【正文】 Copyright 169。 2023063 BESTTEAM 吳中商城項目整體營銷報告 蘇州市博思堂投資顧問有限公司 Copyright 169。 2023063 BESTTEAM 第四部分 企劃表現(xiàn)篇 架構 第一部分 市場調(diào)研篇 第二部分 業(yè)務執(zhí)行篇 第三部分 營銷推廣篇 Copyright 169。 2023063 BESTTEAM 市場框架 市場背景 定位建議 市場環(huán)境概述 區(qū)域發(fā)展分析 市場競爭分析 項目分析 項目定位及建議 定位基礎 Copyright 169。 2023063 BESTTEAM 一、市場環(huán)境概述 1）“國六條”政策 2023年 5月 17日國務院常務會議。會議提出了促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六條措施： 重點發(fā)展中小套型普通商品住房；進一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用；合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度；進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序；規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用住房；完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度。 成效 ： 2023年國家調(diào)控成效初步達到目標， 2023年 70個大中城市房屋銷售價格上漲 %，比上年回落 。 政策環(huán)境分析 Copyright 169。 2023063 BESTTEAM ?目前房地產(chǎn)行業(yè)仍然處于國家宏觀調(diào)控階段。 ?政府對于房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康運營的意愿非常強烈。 ?房地產(chǎn)行業(yè)正在逐步回歸到理性狀態(tài)。 ?房地產(chǎn)企業(yè)面臨重新洗牌，優(yōu)勝劣汰功能。 ?住宅供應結構明顯的調(diào)整，中小套型供應量增加。 2）政策環(huán)境總結： Copyright 169。 2023063 BESTTEAM 1） 2023年土地市場特征 蘇州土地供應走勢 ( 萬平方米 ) 0 200 400 600 800 1000 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 06年蘇州土地供應達到新的高峰 898萬平方米，較 05年增長了 320萬平方米，增長 57%。 蘇州房產(chǎn)環(huán)境分析 Copyright 169。 2023063 BESTTEAM 2） 2023年商品房市場特征 Copyright 169。 2023063 BESTTEAM 二級市場 一級市場 市場環(huán)境 土地市場成交活躍，成交價格繼續(xù)上升 外來實力開發(fā)商看好蘇州樓市發(fā)展前景 郊區(qū)樓盤廣受追捧 剛性需求彰顯實力 客源大轉變，本地客源成為各樓盤爭奪的重點 小戶型遍地開花 首次置業(yè)全面暴動 蘇州市場穩(wěn)定發(fā)展，成交價格繼續(xù)攀升 3）蘇州房產(chǎn)環(huán)境總結 蘇州整體房地產(chǎn)市場處于健康發(fā)展狀態(tài)，本案開發(fā)市場背景較好。 結論： Copyright 169。 2023063 BESTTEAM ? 江蘇省人民政府批準的首批省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)之一。 ? 規(guī)劃總面積 120平方公里，內(nèi)轄“一區(qū)三園”， 吳中城南工業(yè)帶中心 。 ? 吳中經(jīng)濟開發(fā)區(qū)是 吳中區(qū)的制造業(yè)基地 。 吳中經(jīng)濟開發(fā)區(qū)規(guī)劃 二、項目區(qū)域發(fā)展分析 Copyright 169。 2023063 BESTTEAM 周邊交通路網(wǎng)發(fā)達，西側的東吳路與人民路直通吳中區(qū)老城區(qū)和市區(qū)。吳中汽車站是十幾個公交線路的終點站。通過友新高架可以在 10分鐘內(nèi)快速到通達市區(qū)，并可快速到達繞城高速公路，出行十分方便。 項目區(qū)域屬性 —— 城南核心居住區(qū) 本案位于東吳南路東，吳中商城人才市場北。屬于經(jīng)濟開發(fā)區(qū)中的“建成區(qū)” —— 區(qū)域功能為 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的核心居住區(qū) 。 周邊配套 作為 一個居住板塊 ，周邊有眾多的新老社區(qū)，區(qū)域很早就形成了良好的居住氛圍。周邊配套齊全，醫(yī)院、學校、金融、酒店、餐飲、商業(yè)街一應俱全，還有吳中商城、吳中汽車南站等配套。 由于開發(fā)區(qū)的制造業(yè)聚集，因此板塊內(nèi)人群密度較高， 外來人口數(shù)量比重很大，人氣非常旺盛，潛在住房需求較大 。 交通條件 Copyright 169。 2023063 BESTTEAM 區(qū)域發(fā)展前景 正是由于吳中經(jīng)濟開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)模的不斷壯大，經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，帶動了 吳中區(qū)城市規(guī)模不斷外擴，新城區(qū)的開發(fā)建設 。如城南居住區(qū)、越溪城市副中心都是在這樣的背景下取得了良好的建設成效。 ?吳中城區(qū)（原吳縣城區(qū)）已經(jīng)沒有土地可供開發(fā)。 ?緊鄰吳中城區(qū)的開發(fā)區(qū)存量土地較多 —— 成為房產(chǎn)開發(fā)的核心區(qū)。 ?區(qū)域有成熟的居住環(huán)境、生活配套和交通便利條件。 ?區(qū)域內(nèi)的居住人口較多，潛在住房需求較大。 開發(fā)區(qū)房產(chǎn)市場正處于一個高速發(fā)展期，旺盛的需求將持續(xù)帶動區(qū)域內(nèi)的住宅開發(fā)，開發(fā)區(qū)住宅市場前景非?？春?。 Copyright 169。 2023063 BESTTEAM 三、市場競爭分析 本案將重點研究 ?吳中城區(qū)板塊 ?滄浪新城 ?長橋板塊 ?開發(fā)區(qū)板塊 ?越溪板塊 Copyright 169。 2023063 BESTTEAM “吳中城區(qū)板塊”住宅市場分析 （ 1）板塊概況 ?主要指吳中區(qū)的核心區(qū)，這里把市區(qū)南環(huán)路以南的一部分包括在內(nèi)。 ?該區(qū)域集中了吳中區(qū)的行政機關、商業(yè)中心和文化中心。 ?前兩年比較代表的樓盤是 《 水城麗都 》 、 《 嘉寶花園 》 。 ?現(xiàn)在的代表項目有 《 鼎欣城 》 、 《 鼎新世家 》 。 ?目前區(qū)域可供開發(fā)的住宅土地有限，項目比較小而零散。 （ 2）區(qū)域分析 地段優(yōu)勢 ：吳中核心區(qū)，緊靠市區(qū)，區(qū)域發(fā)展比較成熟。 區(qū)域配套 ：區(qū)域的商業(yè)、文化、教育、醫(yī)療等生活配套設施非常完善。 交通優(yōu)勢 ：區(qū)域內(nèi)公交線路非常多，出行方便，道路交通條件優(yōu)越。 Copyright 169。 2023063 BESTTEAM （ 3）在售市場分析 樓盤名稱 產(chǎn)品類型 總建面積 均價 （元 /m2） 主力面積 （ m2） 主力總價 （萬） 銷售率 嘉寶花園 ?都林苑 多層 (235套 ) 250000 6500 130140 88 100% 高層 (23F精裝修 ) 未定 4080 —— —— 水城麗都 多層 8萬方 6600 110120 7278 98% 小高層 6700 113142 7690 80% 鼎欣城 多層、高層 16萬方 預約中 88100 115130 —— —— 板塊特征分析 ?產(chǎn)品方面： 目前在售產(chǎn)品逐步以小高層、高層為主。 ?主力面積： 區(qū)域內(nèi)以兩房面積在 90100平米，三房面積約 115130平米。 ?價格方面： 均價較高，達到 6700元 /平米以上。 ?去化情況： 區(qū)域良好的地段，主要吸引了市區(qū)客戶，去化良好。 Copyright 169。 2023063 BESTTEAM “ 滄浪新城 ” 住宅市場分析 （ 1）板塊概況 ?滄浪新城規(guī)劃為創(chuàng)業(yè)、居住、商務和高科技研發(fā)為主要功能的城市副中心。圍繞核心區(qū)建設四個相對獨立的居住片區(qū)，同時結合中央核心區(qū)規(guī)劃部分高級公寓。 （ 2）區(qū)域分析 ?定位優(yōu)勢 ：新開發(fā)的熱點板塊，規(guī)劃起點比較高，功能完善； ?地段優(yōu)勢 ：滄浪新城緊鄰市區(qū)、吳中區(qū)，隨著蘇州的不斷發(fā)展，這兩個區(qū)的城市發(fā)展空間越來越少，滄浪新城成為城市分流主力區(qū)域之一。 ?交通優(yōu)勢 ：寶帶西路公交首末站位于區(qū)域內(nèi)，有多條公交線路；友新立交方便對外的交通；未來軌道交通 2號線有長吳路、寶帶西路兩個站點。 Copyright 169。 2023063 BESTTEAM （ 3）在售市場分析 板塊特征分析 ?產(chǎn)品方面： 產(chǎn)品以小高層、高層為主。 ?主力面積： 區(qū)域內(nèi)以三房為主，面積約 120140平米居多。 ?價格方面： 均價較高，達到 5200元 /平米以上。 ?去化情況： 區(qū)域良好的地段，主要吸引了市區(qū)、吳中客戶，去化良好。 樓盤名稱 產(chǎn)品類型 總建筑面積 均價 （元 /m2） 主力面積 （ m2） 主力總價 （萬） 銷售率 四季晶華 高層、小高層 15萬方 4900 11119 5255 98％ 博雅苑 小高層、高層 9萬方 4900 10109 50 98％ 福星新城 高層、小高層 35萬方 5200 13138 6366 95％ 怡景萬家 小高層 5200 100 5060 89% 天辰花園 小高層、高層 21萬方 5100 1140 5963 90％ Copyright 169。 2023063 BESTTEAM “ 長橋板塊 ” 住宅市場分析 （ 1）板塊概況 ?“長橋板塊”主要指長橋以南、吳中經(jīng)濟開發(fā)區(qū)以北區(qū)域內(nèi)，作為吳中區(qū)的南部居住中心，區(qū)域內(nèi)居住區(qū)比較集中，生活配套比較齊全。 ?代表樓盤有陽光水榭、 S半島、廣楓名苑、南城麗景和藍調(diào)都匯等。 （ 2）區(qū)域分析 ?配套優(yōu)勢 ：經(jīng)過多年發(fā)展，區(qū)域形成良好的居住氛圍，生活配套比較完善； ?地段優(yōu)勢 ：板塊內(nèi)緊靠吳中核心區(qū)，距離市區(qū)也比較近，交通比較便利。 Copyright 169。 2023063 BESTTEAM （ 3）在售市場分析 板塊特征分析 ?產(chǎn)品方面： 區(qū)域產(chǎn)品以多層為主，小高層、高層產(chǎn)品逐步增多。 ?主力面積： 主力面積段在 80110平米，兩房戶型是市場主流。 ?價格方面： 均價較高，達到 45004900元 /平米。 ?客戶情況： 該區(qū)域主要客源主要來源于市區(qū)、吳中中心區(qū)和南部的客戶群體，其中吳中區(qū)客戶群體較多。 樓盤名稱 產(chǎn)品類型 開盤日期 均價 （元 /m2） 主力面積 （ m2） 主力總價 （萬） 銷售率 陽光水韻 多層 多層 4900 8292 4045 未開盤 S半島 小高層 4700 130 60 92％ 南城麗景 多層、小高層 小高： 4500 多層： 4700 80110 4050 95％ 小高： 4700 多層： 5000 95120 未開盤 藍調(diào)都匯 高層 6000－ 6200 4045 28 100% Copyright 169。 2023063 BESTTEAM “ 越溪板塊 ” 住宅市場分析 （ 1）板塊概況 ?區(qū)域功能為商業(yè)金融、文化娛樂、行政辦公和居住。 ?區(qū)域的優(yōu)越定位（越溪城市副中心 ）、 良好的自然環(huán)境 和 國際教育園（南區(qū)）是區(qū)域發(fā)展的優(yōu)勢。 ?越溪板塊 05年開始開發(fā)， 06年快速崛起。大量住宅、商業(yè)配套用地的出讓迅速帶動了板塊效應，收到市場較大關注。 （ 2）區(qū)域分析 ?定位優(yōu)勢 ：越溪定位為“城市副中心”，是蘇州重點發(fā)展區(qū)域之一； ?環(huán)境優(yōu)勢： 背山望水，石湖景區(qū)、上方山景區(qū)，原生態(tài)自然環(huán)境； ?教育優(yōu)勢： 區(qū)域有國際教育園南區(qū)，有多所高等院校； ?連動效應： 越溪板塊起步時，土地總推量達到 150萬方，多個樓盤連動，迅速提高板塊價值、熱度和市場接受度； Copyright 169。 2023063 BESTTEAM （ 3）在售市場分析 板塊特征分析 ?產(chǎn)品方面： 樓盤規(guī)模比較大。以多層為主，產(chǎn)品類型比較齊全。 ?主力面積： 兩房主力面積 7590平米，三房主力面積 100115平米的。 ?價格方面： 均價今年漲幅較高，達到 45005000元 /平米。 ?客戶情況： 該區(qū)域主要客源分為三類：教育園內(nèi)的教師、越溪周邊當?shù)鼐用?，同時在吳中開發(fā)區(qū)工作的新蘇州人也占了很大比重。另外還包括部分投資客。 樓盤名稱 產(chǎn)品類型 總建面積 （ m2） 開盤日期 均價 （元 /m2） 主力面積 （ m2） 主力總價 （萬） 錦悅苑 多層 小高層 53883 預計 5000 70105 120 3550 60 石湖庭園 多層 55143 預計 4800 90100 120 4348 5658 錦和加州 花園洋房 小高層 花園洋房 4800 小高層 4500 6678 104115 4246 石湖華城 多層 小高層 46萬方 多層 5000 小高層 4600 82103 115 多層 45 洋房 68 Copyright 169。 2023063 BESTTEAM “ 開發(fā)區(qū)板塊 ” 住宅市場分析 （ 1）板塊概況 ?“開發(fā)區(qū)板塊”在這里是指東吳工業(yè)園、河東工業(yè)園所構成的吳中城南工業(yè)帶中心。目前該區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)處于一個起步開發(fā)階段。 ?目前區(qū)域有多個樓盤有已經(jīng)處于開發(fā)階段，如越湖名邸、美田 ?玫瑰 99兩個項目。其他還有吳中集團、招商 /南山地塊。這幾個項目將奠定了板塊作為大型居住區(qū)的基礎。未來該板塊將成為市場熱點區(qū)域。 （ 2）區(qū)域分析 ?開發(fā)熱點區(qū)域 ：目前吳中城區(qū)基本開發(fā)完畢，經(jīng)濟開發(fā)區(qū)成為開發(fā)熱點，目前已經(jīng)有多個項目處于開發(fā)階段，對整個吳中住宅市場沖擊較大。 ?未來上市體量較大： 越湖名邸、招商地塊和吳中地塊都是幾十萬方的大項目，這些項目的上市銷售將改變吳中區(qū)的目前板塊格局。 ?生活配套相對不足： 目前開發(fā)區(qū)板塊板塊還處于初