xx年杭州某地產(chǎn)西子御園xx年項(xiàng)目營(yíng)銷計(jì)劃(已修改)
2025-02-26 04:19 本頁(yè)面
【正文】 2023年 1月綠城西子 御園2023年項(xiàng)目營(yíng)銷計(jì)劃目錄第一部分 市場(chǎng)分析第二部分 客戶分析第四部分 競(jìng)品分析第三部分 銷售目標(biāo)第五部分 營(yíng)銷推廣第六部分 營(yíng)銷費(fèi)用【 項(xiàng)目位置 】綠城西子 御園東側(cè)緊臨鳳凰山腳，饅頭山東麓，此處即為南宋時(shí)皇城大內(nèi)。 2023年，杭州市政府啟動(dòng)南宋皇城大遺址綜合保護(hù)工程，其中鳳凰山南將要打造成為吳越文化和南宋文化的集中展示區(qū)、西湖景區(qū)與錢塘江的重要結(jié)合區(qū)、旅游休閑與商貿(mào)居住的綜合功能區(qū) 。御園總用地面積約為 22867平方米，基地呈規(guī)整的矩形，總建筑面積約為 5萬平方米，其中可售面積為 29944平方米。第一部分 市場(chǎng)分析一、項(xiàng)目所在地市場(chǎng)分析和預(yù)判（一）杭州市經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析2023年，杭州市經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持穩(wěn)定向好增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)持續(xù)改善，第三產(chǎn)業(yè)比重顯著提升，消費(fèi)在推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方面作用顯著提升。 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值20232023年杭州 GDP走勢(shì)圖 2023年前三季度，杭州實(shí)現(xiàn) GDP4046億，實(shí)際增長(zhǎng)率為%，預(yù)計(jì) 2023年全年實(shí)現(xiàn) GDP5950億元，同比增長(zhǎng) 17％。第三產(chǎn)業(yè)增加值預(yù)計(jì)占比將顯著提高，預(yù)計(jì)從 2023年的 46%提高到49%。工業(yè)增加值2023年 111月杭州全市規(guī)模以上工業(yè)增加值達(dá) ，增長(zhǎng) 15％，在 35個(gè)行業(yè)大類中，有 32個(gè)行業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售產(chǎn)值同比增長(zhǎng)， 18個(gè)行業(yè)增幅在20％以上，其中，家具制造業(yè)增長(zhǎng) ％，化學(xué)纖維制造業(yè)增長(zhǎng) ％，非金屬礦物制品業(yè)增長(zhǎng) ％，通用設(shè)備制造業(yè)增長(zhǎng) ％。按照 111月份的增長(zhǎng)速度估計(jì)， 2023年全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值 2124億元，增速基本與上年持平，增幅比上年上升 8個(gè)百分點(diǎn)。20232023年杭州工業(yè)增加值走勢(shì)圖20232023年杭州進(jìn)出口額走勢(shì)圖2023年，杭州市對(duì)外貿(mào)易呈現(xiàn)穩(wěn)步回升態(tài)勢(shì)。 111月，全市實(shí)現(xiàn)進(jìn)出口總值 473億美元，增長(zhǎng) ％，其中出口總值，增長(zhǎng) ％；進(jìn)口總值 ，增長(zhǎng) ％。預(yù)計(jì) 2023年實(shí)現(xiàn)進(jìn)出口總值 516億美元（估計(jì)），增長(zhǎng) 28％（估計(jì)）。進(jìn)出口額固定資產(chǎn)投資額 2023年 111月全市完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 ，增長(zhǎng) ％，預(yù)計(jì)全年將完成完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 2545億元。20232023年杭州固定資產(chǎn)投資額走勢(shì)圖社會(huì)零售總額2023年杭州市消費(fèi)品市場(chǎng)總體上保持平穩(wěn)較快發(fā)展勢(shì)頭， 111月全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 ，增長(zhǎng) ％，照此比例，全年全市將實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 2117億元，增長(zhǎng) 20％，增幅比上年增長(zhǎng) 7個(gè)百分點(diǎn)。20232023年杭州社會(huì)零售總額走勢(shì)圖（二）項(xiàng)目所處房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析政策法規(guī)回顧（ 1）國(guó)務(wù)院發(fā)布 《 關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知 》,主要內(nèi)容為：一、充分肯定房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)揮的重要作用，同時(shí)重視部分城市房?jī)r(jià)過快上漲。二、強(qiáng)調(diào)增加保障性住房和普通商品房的供給。三、通過差別化信貸政策抑制投資投機(jī)性需求，二套（含）以上貸款首付款比例不得低于 40%。 解讀：新年伊始，國(guó)務(wù)院就出臺(tái)調(diào)控樓市走向，但是此政只是提高了二套房的首付比例，實(shí)際效果不甚明顯。（ 2）杭州新政： 24條 修改案出臺(tái) ,主要內(nèi)容為：一、加強(qiáng)保障性住房建設(shè)二、支持自住型和改善型住房消費(fèi)：首次購(gòu)買 140平方米以下的普通住房 享受房款總額 %的補(bǔ)貼三、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展繼，續(xù)執(zhí)行購(gòu)房入戶政策、住房公積金貸款政策、繼續(xù)鼓勵(lì)拆遷房貨幣化安置、支持房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展 給與稅費(fèi)減免。解讀：不折不扣地貫徹了中央鼓勵(lì)自住與改善型住房需求的精神，又巧妙避開了所有與中央政府政策不一致的地方。（ 3）國(guó)務(wù)院頒布 《 關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》 主要內(nèi)容有：從信貸、資金監(jiān)管、土地政策、保障性住房和稅收等多個(gè)方面抑制房?jī)r(jià)過快上漲。解讀： “ 新國(guó)十條 ” 嚴(yán)厲程度史無前例，效應(yīng)立即顯現(xiàn)，出臺(tái)后兩個(gè)月杭州樓市成交立馬陷入冰點(diǎn)。然而，調(diào)控效應(yīng)僅僅持續(xù)了兩個(gè)多月。（ 4）七部委聯(lián)合發(fā)布 “ 新國(guó)五條 ” ，調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，主要措施有：各地要加大貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策措施的力度，嚴(yán)格實(shí)行問責(zé)制；完善差別化的住房信貸的政策。首套首付款比例調(diào)整到 30%及以上，二套房首付款比例不低于 50%；調(diào)整住房交易的環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策，加大住房交易市場(chǎng)檢查力度，依法查處經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)炒買炒賣、哄抬房?jī)r(jià)、慫恿客戶簽訂 “ 陰陽合同 ” 等行為。解讀： “ 新國(guó)五條 ” 是４月份 “ 新國(guó)十條 ” 的延續(xù)，但更為具體和嚴(yán)厲，特別是對(duì)信貸方面不惜采取 “ 一刀切 ” 的形式遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)資金源頭。（ 5）杭州出臺(tái)限購(gòu)令 不論戶籍限新購(gòu)一套房2023年 10月 11日，杭州市政府頒布 《 杭州市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控加快保障性住房建設(shè)的實(shí)施意見 》，主要內(nèi)容有 ：實(shí)施商品房限購(gòu)，每家只能新購(gòu)一套商品住宅（含二手）；停止補(bǔ)貼，取消首次購(gòu)買 140平方米以下的普通住房 %的購(gòu)房補(bǔ)貼；重申中央政府的所有原則和條款；增加保障性住房房源，特別強(qiáng)調(diào)了公共租賃房的模式。解讀：此次杭州出臺(tái)的新政 《 實(shí)施意見 》 不僅包含與購(gòu)房者相關(guān)的 “ 限貸 ” 、 “ 限購(gòu) ” 以及稅收政策，也囊括了與開發(fā)商相關(guān)的商品房預(yù)售金、土地出讓收入等條款，是一套相對(duì)完整的“ 組合拳 ” 。從 《 實(shí)施意見 》 的具體內(nèi)容來看，和中央“ ” 二次調(diào)控的精神基本一致。 （ 6）浙江省出臺(tái) 《 浙江省商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行辦法 》2023年 9月 30日， 《 浙江省商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行辦法 》 正式出臺(tái)，主要內(nèi)容有：辦法規(guī)定商品房預(yù)售所得款項(xiàng)必須用于有關(guān)的工程建設(shè)，其中監(jiān)管項(xiàng)目工程預(yù)算清冊(cè)總額不低于 130%的預(yù)售資金按預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議方式監(jiān)管。解讀：浙版預(yù)售金監(jiān)管執(zhí)行，顯示了浙江省政府對(duì)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心。此政策保證了房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的順利實(shí)施，間接保護(hù)了購(gòu)房者的合法權(quán)益，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展有著深遠(yuǎn)的意義。杭州房地產(chǎn)行業(yè)分析（ 1）土地市場(chǎng)回顧 —— 土地供應(yīng)量大幅萎縮 樓面地價(jià)爭(zhēng)創(chuàng)新高2023年在宏觀調(diào)控政策的大背景下，杭州市主城區(qū)土地供應(yīng)量大幅萎縮，截止 2023年 11月全年完成土地計(jì)劃供應(yīng)量的 42%。2023年主城區(qū)供應(yīng)土地 60幅，環(huán)比 2023年下降 %，出讓面積 227萬平方米，環(huán)比 2023年下降 %。杭州市土地市場(chǎng)供應(yīng)
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