【正文】 房開(kāi)企業(yè)涉稅知識(shí)培訓(xùn) 大家知道，我們國(guó)家財(cái)政收入的來(lái)源，主要是稅收。稅收收入占了國(guó)家財(cái)政總收入的將近 90%，其中房地產(chǎn)行業(yè)的稅收又占稅收總收入的 30%左右。那么稅務(wù)成本是企業(yè)非常關(guān)注的一項(xiàng)主要成本構(gòu)成之一。 第一講：房開(kāi)企業(yè)涉及的主要稅種及相關(guān)法規(guī) ? 一、契稅 ? 二、耕地占用稅 ? 三、城鎮(zhèn)土地使用稅 ? 四、印花稅 ? 五、房產(chǎn)稅 ? 六、營(yíng)業(yè)稅 ? 城建稅 ? 教育費(fèi)附加 ? 地方教育費(fèi)附加 ? 防洪保安費(fèi) 七、土地增值稅 八、企業(yè)所得稅 九、代扣代繳個(gè)人所得稅 一、契稅 契稅： 是土地、房屋 權(quán)屬轉(zhuǎn)移 時(shí)向其 承受者 征收的一種稅 納稅人： 在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地 ,房屋權(quán)屬 ,承受 的單位和個(gè)人為契稅的納稅人。 土地、房屋權(quán)屬 ：是指土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)。 承受 ：是指以受讓、購(gòu)買、受贈(zèng)、獲獎(jiǎng)、交換、合并、兼并、抵債及募股、集資等方式取得土地、房屋權(quán)屬的行為 。（注意這里沒(méi)有列舉繼承） 單位 ：包括國(guó)家機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體、軍事單位、企業(yè)單位、事業(yè)單位及其他組織。 個(gè)人： 是指?jìng)€(gè)體經(jīng)營(yíng)者及其他自然人，包括中國(guó)公民、外國(guó)公民、無(wú)國(guó)籍人、香港特別行政區(qū)居民、澳門及臺(tái)灣同胞和海外僑胞。 單位和個(gè)人承受土地、房屋權(quán)屬的方式： （ 1）向國(guó)家交付土地使用權(quán)出讓金，而在一定年限內(nèi)取得國(guó)有土地使用權(quán)的； （ 2）以支付貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益而取得土地、房屋權(quán)屬的； （ 3）土地使用權(quán)交換、房屋交換以及土地使用權(quán)與房屋相互交換，需要支付交換價(jià)格差額的； （ 4）以受贈(zèng)、獲獎(jiǎng)等方式無(wú)償獲得土地、房屋權(quán)屬的； （ 5）以作價(jià)集資、募股方式承受土地、房屋權(quán)屬的； （ 6）債權(quán)人以抵債方式取得債務(wù)人的土地、房屋權(quán)屬的； （ 7）向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以預(yù)購(gòu)或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬的； （ 8）以劃撥方式取得土地使用權(quán)，經(jīng)依法有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的； （ 9）法律、法規(guī)和自治區(qū)人民政府規(guī)章規(guī)定的承受土地、房屋權(quán)屬的其他方式。 取得土地使用權(quán)最通常的方式： 出讓、投資 計(jì)稅依據(jù)： （ 1）按 成交價(jià)格 確定：國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣和以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股、抵債的，為合同確定的成交價(jià)格； （ 2）按 市場(chǎng)價(jià)格 確定：土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與和以獲獎(jiǎng)方式承受土地、房屋權(quán)屬的，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場(chǎng)價(jià)格核定； （ 3）按 交換價(jià)格差額 確定：土地使用權(quán)交換、房屋交換以及土地使用權(quán)與房屋相互交換的，為交換價(jià)格的差額部分； （ 4）按 補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓費(fèi)用或者土地收益確定 ：以劃撥方式取得土地使用權(quán)，經(jīng)依法有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，為補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓費(fèi)用或者土地收益； （ 5）由征收機(jī)關(guān)核定： 成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格或者交換價(jià)格差額明顯不合理并且無(wú)正當(dāng)理由的 ，由征收機(jī)關(guān)依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行評(píng)估或者參照 市場(chǎng)價(jià)格 核定 . 前款所稱成交價(jià)格和交換價(jià)格，包括承受者支付的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。 適用稅率： 3%5%，廣西 3% （ 1） 90平米以下普通住宅稅率 1%。從2023年 11月 1日起 ,對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買 90平方米及以下普通住房的 ,對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅 ,契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到 1% （ 2） 90平米以上 144平米以下普通住宅% （ 3） 144平米以上非普通住宅 3% （ 4）受讓土地 3% 納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間： 為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天。 經(jīng)批準(zhǔn)減征、免征契稅的納稅人改變有關(guān)土地、房屋用途，不再屬于本辦法第八條規(guī)定的減征、免征契稅范圍的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為改變有關(guān)土地、房屋用途的當(dāng)日。 申報(bào)繳納時(shí)間： 自納稅義務(wù)發(fā)生之日起 10日內(nèi)，向土地、房屋所在地的契稅征收機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在納稅義務(wù)發(fā)生之日起 30日內(nèi)繳納稅款。 納稅人辦理納稅事宜后，契稅征收機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)向納稅人開(kāi)具契稅完稅憑證。 納稅人辦理減征或者免征契稅手續(xù)后，契稅征收機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)開(kāi)具契稅減免憑證。 契稅征收機(jī)關(guān)： 為土地、房屋所在地的財(cái)政機(jī)關(guān) 2023年 12月 31日前全部歸于地稅部門征收 先契后證 應(yīng)納稅額： 計(jì)算應(yīng)納稅額＝計(jì)稅依據(jù)稅率 =10000萬(wàn)元 *3%=300萬(wàn) 減免政策： 有下列情形之一的，經(jīng)縣級(jí)以上契稅征收機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，減征或者免征契稅： 相關(guān)法規(guī)： 國(guó)稅函 [2023]603號(hào) 關(guān)于明確國(guó)有土地使用權(quán)出讓契稅計(jì)稅依據(jù)的批復(fù) 中華人民共和國(guó)契稅暫行條例 1997 中華人民共和國(guó)契稅暫行條例細(xì)則 1997 廣西壯族自治區(qū)實(shí)施《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》辦法 問(wèn)：以劃撥方式取得土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓，契稅如何征收？ 答：財(cái)稅（ 2023） 14號(hào)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于對(duì)河南省財(cái)政廳〈關(guān)于契稅有關(guān)政策問(wèn)題的請(qǐng)示〉的批復(fù)》規(guī)定： 以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)再轉(zhuǎn)讓，需由取得劃撥土地使用權(quán)者補(bǔ)繳土地出讓費(fèi)用或土地收益，并補(bǔ)繳契稅，其計(jì)稅依據(jù)為土地出讓費(fèi)用或土地收益 ，而取得土地使用權(quán)的承受人，應(yīng)依據(jù)契稅暫行條例第四條規(guī)定的成交價(jià)格繳納契稅。 問(wèn)：某縣招商引資，對(duì)企業(yè)承諾如在縣工業(yè)園區(qū)內(nèi)開(kāi)廠投產(chǎn)，達(dá)到投資一千萬(wàn)以上，即無(wú)償贈(zèng)與土地使用權(quán)，契稅如何征收？ 答：根據(jù)國(guó)稅函（ 2023） 1094號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于以項(xiàng)目換土地等方式承受土地使用權(quán)有關(guān)契稅問(wèn)題的批復(fù)》規(guī)定： 土地使用權(quán)受讓人通過(guò)完成土地使用權(quán) 轉(zhuǎn)讓方約定的投資額度或投資特定項(xiàng) 目，以此獲取低價(jià)轉(zhuǎn)讓或無(wú)償贈(zèng)與的土地使用權(quán)，屬于契稅征收范圍，其 計(jì)稅價(jià)格由征收機(jī)關(guān)參照納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)價(jià)格核定。 問(wèn)：契稅是否可以退？ 契稅可退稅，如交易雙方已簽訂房屋買賣合同，但由于各種原因最終未能完成交易的，如購(gòu)房者已按規(guī)定繳納契稅，在辦理期房退房手續(xù)時(shí)，對(duì)其已納契稅應(yīng)予以退還。 此外對(duì)經(jīng) 法院判決的無(wú)效產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn) 移行為不征收契稅 ，法院判決撤 銷房屋所有權(quán)證后，已納契稅款 應(yīng)予退還。 法定繼承與非法定繼承： 根據(jù)國(guó)稅函（ 2023） 1036號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于繼承土地房屋權(quán)屬有關(guān)契稅問(wèn)題的批復(fù)》規(guī)定：對(duì)于《中華人民共和國(guó)繼承法》規(guī)定的法定繼承人（包括 配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母） 繼承土地、房屋權(quán)屬，不征契稅，但是非法定繼承人根據(jù)遺囑承受死者生前的土地、房屋權(quán)屬，則屬于贈(zèng)與行為，應(yīng)征收契稅。 契稅的涉稅合同： 1）土地出讓合同 2）商品房銷售合同 二、耕地占用稅 耕地占用稅：是國(guó)家對(duì)改變耕地用途的行為（占用耕地建房或從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個(gè)人）征收的一種稅。 納稅人： 占用耕地建房或者從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位或者個(gè)人。 計(jì)稅依據(jù) ：以納稅人實(shí)際占用的耕地面積為計(jì)稅依據(jù)，按照規(guī)定的適用稅額一次性征收。 適用稅率（額）： 國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門根據(jù)人均耕地面積和經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況確定各省、自治區(qū)、直轄市的平均稅額。 各地適用稅額，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在本條第一款規(guī)定的稅額幅度內(nèi)，根據(jù)本地區(qū)情況核定。廣西平均稅額為 20元 /平米（ 1530元 /平米）。 納稅義務(wù)發(fā)生起乞時(shí)間： 經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，耕地占用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人 收到土地管理部門辦理占用農(nóng)用地手續(xù)通知的當(dāng)天。 未經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，耕地占用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人 實(shí)際占用耕地的當(dāng)天。 納稅人占用耕地或其他農(nóng)用地，應(yīng)當(dāng)在耕地或其他農(nóng)用地所在地申報(bào)納稅。 繳納期限： 在收到土地管理部門的通知之日起 30日內(nèi)繳納耕地占用稅。 應(yīng)納稅額計(jì)算： 耕地占用稅 =實(shí)際占用耕地面積 *規(guī)定的適用稅額 =100畝 **20元 /平米 =133萬(wàn) 減免政策： 下列情形免征或減征耕地占用稅： （ 1）軍事設(shè)施占用耕地； （ 2）學(xué)校、幼兒園、養(yǎng)老院、醫(yī)院占用耕地。 （ 3）鐵路線路、公路線路、飛機(jī)場(chǎng)跑道、停機(jī)坪、港口、航道占用耕地，減按每平方米 2元的稅額征收耕地占用稅。 （ 4） 農(nóng)村居民占用耕地新建住宅，按照當(dāng)?shù)剡m用稅額減半征收耕地占用稅。 （ 5） 依照本條例第八條、第九條規(guī)定免征或者減征耕地占用稅后，納稅人改變?cè)嫉赜猛?，不再屬于免征或者減征耕地占用稅情形的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)?shù)剡m用稅額補(bǔ)繳耕地占用稅。 法規(guī)依據(jù)： 《中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令耕地占用稅條例》 《中華人民共和國(guó)財(cái)政部 耕地占用稅實(shí)施細(xì)則》、 《廣西壯族自治區(qū)實(shí)施 耕地占用稅條例辦法》本條例自 2023年 1月 1日起施行。1987年 4月 1日國(guó)務(wù)院發(fā)布的《中華人民共和國(guó)耕地占用稅暫行條例》同時(shí)廢止。 案例： 耕地占用稅涉稅合同： 土地出讓合同 三、城鎮(zhèn)土地使用稅 城鎮(zhèn)土地使用稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)， 就使用土地的行為 征收的一種稅 納稅人： 開(kāi)征范圍內(nèi)使用土地（包括國(guó)有土地和集體所有土地，下同）的單位和個(gè)人。 單位 包括國(guó)有企業(yè)、集體企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)、股份制企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)以及其他企業(yè)和事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)、軍隊(duì)以及其他單位； 個(gè)人 包括個(gè)體工商戶以及其他個(gè)人。 納稅人的三種情況： 第一，土地使用權(quán)已明確的，由擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人納稅； 第二，土地使用權(quán)未確定或權(quán)屬糾紛未解決的，由實(shí)際使用土地的單位和個(gè)人納稅； 第三，土地使用權(quán)擁有者不在土地所在地的，由代管者或?qū)嶋H使用土地者納稅。 計(jì)稅依據(jù)： 土地使用稅以納稅人在開(kāi)征地區(qū)范圍內(nèi)實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)。 土地面積的確定 分三種情況： 1） 納稅人實(shí)際占用的土地面積，凡持有縣以上人民政府核發(fā)的土地使用證書(shū)（含土地征用批準(zhǔn)文件，下同）的，按證書(shū)確認(rèn)的占用面積計(jì)算； 2）尚未持有證書(shū)，但占用土地已經(jīng)有關(guān)部門組織測(cè)量的，按測(cè)量單位確定的占用面積計(jì)算； 3）既未持有證書(shū)，又未經(jīng)過(guò)測(cè)量的，納稅人據(jù)實(shí)申報(bào)占用土地面積，稅務(wù)機(jī)關(guān)予以核定。 適用稅率（額）： 土地使用稅每平方米年稅額如下： 國(guó)務(wù)院令 第 483號(hào) （一）大城市 30元； （二）中等城市 24元； （三）小城市 18元； （四）縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū) 12元。 南寧市區(qū)城鎮(zhèn)土地使用稅單位稅額調(diào)整前后對(duì)比表（南府復(fù) [2023]5l號(hào)） 序號(hào) 土地等級(jí) 調(diào)整前單位稅額 調(diào)整后單位稅額 1 一級(jí)土地 甲類 7元 /平米，乙類 /平米 17元 /平米 2 二級(jí)土地 4元 /平米 /平米 3 三級(jí)土地