房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理(ppt103頁(yè))(已修改)
2025-02-24 12:11 本頁(yè)面
【正文】 中國(guó)物業(yè)管理從業(yè)人員崗位培訓(xùn) 《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》 1 《房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理》 第一章 房地產(chǎn)投資概述 房地產(chǎn)業(yè)：是為人類社會(huì)生產(chǎn)活動(dòng)提供入 住空間或物質(zhì)載體的行業(yè)。 房地產(chǎn)投資具有收益，保值，增值和消費(fèi)四個(gè)方面的特性。 2 《房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理》 167。 3 《房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理》 一 .房地產(chǎn)的種類 （ 1）居住物業(yè) （ 2）商業(yè)物業(yè) （ 3）工業(yè)物業(yè) （ 4）特殊用途物業(yè) 4 《房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理》 二 .房地產(chǎn)特性 5 《房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理》 167。 6 《房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理》 一 .房地產(chǎn)投資的形式 :從購(gòu)買土地使用權(quán)開(kāi)始 , 通過(guò)在土地上的進(jìn)一步投資活動(dòng) ,即項(xiàng)目策劃規(guī) 劃設(shè)計(jì)和施工建設(shè)等過(guò)程 ,建成可滿足人們某種 入住需要的建筑物及附屬設(shè)備設(shè)施與環(huán)境 即房 地產(chǎn)商品向市場(chǎng)銷售收回投資獲取收益 . : 滿足自身生活居住或生 產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需要 。作為投資將購(gòu)入的物業(yè)出租給最終 使用者獲取利潤(rùn)也可轉(zhuǎn)售給他人而獲取收益 . 7 《房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理》 二 .房地產(chǎn)投資的優(yōu)缺點(diǎn) ： （ 1）能得到稅收方面的好處 （ 2）易于得到金融機(jī)構(gòu)的支持 （ 3）能抵消通貨膨脹的影響 （ 4）提高投資者的資信等級(jí) 8 《房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理》 （ 1）投資數(shù)額大 : 開(kāi)發(fā)或置業(yè)均需幾百萬(wàn)幾千萬(wàn) 甚至數(shù)億元人民幣 . 前期投資或首期付款 20%也望 樓興嘆 .故不是大眾化的投資工具 . （ 2）投資回收周期長(zhǎng) :開(kāi)發(fā)投資 3一 5年 . 置業(yè)投資 少則 8一 10年 ,長(zhǎng)則 30一 50年甚至 60年 .資金壓力太長(zhǎng) （ 3）需要專門的知識(shí)經(jīng)驗(yàn) : 要有開(kāi)發(fā)商應(yīng)具備的 素質(zhì)和能力 .還必須進(jìn)行有效的專業(yè)化的物業(yè)管理 . 9 《房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理》 167。 一 .風(fēng)險(xiǎn)的概念與風(fēng)險(xiǎn)分析的目的 ：投資的實(shí)際收益與期望的或要 求的收益的偏差 ：風(fēng)險(xiǎn)涉及到變動(dòng)和可能性， 某事件具有不確定性，意味著對(duì)于可能的情 況，無(wú)法估計(jì)其可能性，因此對(duì)未來(lái)投資收 益估計(jì)應(yīng)該是定性，而不是定量。 ：輔助投資決策 10 《房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理》 二 .房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的種類 （ 1）收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn) 開(kāi)發(fā)投資：未來(lái)房地產(chǎn)銷售價(jià)格變化，成本增加，市場(chǎng)吸納能力變化，會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商收益產(chǎn)生巨大影響 置業(yè)投資：未來(lái)租金變化，市場(chǎng)出租率變化，物業(yè)毀損造成損失，資本化率變化，物業(yè)轉(zhuǎn)售時(shí)的收入等，也會(huì)對(duì)投資者的收益產(chǎn)生巨大影響 （ 2）未來(lái)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的風(fēng)險(xiǎn)：主要是對(duì)置業(yè)投資來(lái)說(shuō)，建筑技術(shù)的發(fā)展，建筑功能要求的提高，影響到物業(yè)使用，購(gòu)買者須支付昂貴的更新改造費(fèi)用，這些費(fèi)用對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值有很大影響 11 《房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理》 （ 3）資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)：物業(yè)的資本價(jià)值，會(huì)隨著收益率的變化而變化，房地產(chǎn)收益變化是復(fù)雜的，資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)影響置業(yè)投資的收益，表現(xiàn)在估價(jià)誤差，市場(chǎng)影響，政府法律金融政策影響，宏觀經(jīng)濟(jì)形式影響，功能陳舊，通貨膨脹，法律風(fēng)險(xiǎn)。 （ 4）比較風(fēng)險(xiǎn)：即機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)，投資者將資金投入房地產(chǎn)后，就失去其他投資機(jī)會(huì)，也就失去其他機(jī)會(huì)可能帶來(lái)的收益。 （ 5）時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)：適當(dāng)時(shí)間強(qiáng)調(diào)選擇合適地點(diǎn)和物業(yè)類型，進(jìn)行投資，使獲得最大投資收益的同時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)降至最低限度。 （ 6）持有期風(fēng)險(xiǎn)：與時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)，影響項(xiàng)目收益的不確定因素越多，風(fēng)險(xiǎn)隨持有期的延長(zhǎng)而加大。 12 《房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理》 （ 1）商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)：置業(yè)投資經(jīng)營(yíng)的費(fèi)用超過(guò)收益或銷售利潤(rùn)的情況。 （ 2）利率風(fēng)險(xiǎn)：利率的變化會(huì)導(dǎo)致置業(yè)投資的損失。 （ 3）市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)市場(chǎng)是地區(qū)性市場(chǎng)，可通過(guò)密切關(guān)注當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，細(xì)心使用投資分析結(jié)果，避免某些市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 （ 4）購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)：由商品或服務(wù)價(jià)格上漲帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。 （ 5）政策風(fēng)險(xiǎn)：國(guó)家稅收政策變化帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，可選擇政府鼓勵(lì)的有收益保證或有稅收優(yōu)惠政策的項(xiàng)目投資。 （ 6）或然損失風(fēng)險(xiǎn)：是由自然災(zāi)害引起的置業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn) 13 《房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理》 三 .風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資者行為的影響 ，確 定其合理的投資收益水平。 ，控制和轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn) 14 《房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理》 四 .風(fēng)險(xiǎn)與投資組合 投資組合理論主要論點(diǎn)： 是在相同的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化下，不同投資項(xiàng)目的收益會(huì)有不同的反映。目標(biāo)是在一個(gè)固定的預(yù)期收益率下使風(fēng)險(xiǎn)最低，或是在一個(gè)預(yù)設(shè)的風(fēng)險(xiǎn)下使收益最大化的投資組合，要使基金安全，收益穩(wěn)定。 15 《房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理》 167。 16 《房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理》 一 .資金的時(shí)間價(jià)值 是指同樣數(shù)額資金在不同時(shí)間點(diǎn)上具有不同的價(jià)值 . 17 《房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理》 二 .利率與計(jì)息方式 ? : ? 單位時(shí)間增加的利息與原金額之比 ,用百分比表示 ,稱為利率 . ? 利率 (i) = 單位時(shí)間增加的利息 /原金額 X 100% ? ? 單利 : 利息總額 = 本金 X 計(jì)息周期數(shù) X 利率
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