【正文】 中山新創(chuàng)力 商業(yè)項目市調(diào)及定位報告 創(chuàng)中國商業(yè)地產(chǎn)第一品牌 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 發(fā)展商：中山新創(chuàng)力房地產(chǎn)開發(fā)公司 策劃代理：三明國際（中國）商業(yè)策劃顧問公司 中山新創(chuàng)力 商業(yè)項目 招商銷售執(zhí)行方案 新創(chuàng)一派 魅力之城 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 前 言 招商是商業(yè)地產(chǎn)項目成敗的關鍵，以下招商、銷售策略是針對本商業(yè)項目功能定位，制定出科學、合理的，可行操作性強的，可靈活應變的全程執(zhí)行方案，并據(jù)此找出具體的招商對象 ,包括主力商家、品牌店、其他商家等，通過溝通、談判等一系列過程吸引商家進駐項目。 我司結合多年商業(yè)地產(chǎn)的成功運營經(jīng)驗，秉承創(chuàng)導商業(yè)價值，締造商業(yè)精品的經(jīng)營理念，在本次提交的招商、銷售執(zhí)行方案中確定招商原則、銷售目標的基礎上，詳細闡述了對中山新創(chuàng)力商業(yè)項目在各招商階段的戰(zhàn)略及戰(zhàn)術的運用。 整個方案，我們以科學、系統(tǒng)、創(chuàng)新、求實的態(tài)度驚醒精心論證，以務求在實操層面迅速有效地將其貫徹執(zhí)行，并務求順利完成項目的招商工作！ 謹此報告 ， 以供參考 。 新創(chuàng)一派 魅力之城 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 目錄 第一章：項目定位回顧 第二章：項目商業(yè)部分總體招商定位 第三章：前階段招商成果 第四章：商業(yè)項目經(jīng)濟分析 第五章：總體招商策略及分階段招商策略 第六章：租售傳播定位 第七章：中山廣告媒體調(diào)研 附件一：項目塔樓部分銷售建議 中山新創(chuàng)力 商業(yè)項目市調(diào)及定位報告 創(chuàng)中國商業(yè)地產(chǎn)第一品牌 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 第一章：項目定位回顧 新創(chuàng)一派 魅力之城 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位 根據(jù)中山市商業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀和中山新創(chuàng)力 商業(yè)項目的自身特點，我司將中山新創(chuàng)力 商業(yè)項目作出以下定位： 總體定位 — 我們將中山新創(chuàng)力 商業(yè)項目定位為滿足周邊居民日常消費為主導，輻射整個中山市區(qū)， 融購物、餐飲、娛樂為一體的一站式大型綜合社區(qū)商業(yè)中心，打造中山首席的社區(qū)生活 MALL。 主題定位 — 中山首席體驗一站式社區(qū)生活 MALL 形象定位 — “中山首席時尚社區(qū)生活 MALL”“新創(chuàng)一派、魅力之城” （推廣主語） 返回目錄 新創(chuàng)一派 魅力之城 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位 功能定位 — 購物功能 休閑娛樂功能 餐飲功能 社交聚會功能 文化旅游功能 居家功能 大型停車場功能 消費定位 — 以服務于周邊居民為主導，滿足東區(qū)、南區(qū)及石岐區(qū)居民日常消費、娛樂及購物需求輻射整個中山市區(qū)的社區(qū)生活 MALL。 返回目錄 新創(chuàng)一派 魅力之城 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 目標客戶定位 目前新創(chuàng)力 商業(yè)項目的工作重點主要面向經(jīng)營及投資兩大類客戶，結合本項目自身的物業(yè)質(zhì)素和客觀的市場情況，建議項目的客戶群定位如下： 目標市場定位 新創(chuàng)力 商業(yè)項目位處東區(qū)，是中山目前市政規(guī)劃發(fā)展重點區(qū)域，也是目前及未來行政中心區(qū)域，占中山主要城市的重要核心地位，中山市民普遍看好東區(qū)的整體發(fā)展空間。因此新創(chuàng)力 商業(yè)項目在界定目標市場時，即立足于東區(qū)目前發(fā)展狀況，更要放眼于未來，從宏觀角度進行市場細分，分類推廣。 返回目錄 新創(chuàng)一派 魅力之城 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 目標經(jīng)營客戶群定位 客戶類型 ? 瞄準東區(qū)龐大居民數(shù)量和良好的商業(yè)發(fā)展前景，進行市場擴張的大型零售企業(yè)：如易初蓮花、永旺集團、沃爾瑪、家樂福、華潤萬家等國際零售巨頭。 ? 隨著主力商家的確定，新的購物、休閑、娛樂場所將形成初步框架，益華商圈的商業(yè)范圍會進一步擴大，商業(yè)消費中心和商業(yè)氛圍逐漸濃厚，并推動社區(qū)消費升級，許多品牌將以連鎖專賣形式進駐：如 BALENO、 APPLE、FREEBIRD等服飾類；蝶采軒、馬德利、皇家瑪利奧、星巴克咖啡等休閑及餐飲類； 21世紀、滿堂紅、中原、合富等房屋中介機構。 ? 滿足居民日常生活，提供購物及服務功能的個體經(jīng)營商戶：如 711便利店、OK便利店、特百惠、柯達沖印店、天天洗衣店、書店、網(wǎng)吧等社區(qū)服務型商家。 經(jīng)營心理 該類客戶對區(qū)域的居民結構、素質(zhì)、消費能力非常敏感，同時對于商鋪的位置、租金、付款方式等亦十分注重。尤其是大型零售企業(yè)，有自己的市場擴張戰(zhàn)略，因此對于布點選址極其嚴謹，但當其選定進駐區(qū)域后，將對當?shù)厣虡I(yè)的帶動起到十分巨大的影響。 返回目錄 新創(chuàng)一派 魅力之城 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 目標投資、購買客戶群定位 第一類：經(jīng)濟富裕的本地村民 客戶類型 ? 周邊村民、村委干部，有穩(wěn)定收入或經(jīng)營小買賣，有投資意識； ? 經(jīng)濟富裕，具豐富積蓄，擁有一定資產(chǎn)及物業(yè)。 購買心理分析 當?shù)卮迕耠S著城市的發(fā)展建設，繼而土地出讓而獲利甚豐，并且享有村政府的花紅補貼，收入穩(wěn)定，多具良好投資意識，較具投資經(jīng)驗，他們對于該地的商業(yè)價值有比較直觀的感覺，并有一份情結，了解本地未來的發(fā)展前景，對于周邊優(yōu)質(zhì)物業(yè)將會有相當?shù)呐d趣。 返回目錄 新創(chuàng)一派 魅力之城 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 第二類：收入豐厚的成功人士，尤指專業(yè)人士 客戶類型 ? 在大型企業(yè)公司或事業(yè)單位，年收入 10萬以上的高層管理人士； ? 營商有成之中小型私企老板、有一定經(jīng)營規(guī)模個體商戶； ? 在各企事業(yè)單位擔任中層管理職務之中青年生力軍； ? 從事 IT、保險、藝術相關職業(yè)等，較高收入的自由職業(yè)者； ? 擁有相當積蓄的企事業(yè)機關之中高層干部、公務員（銀行、高院、區(qū)政府和城管部門等）； 購買心理分析 以上人士主要從事加工業(yè)、零售業(yè)、金融、高新技術、企業(yè)管理等專業(yè)性較強的工作。該類人士購鋪多選擇首、二層或負一層商鋪，部分資金周轉(zhuǎn)能力稍低的人士將選擇更高樓層，對投資回報的金融意識較強，并十分關注投資的利益點，對回報有迫切需求。 返回目錄 新創(chuàng)一派 魅力之城 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 第三類：有較穩(wěn)定收入及經(jīng)濟基礎雄厚的人士 客戶類型 ? 擁有大型企業(yè)的人士； ? 擁有家族生意，以物業(yè)轉(zhuǎn)手或出租獲利作為主要目的之投資者； ? 經(jīng)濟相當富裕，具豐富積蓄，以投資置業(yè)作為保值用途的人士； ? 企事業(yè)機關之高層國家干部。 購買心理分析 以上人士對投資方面有豐富經(jīng)驗，主觀性較強，消費心態(tài)上為得旺鋪不惜一擲千金。故此該客戶群多為選購首層街鋪或地鋪，購鋪預算相對較多，多至過百萬甚至上千萬不等，首要考慮的因素為商鋪位置、人流量等，其次才考慮價格及回報率的問題。對返租回報等促銷措施的需求不太高。本項目的街鋪數(shù)量不多，故該類客戶占本項目的成交客戶比例亦不算太大。 返回目錄 新創(chuàng)一派 魅力之城 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 第四類：有較穩(wěn)定收入、積蓄的工薪階層和中小型個體戶 客戶類型 ? 已將原由“房改房”上市交易，擁有較多積蓄的機關事業(yè)單位干部； ? 擁有一定積蓄在各企事業(yè)單位已從事多年要職工作的人士； ? 有較多積蓄的退休人士、個體戶； ? 由于銀行利率偏低而尋找新投資者的中小蓄戶。 購買心理分析 以上客戶的資金積累及來源不象前幾類客戶群般豐厚，多會選購較高樓層、小面積的商鋪 ,該類客戶最注重返租回報及商鋪總價上的因素 ,其次才考慮商鋪位置和客流量等因素 ,購買心理會類似選購債券 ,對回報率較為敏感，而此類客戶會通過媒體宣傳等方式了解項目。 返回目錄 新創(chuàng)一派 魅力之城 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 總結 新創(chuàng)力 商業(yè)項目的目標客戶主要是項目所在地附近一帶的村民、公務員、附近居住的白領 ,大客戶，因為熟悉該區(qū)域，且投資意識較濃是消化本項目的重心所在，營銷策略應該根據(jù)這類人的購買心理、購買習慣、文化水平、購買能力制定廣告推廣計劃、活動的安排以及銷售策略。 返回目錄 中山新創(chuàng)力 商業(yè)項目市調(diào)及定位報告 創(chuàng)中國商業(yè)地產(chǎn)第一品牌 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 第二章： 中山新創(chuàng)力 商業(yè)項目總體招商定位 新創(chuàng)一派 魅力之城 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 本招商策略針對的對象為：新創(chuàng)力 商業(yè)項目主體部分，我司將根據(jù)不同的功能定位，設定準確合理的招商范圍，鎖定重點招商對象，制定科學的招商策略，喜迎知名品牌商家的進駐，以順利完成招商目標，實現(xiàn)共好共贏。 下面以列表形式闡述中山新創(chuàng)力 商業(yè)項目主體以及美食街商鋪的招商功能定位及客戶定位。 返回目錄 新創(chuàng)一派 魅力之城 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 主體招商局功能定位及招商范圍 返回目錄 樓層 功能板塊名稱 單層面積 功能分布 塔樓 5~10 精英公寓 800㎡ 900㎡ 45~90㎡左右的精品戶型 架空層 4F 時尚泛會所 7000㎡ 露天網(wǎng)球場、露天休閑吧、公共健身設施和兒童游樂設施 3F 生活超市 7000㎡ 干貨、食品、家電 2F 生活超市 3000㎡ 日雜用品，家居生活用品 娛樂休閑店、 特色餐飲店 4000㎡ 咖啡廳 /茶吧 /精品店 1F 生活超市 3000㎡ 水果，熟食，海鮮，蔬菜 名店城 +洋快餐 +社區(qū)服務型商業(yè) 4000㎡ 時尚服飾、珠寶精品、化妝品、皮具、鞋帽、西式快餐、沖印店、便利店、干洗店、西式餅屋 1B 地下停車場 15000㎡ 450個車位的室內(nèi)停車場 新創(chuàng)一派 魅力之城 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 美食街招商局功能定位及招商范圍 功能定位 招商范圍 重點招商對象 休閑餐飲 中檔連鎖餐飲 咖啡店、茶吧 特色餐飲 私營特色中低檔餐飲 砂鍋粥、蘭州拉面館、燒烤店、冷飲店、燒臘店 小結 中山新創(chuàng)力 商業(yè)項目主體及美食街的精確招商功能定位三基于《中山新創(chuàng)力 商業(yè)項目市調(diào)及定位報告》對該區(qū)域經(jīng)過謹慎考量定位得來，旨在使主體、美食街及發(fā)展商后續(xù)開發(fā)的臨街商鋪三者，在功能、業(yè)態(tài)、業(yè)種、檔次上互為補充，相互帶動，針對不同商家類型，形成覆蓋高、中、低檔多層次消費群體，集合超市、百貨、專賣店、餐飲、娛樂休閑、社區(qū)配套服務于一體的社區(qū)生活 MALL。 返回目錄 中山新創(chuàng)力 商業(yè)項目市調(diào)及定位報告 創(chuàng)中國商業(yè)地產(chǎn)第一品牌 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 第三章：前階段招商成果 新創(chuàng)一派 魅力之城 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 前階段的招商工作包括：中山新創(chuàng)力 商業(yè)項目主體主力店的引進前期洽談，以及各類商家進駐意向調(diào)查。 通過與多家國際知名零售企業(yè)的談判，招商工作初具成效，幾家大型超市均表現(xiàn)出了良好的考察意愿，其中與永旺集團、易初蓮花以及家樂福都進入了初步的接洽階段。 主力商家 名稱 談判進度 我方意見 永旺集團 對項目進行了多次考察，并提出建筑規(guī)劃意向，但要求增加商業(yè)用地面積，目前需進一步洽談合作方式。 繼續(xù)就規(guī)劃意向及合作方式問題深入探討。 易初蓮花 對項目進行初步考察，并有意向進一步洽談細則。 繼續(xù)提供項目相關資料給客戶，邀請客戶再就各項事宜進行深入探討。 家樂福 已收到項目初步資料，并有意向?qū)椖窟M行考察。 爭取在過完農(nóng)歷新年后邀請客戶就項目進行實地考察。 返回目錄 中山新創(chuàng)力 商業(yè)項目市調(diào)及定位報告 創(chuàng)中國商業(yè)地產(chǎn)第一品牌 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 第四章：商業(yè)項目經(jīng)濟分析 新創(chuàng)一派 魅力之城 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中山市城區(qū)商業(yè)商鋪租售現(xiàn)狀分析 到 2023年底，中山居民儲蓄存款首次突破 600億元大關，民間的資金要尋求投資分流，市民的投資意識越來越強，商業(yè)地產(chǎn)，尤其是臨街的社區(qū)商鋪成為近幾