商品房買賣中消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)(已修改)
2025-02-26 05:09 本頁面
【正文】 消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法專題講座 一、商品房買賣是否受消法調(diào)整 二、商品房預(yù)售過程中消費(fèi)者權(quán)益受到侵害的表現(xiàn) 三、?新消法?強(qiáng)調(diào)連帶責(zé)任，欺詐處罰三倍賠償 四、網(wǎng)絡(luò)購房可享受?后悔權(quán)? 五、舉證責(zé)任倒臵有利于改變消費(fèi)者的弱勢(shì)地位 六、房屋買賣中對(duì)買房者個(gè)人隱私的保護(hù) 一、商品房買賣是否受消法調(diào)整 ? 原告王某與被告某開發(fā)公司于 2023年 12月22日簽訂 《 預(yù)售合同 》 ，約定原告以 93萬余元的價(jià)格購買被告開發(fā)的某區(qū)商品房一套，交房日期為 2023年 9月 30日。簽約后，原告于 2023年 3月 12日前向被告繳納了房款 72萬元。被告在向原告售房時(shí)，尚未取得國有土地使用證和預(yù)售許可證，也未能交付房屋。原告為索還購房款起訴到該區(qū)人民法院并以被告售房有欺詐行為，依據(jù)《 消法 》 第四十九條的規(guī)定請(qǐng)求雙倍賠償。法院對(duì)此不予支持，認(rèn)為本案預(yù)售合同違反房地產(chǎn)法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，屬無效交易行為，故判決被告償還原告購房款72萬元，并支付同期利息。判決結(jié)果為不予支持 ? 理由： 關(guān)于本案能否適用 《 消法 》 第四十九條雙倍賠償條款的問題，由于商品房非一般商品，如果適用雙倍賠償條款將導(dǎo)致雙方當(dāng)事人利益的失衡，違反 《 民法 》 的公平原則。 ? 大連某消費(fèi)者以 21萬元購買了一套被稱為曾獲得?優(yōu)質(zhì)工程?的商品房。在辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí)發(fā)現(xiàn)開發(fā)商沒有銷售許可證，更不是優(yōu)質(zhì)工程。于是這位消費(fèi)者以房產(chǎn)欺詐為由提起訴訟，要求開發(fā)商退房并予以雙倍賠償。當(dāng)?shù)胤ㄔ簩徖砗笳J(rèn)為，開發(fā)商的行為已構(gòu)成欺詐，根據(jù) 《 消法 》 第四十九條，一審判決開發(fā)商向消費(fèi)者作雙倍賠償。 房企與房主矛盾不容忽視 (一 )、商品房買賣不適用 《 消法 》 代表：梁慧星 一是 《 消法 》 制定時(shí)，針對(duì)的是普通商品市場(chǎng)存在的假冒偽劣和缺斤短兩問題，其適用范圍不包括商品房。 二是商品房作為不動(dòng)產(chǎn)與作為動(dòng)產(chǎn)的普通商品有差異商品房買賣合同上即使出賣人隱瞞了某項(xiàng)真實(shí)情況或捏造了某項(xiàng)虛假情況，與普通商品交易中的欺詐行為不能等量齊觀，商品房質(zhì)量問題通過瑕疵擔(dān)保責(zé)任制度可以得到妥善處理。 三是商品房買賣合同金動(dòng)輒數(shù)十上百萬，如按消法判決雙賠，將導(dǎo)致雙方利害關(guān)系的顯失平衡，在一般人的社會(huì)生活經(jīng)驗(yàn)看來很難說是合情合理合法的判決。 ? （二）、商品房買賣應(yīng)適用 《 消法 》 ? 第一 , 從商品這一概念的外延與內(nèi)涵看 , 商品房買賣應(yīng)適用 《 消法 》 。應(yīng)該明確商品房是商品的一種 , 商品的品種當(dāng)然包含商品房。 ? 第二 , 從現(xiàn)行的法律看 , 商品房買賣并不排斥 《 消法 》的適用。商品房買賣糾紛的處理 , 如果有必要 , 在適用 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 或 《 建筑法 》 的同時(shí) , 并不必然 ? 地排斥 《 消法 》 的適用 , 新 《 合同法 》 第 13 條第 2 款的 ? 規(guī)定就是例證。該款規(guī)定 : 經(jīng)營者對(duì)消費(fèi)者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的 , 依照 《 消法 》 的規(guī)定承擔(dān)損害賠償責(zé)任。 ? 第三 , 從 《 消法 》 的立法背景看 , 該法所調(diào)整的商品范圍包括商品房。認(rèn)為立法者在 《 消法 》 制定時(shí)未將商品房列人其調(diào)整的范圍是缺乏根據(jù)的。有關(guān) 《 消法 》 的立法背景資料顯示 , 立法機(jī)關(guān)在起草 《 消法 》 時(shí) , 如何處理商品房買賣糾紛 (當(dāng)時(shí)稱為房屋買賣糾紛 )是其考慮的重點(diǎn)之一。 ? 第四 , 從司法公正 , 追求公平的角度看 , 商品房買賣適用 《 消法 》 也十分必要。適用 《 消法 》 處理商品房買賣糾紛不會(huì)導(dǎo)致當(dāng)事人雙方權(quán)益的嚴(yán)重失衡 , 也不會(huì)違背法律所追求的維護(hù)社會(huì)正義與公平的目標(biāo)。 消費(fèi)者在商品房買賣中享有的權(quán)利： ? 消費(fèi)者的安全保障權(quán)。 ? 消費(fèi)者的知悉真情權(quán)。 ? 消費(fèi)者的自主選擇權(quán)。 ? 消費(fèi)者的公平交易權(quán)。 ? 消費(fèi)者的賠償請(qǐng)求權(quán)。 ? 消費(fèi)者的結(jié)社權(quán)。 商品房預(yù)售過程中消費(fèi)者權(quán)益受到侵害的表現(xiàn)： ? （一）開發(fā)商虛假廣告宣傳 ? 《 最高人民法院關(guān)于審理 商品房買賣合同糾紛 案件適用法律若干問題的解釋 》 ? 第三條 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì) 商品房買賣合同 的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入 商品房買賣
環(huán)評(píng)公示相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1