xx城商業(yè)項(xiàng)目銷售執(zhí)行方案(已修改)
2025-02-26 04:13 本頁面
【正文】 “ 港惠城 ” 商業(yè) 銷售執(zhí)行方案 目錄 項(xiàng)目定位 宣傳造勢 營銷策略 區(qū)域覆蓋 收益測算 第一部分、項(xiàng)目定位 本項(xiàng)目市場定位理解為 城市未來中心、能夠輻射整個粵東、最大的 SHOPPING MALL！ Strength優(yōu)勢： 優(yōu)良的業(yè)態(tài)規(guī)劃及眾多主力商家組合 世界第一大零售商沃爾瑪強(qiáng)勢進(jìn)駐； 位于惠州未來發(fā)展的中心區(qū)，商業(yè)潛力巨大； 商業(yè)總規(guī)模超過 40萬平方米， 是目前惠州最大型商業(yè)之一。 Weakness劣勢： 項(xiàng)目現(xiàn)階段處于非核心商圈，周邊人氣不足、商業(yè)氛圍差 整個項(xiàng)目臨主干道演達(dá)一路僅有約 200米展示面，弱化了街鋪價(jià)值點(diǎn)； 本區(qū)域商業(yè)以家居建材為主，其他商業(yè)業(yè)態(tài)均不成熟； 項(xiàng)目外部公共交通配套設(shè)施欠缺影響項(xiàng)目其他區(qū)域人流的進(jìn)入等。 Opportunity機(jī)會： 項(xiàng)目 4期的體量將有可能成為惠州 N01購物中心 惠州首家沃爾瑪進(jìn)駐本項(xiàng)目及與眾多次主力店的合作； 本項(xiàng)目 4期總體量將是惠州近年來規(guī)模最大的、真正意義上的購物中心； 利用返租策略促進(jìn)內(nèi)鋪銷售。 Threat威脅： 以東湖花園 8號為首東平區(qū)域?qū)⒔谕瞥龃罅看笮蜕虡I(yè)項(xiàng)目 以東湖花園 8號為首的東平區(qū)域?qū)⒔谕瞥龃罅看笮蜕虡I(yè)項(xiàng)目，其 12萬平米的體積現(xiàn)有吉之島進(jìn)駐，達(dá)利地產(chǎn)的 10萬平方米商業(yè)項(xiàng)（金典水岸斜對面、現(xiàn)凱旋萊茵酒店旁 ），對本案有一定程度影響，并且分流本項(xiàng)目目標(biāo)客戶。 目前惠州現(xiàn)有商業(yè)保有量超過 50萬平方米，市場保有量較大； 本項(xiàng)目不能僅是是惠州商業(yè)的升級版，而是惠州 未來最好的、真正意義上的國際型 Shopping Mall。 惠州一站式購物中心 本項(xiàng)目定位支撐點(diǎn)： 惠州第一個購物中心，餐飲、娛樂、休閑于一體的真正意義上的 SHOPPING MALL 惠州第一個沃爾瑪（世界五百強(qiáng)）、時(shí)代華納（世界知名電影公司）、肯德基（世 界著名快餐公司）、飛馳溜冰場 惠州沒有特色的餐飲、娛樂休閑所在地 歷史與文化積累的體驗(yàn)、動感之都 規(guī)模較大 惠州現(xiàn)有商業(yè) 本案一、二期商業(yè) 國際型 Shopping Mall 百佳、新一佳等 沃爾瑪 超市主力店 中影南國影城 華納影院、大型電玩城、飛馳溜冰 休閑娛樂次主力店 少量廣場 約 2023平米廣場 大型廣場 少量餐飲 約 9000平米餐飲 餐飲主題 家居主力店 百貨主力店 商業(yè)步行街 對比國際型 Shopping Mall 由此可見，惠州目前商業(yè)并無真正意義上的 Shopping Mall，本項(xiàng)目單從一、二期上來看，很難描述為真正意義上的國際 Shopping Mall，若要將項(xiàng)目闡述為國際購物中心、商業(yè)帝王，那么必須用 14期整體規(guī)劃來對外擴(kuò)大想象空間，彌補(bǔ)與真正 Shopping Mall差距。 若只能描述 12期，那么建議將原 2期的舊城拆除作為廣場；上述廣場地塊明確作 為二期，商業(yè)廣場約 3萬平米。其中 2萬平米作為百貨，另有 1萬平米可用于銷售； 認(rèn)籌前做好上述一、二期的總平面規(guī)劃布局，在解籌前確定主力百貨公司意向； 以便更好的支撐 Shopping Mall說法成立。 否則：難以證實(shí)“港惠城”是真正惠州商業(yè) 沃爾瑪 +百貨（百盛、太平洋、茂業(yè)等） +時(shí)代華納 ＞ 12萬㎡的吉之島購物廣場 我們是 “Shopping Mall”還是 …… ？ 現(xiàn)在的 惠州號稱第一 Shopping Mall的 “世貿(mào)廣場 ”已停業(yè) 東莞 “華南 MALL”幾乎全部空置 深圳 “五洲風(fēng)情 MALL”大量空鋪，經(jīng)營狀況一般 未來的 惠州 “東湖花園 8號 ”以吉之島為核心的 12萬平米 Shopping Mall 達(dá)利地產(chǎn)的 10萬平方米商業(yè)項(xiàng)（金典水岸斜對面、現(xiàn)凱旋萊茵酒店旁 ） 摩爾“ Shopping Mall” 惠州世貿(mào)廣場 東莞華南 MALL 深圳五洲風(fēng)情 MALL Shopping Mall在惠州及本案預(yù)期輻射的區(qū)域已經(jīng)不再是吸引輿論的商業(yè)新概念 了，現(xiàn)在經(jīng)營失敗的和未來即將推出眾多的 Shopping Mall都將成為影響本案銷 售的爆發(fā)點(diǎn)， 那我們還是否還堅(jiān)持大肆宣傳 Shopping Mall？ 現(xiàn)在的 深圳 “華潤 萬象城 ”、 “中信城市廣場 ”、樹立起深圳新一代商業(yè)風(fēng)范 廣州 “天河城購物中心 ”帶動了整個天河區(qū) 香港 “海港城 ”、 “太古城中心 ”等眾多大型 Shopping Mall 未來的 深圳 “海岸城 ”30萬平米 Shopping Mall 深圳 ” 益田城市假日廣場 ” 深圳 “COCO PARK” 摩爾“ Shopping Mall” 華潤 萬象城 中信城市廣場 海岸城 天河城 給城市成功帶來新商機(jī)、新影響的 Shopping Mall也不只是少數(shù)，它們的成功依 靠著大規(guī)劃、高調(diào)性、高品質(zhì)、優(yōu)秀的業(yè)態(tài)組合及后期經(jīng)營。雖然這些成功的案 例多為不銷售的（但本案恰恰也只銷售其中的少數(shù)部分），但在形式功能上 與本案異曲同工， 我們將怎樣取長補(bǔ)短？ 規(guī)模及商圈之外的聚客輻射力問題 深圳 48萬平米的 “華潤中心 ” 以 15萬平方米的購物中心為核心，集商業(yè)、餐飲、酒店、旅 游、辦公及娛樂等功能于一身大規(guī)模宣傳， “萬象城 ”只是其中一部分物業(yè)。 深圳 “海岸城 ”由 “海岸城東座寫字樓、海岸城西座寫字樓、海岸城購物中心、海岸風(fēng)情街 ” 四部分組成，在宣傳推廣時(shí)也是將其 30萬平米規(guī)模一并推出。 ……………… 由此可見這些成功的 MALL在推廣時(shí)都盡全力宣傳自己的規(guī)模，一開始便樹立自己的商業(yè) 霸主地位，不但引發(fā)了整個業(yè)界及城市的關(guān)注，同時(shí)還創(chuàng)造了新的城市商圈。（盡管這些 項(xiàng)目在日后發(fā)展中并不一定按照當(dāng)初規(guī)劃組建） “頭號”商業(yè)的造勢規(guī)模及輻射力 華潤 萬象城 海岸城 益田城市假日廣場 思考結(jié)果： 在對外宣傳推廣時(shí) 我們盡量規(guī)避 Shopping Mall的說法。 我們
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