世聯(lián)-巢湖項目發(fā)展戰(zhàn)略及運作方案-78ppt(已修改)
2025-02-24 16:59 本頁面
【正文】 半湯路北側(cè) 發(fā)展戰(zhàn)略及運作方案 地塊 ■ ■ ■ 我們的目標 我們的工作都必須以現(xiàn)實條件為基礎(chǔ)，以共同的目標為導(dǎo)向 實現(xiàn)開發(fā)商項目的快速變現(xiàn) 實現(xiàn)企業(yè)品牌 實現(xiàn)項目增值 ■ ■ ■ ■ 第 1部分： 市場分析研究 第 2部分： 項目整合定位 第 3部分： 營銷推廣創(chuàng)新 報告思維導(dǎo)圖 1〃 市場分析研究 第 1部分： 市 場分析研究 第 2部分： 項目整合定位 第 3部分： 營銷推廣創(chuàng)新 開發(fā)戰(zhàn)略創(chuàng)新 銷售執(zhí)行創(chuàng)新 社區(qū)功能創(chuàng)新 整合推廣創(chuàng)新 市場研究思維導(dǎo)圖 項目界定 ?問題界定 ?結(jié)構(gòu)化分析 ?地塊現(xiàn)狀 ?地塊四至 ?周邊環(huán)境 市場分析 發(fā)展戰(zhàn)略 地塊分析 ?宏觀市場 ?房地產(chǎn)市場 ?競爭對手 ?SWOT分析 1 項目界定 問題界定 結(jié)構(gòu)化分析 項目區(qū)位 區(qū)域現(xiàn)狀屬性的剖析，有利于明確項目的發(fā)展方向 項目位置 本案地處城市北部老城區(qū)與政務(wù)文化新區(qū)結(jié)合部，地塊緊靠連接老城區(qū)與政務(wù)區(qū)南北交通主干道半湯路，地塊周邊居住及商業(yè)氛圍相對不足，居住用房多為自建房，整體生活環(huán)境一般，但學(xué)區(qū)氛圍濃厚。 區(qū)位屬性現(xiàn)狀 從目前現(xiàn)狀來看，區(qū)域?qū)傩怨δ苤饕w現(xiàn)在居住、辦公學(xué)區(qū)，商業(yè)氛圍相對表現(xiàn)不突出， 學(xué)校 住宅 商業(yè) 辦公 綜合屬性 區(qū)域 政務(wù)、學(xué)區(qū)、居住屬性的營造 帶給的項目價值將直接轉(zhuǎn)化為市場價值 政策導(dǎo)向 本項目所在區(qū)域是連接老城區(qū)與政務(wù)文化新區(qū)的紐帶，借助城市南北交通主干道半湯路， 依托巢湖市城市規(guī)劃發(fā)展方向“城市主要向北、向東發(fā)展”，再加之“政務(wù)文化新區(qū)”的規(guī)劃建設(shè)的逐漸落實，必將促進本區(qū)域的快速發(fā)展； 開發(fā)氛圍 政務(wù)文化新區(qū)是巢湖市最近幾年重點發(fā)展建設(shè)區(qū)域；目前，項目所在區(qū)域已有 4個住宅項目（城市之光、名仕嘉苑、四?；▓@、鳳凰名?。╅_發(fā)建設(shè)； 整體特征呈現(xiàn)：規(guī)模大、配套全、概念新異，隨著后期項目的不斷入市，區(qū)域房地產(chǎn)競爭格局將愈發(fā)激烈。 問題界定小結(jié) □ 可達性良好，交通較為便利 □ 地塊相對規(guī)整，基本為凈地 □ 地塊規(guī)模較小，不具備規(guī)模優(yōu)勢 □ 項目戶型設(shè)臵偏大，市場抗性較大 項目屬性 □ 連接老城區(qū)與政務(wù)文化新區(qū)的交通樞紐地帶 □ 地處政府規(guī)劃發(fā)展重點方向 □ 區(qū)域有開發(fā)氛圍濃厚，具有可預(yù)見的良好前景 □ 區(qū)域最近幾年房地產(chǎn)市場競爭格局愈加激烈 □ 商業(yè)、居住環(huán)境有待改善，學(xué)區(qū)、政務(wù)氛圍濃厚 區(qū)位屬性 1 項目界定 問題界定 結(jié)構(gòu)化分析 S： 情境 （ situation） 項目 背景事實 （ 市場 /項目 /客戶 ） 區(qū)位優(yōu)勢明顯 項目處于老城區(qū)與政務(wù)文化新區(qū)結(jié)合部，政務(wù)文化新區(qū)的發(fā)展必將帶動本區(qū)域的發(fā)展； 項目規(guī)模小，不具備規(guī)模優(yōu)勢 項目總建面 ㎡，與周邊項目相比規(guī)模較小，難以打造高品質(zhì)社區(qū)，導(dǎo)致項目整體競爭力不足； 需求理性化 隨著房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展 ， 消費者的購買行為已逐步理性化 ， 價值決定了購買行為； C：矛盾或沖突 （ plication） 項目自身存在著的矛盾或沖突 ⊿ ◢ 本項目與競爭對手之間的沖突 ⊿ ◢ 區(qū)域現(xiàn)狀與消費者認知之間的矛盾 ⊿ ◢ 項目的快速變現(xiàn)與利潤最大化的矛盾 Q：提出問題 （ question） 要實現(xiàn)價值變現(xiàn)必須要回答的核心問題 問題 1 問題 2 以什么樣的產(chǎn)品定位、價格定位，去深度挖掘區(qū)域住宅市場空白并創(chuàng)造項目核心競爭優(yōu)勢，實現(xiàn)快速銷售？ 在區(qū)域住宅市場競爭如此激烈的現(xiàn)實情形下，項目如何成功突圍？ ■ ■ 市場研究思維導(dǎo)圖 項目界定 ?問題界定 ?結(jié)構(gòu)化分析 ?宏觀市場 ?房地產(chǎn)市場 市場分析 地塊分析 ?地塊現(xiàn)狀 ?地塊四至 ?周邊環(huán)境 發(fā)展戰(zhàn)略 ?競爭對手 ?SWOT分析 1 地塊分析 地塊現(xiàn)狀 地塊四至 周邊環(huán)境 地塊現(xiàn)狀 項 目 規(guī)劃指標 用地面積 ㎡ 建筑面積 ㎡ 住宅總套數(shù) 204套 容積率 停車位 共 102個 目前，地塊基本為凈地 1 地塊分析 地塊現(xiàn)狀 地塊四至 周邊環(huán)境 地塊四至 鐵路 長江路 城市之光 財校 東風小學(xué) 汽車維修地 住宅樓 周邊交通便利，人居、商業(yè)氛圍不濃，生活環(huán)境有待改善，區(qū)域有一定發(fā)展前景。 地塊以東： 政務(wù)文化新區(qū) ， 多為行政辦公樓 ， 居住氛圍欠缺； 地塊以南： 緊靠城市主干道半湯路 ，交通便利；一路之隔為多層住宅樓 ，底商主要經(jīng)營五金建材 ， 地塊以西： 緊靠地塊為東風小學(xué) 、財校 、 居民自建房 ， 老城區(qū)； 地塊以北： 居民自建房 、 岠嶂山 1 地塊分析 地塊現(xiàn)狀 地塊四至 周邊環(huán)境 周邊環(huán)境 公共配套設(shè)施欠缺；商業(yè)、人居氛圍不足；整體生活環(huán)境有待完善 ● 商業(yè)： 沿路商業(yè)門面房主要經(jīng)營五金建材 、 汽車維修 、 大排檔； ● 公共配套： 學(xué)校 （ 東風小學(xué) 、 財校 ） 、 醫(yī)院 、 加油站等； ● 政府機關(guān)： 市政府 、 公安局等； 市場研究思維導(dǎo)圖 項目界定 ?問題界定 ?結(jié)構(gòu)化分析 ?宏觀市場 ?房地產(chǎn)市場 市場分析 地塊分析 ?地塊現(xiàn)狀 ?地塊四至 ?周邊環(huán)境 發(fā)展戰(zhàn)略 ?競爭對手
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