空，就意味著是利好”。至少明年上半年，不必太擔心國家會出臺嚴厲的打壓房價、以及投資投機需求的文件。 ? 住房保障依然還是重頭戲。 ? 放寬中小城市戶口限制，推進城鎮(zhèn)化，這對于房地產業(yè)的中長期發(fā)展是比較大的利好，大量農民成為中小城市和城鎮(zhèn)的新居民，必然帶來巨量的住房需求，以及商業(yè)用房需求等。 宏觀政策釋放出來的四大信號： 四大信號探析： 第二部分：市場環(huán)境分析 一、投資環(huán)境 —— 經濟 環(huán)境分析 1999 年 —2 0 0 9 年 10 月銀川市 G D P 值及增幅8 7 . 5 5 951041332 0 1 . 5 92 5 0 . 8 52 8 8 . 53 3 5 . 2 94 0 0 . 35 1 4 . 1 14 0 4 . 49 . 19 . 5 9 . 51 1 . 41 4 . 21 4 . 9131 3 . 41 3 . 81 3 . 3010020030040050060099 00 01 02 03 04 05 06 07 08 0246810121416地區(qū)G D P （億元） 環(huán)比增幅（% ）數(shù)據(jù)來源：銀川市統(tǒng)計信息網(wǎng) ? 我市 GDP增長分析 ? 我市 0408固定資產投資分析 ? 從 02年至今年 10月份，銀川市的 GDP保持以 2位數(shù)的增幅迅猛發(fā)展，其速度遠遠超過全國 GDP的平均增幅。 08年我市 GDP總額為 元，較前年增長 %， 09年前三季度的 GDP總額已超四百億元，以同等增幅計算，今年的 GDP總額約為 540億元。 ? 經濟的快速發(fā)展為一方面促使政府大額投資基礎建設，美化市容市貌，另一方面也為城市的發(fā)展帶來巨大的商機也投資空間。 ? 銀川市的經濟環(huán)境正逐步走向西北區(qū)域經法發(fā)展的核心，未來商機將大幅增加。 ? 從固定資產投資表中可以看出銀川市自 04年至 08年的固定資產都是逐漸遞增的狀態(tài)，其中 07年以%的比例大幅增長， 08年也以 %的比率穩(wěn)