【正文】 20230820 盛 凱 地 產(chǎn) 本報(bào)告中所有內(nèi)容均屬盛凱內(nèi)部資料，請(qǐng)嚴(yán)格保密 第 1頁(yè) —— 『湘翰御舍』 整體營(yíng)銷報(bào)告 —— 20230820 盛 凱 地 產(chǎn) 本報(bào)告中所有內(nèi)容均屬盛凱內(nèi)部資料，請(qǐng)嚴(yán)格保密 第 2頁(yè) —— 湘翰御舍是一個(gè)被高校簇?fù)淼慕逃幕禺a(chǎn)項(xiàng)目 前 言 —— 它標(biāo)志著南城教育文化地產(chǎn)進(jìn)入一個(gè)新臺(tái)階 盛凱地產(chǎn) 秉承嚴(yán)謹(jǐn)務(wù)實(shí)的專業(yè)精神，多年樓盤的操作經(jīng)驗(yàn)，愿為湘翰御舍解決營(yíng)銷問(wèn)題，最大限度提升價(jià)值。 20230820 盛 凱 地 產(chǎn) 本報(bào)告中所有內(nèi)容均屬盛凱內(nèi)部資料，請(qǐng)嚴(yán)格保密 第 3頁(yè) 項(xiàng)目印象 20230820 盛 凱 地 產(chǎn) 本報(bào)告中所有內(nèi)容均屬盛凱內(nèi)部資料，請(qǐng)嚴(yán)格保密 第 4頁(yè) 用地面積 ㎡ 建筑面積 ㎡ 容積率 建筑密度 ％ 車位 329個(gè) 商業(yè)面積 1316㎡ 韶高路以東經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 20230820 盛 凱 地 產(chǎn) 本報(bào)告中所有內(nèi)容均屬盛凱內(nèi)部資料，請(qǐng)嚴(yán)格保密 第 5頁(yè) 項(xiàng)目東臨商貿(mào)職院、南靠井崗小學(xué)、西為韶高路、北依中南林院，四周均為教育院校，書香氛圍濃郁，人文底蘊(yùn)深厚。 西 北 南 東 20230820 盛 凱 地 產(chǎn) 本報(bào)告中所有內(nèi)容均屬盛凱內(nèi)部資料，請(qǐng)嚴(yán)格保密 第 6頁(yè) 在項(xiàng)目營(yíng)銷過(guò)程中，我們面臨最核心的兩大問(wèn)題 合理的銷售速度 項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化 核心問(wèn)題 如何在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中建立差異化形象 20230820 盛 凱 地 產(chǎn) 本報(bào)告中所有內(nèi)容均屬盛凱內(nèi)部資料，請(qǐng)嚴(yán)格保密 第 7頁(yè) 我們的思路 項(xiàng)目的市場(chǎng)環(huán)境 項(xiàng)目的客戶群體 整體營(yíng)銷策略 20230820 盛 凱 地 產(chǎn) 本報(bào)告中所有內(nèi)容均屬盛凱內(nèi)部資料，請(qǐng)嚴(yán)格保密 第 8頁(yè) 市場(chǎng)環(huán)境 20230820 盛 凱 地 產(chǎn) 本報(bào)告中所有內(nèi)容均屬盛凱內(nèi)部資料，請(qǐng)嚴(yán)格保密 第 9頁(yè) 政策導(dǎo)向 政府宏觀調(diào)控力度的加強(qiáng)增加了未來(lái)市場(chǎng)的不確定性 20230820 盛 凱 地 產(chǎn) 本報(bào)告中所有內(nèi)容均屬盛凱內(nèi)部資料，請(qǐng)嚴(yán)格保密 第 10頁(yè) 政策調(diào)控的影響 ?加快房地產(chǎn)業(yè)洗牌速度，促進(jìn)行業(yè)規(guī)范化發(fā)展； ?深度影響消費(fèi)者購(gòu)買預(yù)期，市場(chǎng)持幣待購(gòu)心態(tài)嚴(yán)重； ?房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭得到一定遏制，但出現(xiàn)兩極化趨勢(shì)。 20230820 盛 凱 地 產(chǎn) 本報(bào)告中所有內(nèi)容均屬盛凱內(nèi)部資料，請(qǐng)嚴(yán)格保密 第 11頁(yè) 城北板塊 城南板塊 星沙板塊 岳麓山及麓谷板塊 城東板塊 星城板塊 中心區(qū) 板塊 長(zhǎng)沙地產(chǎn)版圖格局中，傳統(tǒng)的城市中心區(qū)域已成尾勢(shì) ,六大板塊開(kāi)始大運(yùn)動(dòng)。 整體環(huán)境 20230820 盛 凱 地 產(chǎn) 本報(bào)告中所有內(nèi)容均屬盛凱內(nèi)部資料，請(qǐng)嚴(yán)格保密 第 12頁(yè) 樓盤供給模式解析 2023年之前的主要供給模式 2023年之后的主要供給模式 二環(huán)以內(nèi)的項(xiàng)目供給 新城區(qū)開(kāi)發(fā) 為主導(dǎo) 高密度住宅為主 低密度住宅開(kāi)發(fā) 為主 中小型盤為主 配套齊全的大規(guī)模社區(qū) 為購(gòu)房首選 以價(jià)格為核心的競(jìng)爭(zhēng)模式 以 綜合品質(zhì) 為核心的競(jìng)爭(zhēng)模式 商業(yè)開(kāi)發(fā)密集區(qū)域 國(guó)六條對(duì) 戶型面積和布局 提出更高要求 20230820 盛 凱 地 產(chǎn) 本報(bào)告中所有內(nèi)容均屬盛凱內(nèi)部資料，請(qǐng)嚴(yán)格保密 第 13頁(yè) 01002003004005006007008002023年 2023年 2023年 2023年 2023年供應(yīng)量 需求量2023年－ 2023年供需狀況 20230820 盛 凱 地 產(chǎn) 本報(bào)告中所有內(nèi)容均屬盛凱內(nèi)部資料，請(qǐng)嚴(yán)格保密 第 14頁(yè) 長(zhǎng)沙 20232023年住宅總需求預(yù)測(cè) 指標(biāo) 2023年 2023年 2023年 2023年 人口總量 205 人口增長(zhǎng) 人均居住面積 年人均居住面積增長(zhǎng) 拆遷面積（平方米） 45 45 45 其中：住宅面積 30 30 30 新增加人口需求面積 原有人口需求增加面積 年拆遷安臵面積 30 30 30 合計(jì) 20230820 盛 凱 地 產(chǎn) 本報(bào)告中所有內(nèi)容均屬盛凱內(nèi)部資料，請(qǐng)嚴(yán)格保密 第 15頁(yè) 戶型面積特點(diǎn) “國(guó)六條”新政下，我市 90㎡以下戶型供應(yīng)比較充足， 144㎡以上戶型的供應(yīng)相對(duì)吃緊。 20230820 盛 凱 地 產(chǎn) 本報(bào)告中所有內(nèi)容均屬盛凱內(nèi)部資料，請(qǐng)嚴(yán)格保密 第 16頁(yè) 價(jià) 格 特 點(diǎn) （ 1） 2800元 /㎡以下的經(jīng)濟(jì)型商品房供不應(yīng)求； （ 2） 28004000元 /㎡舒適型商品房上市量巨大，眾多開(kāi)發(fā)商在這一價(jià)格區(qū)間內(nèi)爭(zhēng)奪市場(chǎng)； （ 3） 4000元 / ㎡以上高端市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)也開(kāi)始爆發(fā)。 25822376246827383030 %%%%%%180020232200240026002800300032002023 2023 2023 2023 2023 202310%5%0%5%10%15%商品房銷售均價(jià)（元/ 平方米） 增長(zhǎng)率 20230820 盛 凱 地 產(chǎn) 本報(bào)告中所有內(nèi)容均屬盛凱內(nèi)部資料，請(qǐng)嚴(yán)格保密 第 17頁(yè) 購(gòu)房人群主要行業(yè)分布 置業(yè)者從事行業(yè)比率圖%%%%%%%%%%政府公務(wù) 事業(yè)單位金融業(yè) 專業(yè)領(lǐng)域電子通訊 網(wǎng)絡(luò) 、 軟件開(kāi)發(fā)娛樂(lè)餐飲 房地產(chǎn)業(yè)制造業(yè) ( 家具 、 建材等 ) 其他行業(yè)事業(yè)單位、專業(yè)領(lǐng)域、娛樂(lè)餐飲、制造業(yè)、 IT業(yè)等五大主力行業(yè)構(gòu)成了主要購(gòu)買力支持行業(yè)，而這些行業(yè)人員基本處于社會(huì)中上階層。 20230820 盛 凱 地 產(chǎn) 本報(bào)告中所有內(nèi)容均屬盛凱內(nèi)部資料，請(qǐng)嚴(yán)格保密 第 18頁(yè) 購(gòu)房人員社會(huì)層級(jí)劃分 目標(biāo)類別 社會(huì)層級(jí) 細(xì)分階層劃分 細(xì)分行業(yè) 第一類 上層 國(guó)家與社會(huì)管理 國(guó)家公務(wù)員中的權(quán)利階層 事業(yè)單位的權(quán)利階層 經(jīng)理人員 中高層管理人員 企業(yè)主 私營(yíng)企業(yè)主 公司董事 第二類 中上層 專業(yè)技術(shù)人員 IT 文化產(chǎn)業(yè) 企業(yè)技術(shù)人員 醫(yī)療衛(wèi)生等技術(shù)人員 咨詢及服務(wù)行業(yè) 教育及科研人員 第三類 中層 辦事人員 各類單位中普通職員 個(gè)體工商戶 批零商家 20230820 盛 凱 地 產(chǎn) 本報(bào)告中所有內(nèi)容均屬盛凱內(nèi)部資料，請(qǐng)嚴(yán)格保密 第 19頁(yè) 購(gòu)房人群產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 產(chǎn)業(yè)類型 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 比例結(jié)構(gòu) 2023年 % % % 2023年 % % % 細(xì)分產(chǎn)業(yè) 農(nóng)、林、牧、漁業(yè) 采礦業(yè)， 運(yùn)輸交通、倉(cāng)儲(chǔ)郵政、 制造業(yè)， 計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè) 電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)， 水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)、 建筑業(yè) 信息傳輸 公共管理和社會(huì)組織，國(guó)際組織等 金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)、 文化、體育和娛樂(lè)業(yè)、 科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)和地質(zhì)勘查業(yè) 批發(fā)和零售、 住宿餐飲租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)、 20230820 盛 凱 地 產(chǎn) 本報(bào)告中所有內(nèi)容均屬盛凱內(nèi)部資料，請(qǐng)嚴(yán)格保密 第 20頁(yè) 范圍：湘江以東，車站路以西，人民路以南的城市區(qū)域。 區(qū)域特點(diǎn)： ◎融城概念融進(jìn)了湖南人的夢(mèng)，消費(fèi)群體大增； ◎省政府搬遷，繁華、升值指日可待； ◎長(zhǎng)沙大黃金動(dòng)脈，芙蓉路拉近南城與中心區(qū)的距離，也拉近了長(zhǎng)沙人的親近感； ◎區(qū)域內(nèi)品牌企業(yè)打造的高品質(zhì)大盤提升了整個(gè)區(qū)域生活形象。 城 南 板 塊 區(qū)域環(huán)境 20230820 盛 凱 地 產(chǎn) 本報(bào)告中所有內(nèi)容均屬盛凱內(nèi)部資料，請(qǐng)嚴(yán)格保密 第 21頁(yè) 城南板塊典型樓盤分析 項(xiàng)目名稱 占地面積 建筑面積 容積率 主力戶型 均價(jià) 住戶 奧林匹克花園 350000 560000 二期三房 112122 4500 2801戶 BOBO天下城 47619 202300 三房 90130 4500 800戶 標(biāo)志商務(wù)中心 40490 82600 4500 申奧 〃 美域 15549 12023 三房 /四房 126149 3500 1016戶 檸檬麗都 107168 189463 三房 /四房 102137 3500 1408戶 湘府東苑 43268 141782 三房 120— 135 3500 412戶 新城國(guó)際公館 93600 234000 三房二廳 110160 待定 1500戶 天城泰祥苑 29000 87000 三房 140 3500 525戶 恒盛世家 94700 180000 123138㎡三房、 153167㎡四房 4300 1072戶 住宅類型：多層、小高層為主，容積率普遍偏高； 樓盤規(guī)模：適中，占地面積多為 10000～ 100000平方米； 戶型：樓盤數(shù)量較多，戶型種類豐富； 價(jià)格：均價(jià)集中在 3500～ 4200元 /平方米之間，片區(qū)價(jià)格持續(xù)平穩(wěn)上升。 20230820 盛 凱 地 產(chǎn) 本報(bào)告中所有內(nèi)容均屬盛凱內(nèi)部資