【正文】 房開企業(yè)涉稅知識培訓 大家知道，我們國家財政收入的來源，主要是稅收。稅收收入占了國家財政總收入的將近 90%，其中房地產(chǎn)行業(yè)的稅收又占稅收總收入的 30%左右。那么稅務成本是企業(yè)非常關注的一項主要成本構成之一。 第一講：房開企業(yè)涉及的主要稅種及相關法規(guī) ? 一、契稅 ? 二、耕地占用稅 ? 三、城鎮(zhèn)土地使用稅 ? 四、印花稅 ? 五、房產(chǎn)稅 ? 六、營業(yè)稅 ? 城建稅 ? 教育費附加 ? 地方教育費附加 ? 防洪保安費 七、土地增值稅 八、企業(yè)所得稅 九、代扣代繳個人所得稅 一、契稅 契稅： 是土地、房屋 權屬轉移 時向其 承受者 征收的一種稅 納稅人： 在中華人民共和國境內轉移土地 ,房屋權屬 ,承受 的單位和個人為契稅的納稅人。 土地、房屋權屬 ：是指土地使用權、房屋所有權。 承受 ：是指以受讓、購買、受贈、獲獎、交換、合并、兼并、抵債及募股、集資等方式取得土地、房屋權屬的行為 。（注意這里沒有列舉繼承） 單位 ：包括國家機關、社會團體、軍事單位、企業(yè)單位、事業(yè)單位及其他組織。 個人： 是指個體經(jīng)營者及其他自然人，包括中國公民、外國公民、無國籍人、香港特別行政區(qū)居民、澳門及臺灣同胞和海外僑胞。 單位和個人承受土地、房屋權屬的方式： （ 1）向國家交付土地使用權出讓金，而在一定年限內取得國有土地使用權的； （ 2）以支付貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益而取得土地、房屋權屬的； （ 3）土地使用權交換、房屋交換以及土地使用權與房屋相互交換，需要支付交換價格差額的； （ 4）以受贈、獲獎等方式無償獲得土地、房屋權屬的； （ 5）以作價集資、募股方式承受土地、房屋權屬的； （ 6）債權人以抵債方式取得債務人的土地、房屋權屬的； （ 7）向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以預購或者預付集資建房款方式承受土地、房屋權屬的； （ 8）以劃撥方式取得土地使用權，經(jīng)依法有批準權的人民政府批準轉讓房地產(chǎn)的； （ 9）法律、法規(guī)和自治區(qū)人民政府規(guī)章規(guī)定的承受土地、房屋權屬的其他方式。 取得土地使用權最通常的方式： 出讓、投資 計稅依據(jù)： （ 1）按 成交價格 確定：國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣和以土地、房屋權屬作價投資、入股、抵債的，為合同確定的成交價格； （ 2）按 市場價格 確定：土地使用權贈與、房屋贈與和以獲獎方式承受土地、房屋權屬的，由征收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定； （ 3）按 交換價格差額 確定：土地使用權交換、房屋交換以及土地使用權與房屋相互交換的，為交換價格的差額部分； （ 4）按 補交的土地使用權出讓費用或者土地收益確定 ：以劃撥方式取得土地使用權，經(jīng)依法有批準權的人民政府批準轉讓房地產(chǎn)的，為補交的土地使用權出讓費用或者土地收益； （ 5）由征收機關核定： 成交價格明顯低于市場價格或者交換價格差額明顯不合理并且無正當理由的 ，由征收機關依照有關法律、行政法規(guī)的規(guī)定進行評估或者參照 市場價格 核定 . 前款所稱成交價格和交換價格，包括承受者支付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟利益。 適用稅率： 3%5%，廣西 3% （ 1） 90平米以下普通住宅稅率 1%。從2023年 11月 1日起 ,對個人首次購買 90平方米及以下普通住房的 ,對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅 ,契稅稅率暫統(tǒng)一下調到 1% （ 2） 90平米以上 144平米以下普通住宅% （ 3） 144平米以上非普通住宅 3% （ 4）受讓土地 3% 納稅義務發(fā)生時間： 為納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當天。 經(jīng)批準減征、免征契稅的納稅人改變有關土地、房屋用途，不再屬于本辦法第八條規(guī)定的減征、免征契稅范圍的，其納稅義務發(fā)生時間為改變有關土地、房屋用途的當日。 申報繳納時間： 自納稅義務發(fā)生之日起 10日內，向土地、房屋所在地的契稅征收機關辦理納稅申報，并在納稅義務發(fā)生之日起 30日內繳納稅款。 納稅人辦理納稅事宜后，契稅征收機關應當向納稅人開具契稅完稅憑證。 納稅人辦理減征或者免征契稅手續(xù)后，契稅征收機關應當開具契稅減免憑證。 契稅征收機關： 為土地、房屋所在地的財政機關 2023年 12月 31日前全部歸于地稅部門征收 先契后證 應納稅額： 計算應納稅額＝計稅依據(jù)稅率 =10000萬元 *3%=300萬 減免政策： 有下列情形之一的，經(jīng)縣級以上契稅征收機關批準，減征或者免征契稅： 相關法規(guī)： 國稅函 [2023]603號 關于明確國有土地使用權出讓契稅計稅依據(jù)的批復 中華人民共和國契稅暫行條例 1997 中華人民共和國契稅暫行條例細則 1997 廣西壯族自治區(qū)實施《中華人民共和國契稅暫行條例》辦法 問：以劃撥方式取得土地使用權再轉讓，契稅如何征收？ 答：財稅（ 2023） 14號《財政部、國家稅務總局關于對河南省財政廳〈關于契稅有關政策問題的請示〉的批復》規(guī)定： 以劃撥方式取得的土地使用權，經(jīng)批準再轉讓，需由取得劃撥土地使用權者補繳土地出讓費用或土地收益，并補繳契稅，其計稅依據(jù)為土地出讓費用或土地收益 ，而取得土地使用權的承受人，應依據(jù)契稅暫行條例第四條規(guī)定的成交價格繳納契稅。 問：某縣招商引資，對企業(yè)承諾如在縣工業(yè)園區(qū)內開廠投產(chǎn)，達到投資一千萬以上，即無償贈與土地使用權，契稅如何征收？ 答：根據(jù)國稅函（ 2023） 1094號《國家稅務總局關于以項目換土地等方式承受土地使用權有關契稅問題的批復》規(guī)定： 土地使用權受讓人通過完成土地使用權 轉讓方約定的投資額度或投資特定項 目，以此獲取低價轉讓或無償贈與的土地使用權，屬于契稅征收范圍，其 計稅價格由征收機關參照納稅義務發(fā)生時當?shù)厥袌鰞r格核定。 問：契稅是否可以退？ 契稅可退稅，如交易雙方已簽訂房屋買賣合同，但由于各種原因最終未能完成交易的，如購房者已按規(guī)定繳納契稅，在辦理期房退房手續(xù)時，對其已納契稅應予以退還。 此外對經(jīng) 法院判決的無效產(chǎn)權轉 移行為不征收契稅 ，法院判決撤 銷房屋所有權證后，已納契稅款 應予退還。 法定繼承與非法定繼承： 根據(jù)國稅函（ 2023） 1036號《國家稅務總局關于繼承土地房屋權屬有關契稅問題的批復》規(guī)定：對于《中華人民共和國繼承法》規(guī)定的法定繼承人（包括 配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母） 繼承土地、房屋權屬，不征契稅，但是非法定繼承人根據(jù)遺囑承受死者生前的土地、房屋權屬，則屬于贈與行為，應征收契稅。 契稅的涉稅合同： 1）土地出讓合同 2）商品房銷售合同 二、耕地占用稅 耕地占用稅：是國家對改變耕地用途的行為（占用耕地建房或從事其他非農業(yè)建設的單位和個人）征收的一種稅。 納稅人： 占用耕地建房或者從事非農業(yè)建設的單位或者個人。 計稅依據(jù) ：以納稅人實際占用的耕地面積為計稅依據(jù)，按照規(guī)定的適用稅額一次性征收。 適用稅率（額）： 國務院財政、稅務主管部門根據(jù)人均耕地面積和經(jīng)濟發(fā)展情況確定各省、自治區(qū)、直轄市的平均稅額。 各地適用稅額，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在本條第一款規(guī)定的稅額幅度內，根據(jù)本地區(qū)情況核定。廣西平均稅額為 20元 /平米（ 1530元 /平米）。 納稅義務發(fā)生起乞時間： 經(jīng)批準占用耕地的，耕地占用稅納稅義務發(fā)生時間為納稅人 收到土地管理部門辦理占用農用地手續(xù)通知的當天。 未經(jīng)批準占用耕地的，耕地占用稅納稅義務發(fā)生時間為納稅人 實際占用耕地的當天。 納稅人占用耕地或其他農用地，應當在耕地或其他農用地所在地申報納稅。 繳納期限： 在收到土地管理部門的通知之日起 30日內繳納耕地占用稅。 應納稅額計算： 耕地占用稅 =實際占用耕地面積 *規(guī)定的適用稅額 =100畝 **20元 /平米 =133萬 減免政策： 下列情形免征或減征耕地占用稅： （ 1）軍事設施占用耕地； （ 2）學校、幼兒園、養(yǎng)老院、醫(yī)院占用耕地。 （ 3）鐵路線路、公路線路、飛機場跑道、停機坪、港口、航道占用耕地，減按每平方米 2元的稅額征收耕地占用稅。 （ 4） 農村居民占用耕地新建住宅，按照當?shù)剡m用稅額減半征收耕地占用稅。 （ 5） 依照本條例第八條、第九條規(guī)定免征或者減征耕地占用稅后，納稅人改變原占地用途，不再屬于免征或者減征耕地占用稅情形的，應當按照當?shù)剡m用稅額補繳耕地占用稅。 法規(guī)依據(jù)： 《中華人民共和國國務院令耕地占用稅條例》 《中華人民共和國財政部 耕地占用稅實施細則》、 《廣西壯族自治區(qū)實施 耕地占用稅條例辦法》本條例自 2023年 1月 1日起施行。1987年 4月 1日國務院發(fā)布的《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》同時廢止。 案例： 耕地占用稅涉稅合同： 土地出讓合同 三、城鎮(zhèn)土地使用稅 城鎮(zhèn)土地使用稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內， 就使用土地的行為 征收的一種稅 納稅人： 開征范圍內使用土地（包括國有土地和集體所有土地，下同）的單位和個人。 單位 包括國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、股份制企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國企業(yè)以及其他企業(yè)和事業(yè)單位、社會團體、國家機關、軍隊以及其他單位； 個人 包括個體工商戶以及其他個人。 納稅人的三種情況： 第一，土地使用權已明確的，由擁有土地使用權的單位和個人納稅； 第二，土地使用權未確定或權屬糾紛未解決的，由實際使用土地的單位和個人納稅； 第三，土地使用權擁有者不在土地所在地的，由代管者或實際使用土地者納稅。 計稅依據(jù)： 土地使用稅以納稅人在開征地區(qū)范圍內實際占用的土地面積為計稅依據(jù)。 土地面積的確定 分三種情況： 1） 納稅人實際占用的土地面積，凡持有縣以上人民政府核發(fā)的土地使用證書（含土地征用批準文件，下同）的，按證書確認的占用面積計算； 2）尚未持有證書，但占用土地已經(jīng)有關部門組織測量的，按測量單位確定的占用面積計算； 3）既未持有證書，又未經(jīng)過測量的，納稅人據(jù)實申報占用土地面積，稅務機關予以核定。 適用稅率（額）： 土地使用稅每平方米年稅額如下： 國務院令 第 483號 （一）大城市 30元； （二）中等城市 24元； （三）小城市 18元； （四）縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū) 12元。 南寧市區(qū)城鎮(zhèn)土地使用稅單位稅額調整前后對比表（南府復 [2023]5l號） 序號 土地等級 調整前單位稅額 調整后單位稅額 1 一級土地 甲類 7元 /平米，乙類 /平米 17元 /平米 2 二級土地 4元 /平米 /平米 3 三級土地