【正文】 20230820 盛 凱 地 產(chǎn) 本報告中所有內容均屬盛凱內部資料，請嚴格保密 第 1頁 —— 『湘翰御舍』 整體營銷報告 —— 20230820 盛 凱 地 產(chǎn) 本報告中所有內容均屬盛凱內部資料，請嚴格保密 第 2頁 —— 湘翰御舍是一個被高校簇擁的教育文化地產(chǎn)項目 前 言 —— 它標志著南城教育文化地產(chǎn)進入一個新臺階 盛凱地產(chǎn) 秉承嚴謹務實的專業(yè)精神，多年樓盤的操作經(jīng)驗，愿為湘翰御舍解決營銷問題，最大限度提升價值。 20230820 盛 凱 地 產(chǎn) 本報告中所有內容均屬盛凱內部資料，請嚴格保密 第 3頁 項目印象 20230820 盛 凱 地 產(chǎn) 本報告中所有內容均屬盛凱內部資料，請嚴格保密 第 4頁 用地面積 ㎡ 建筑面積 ㎡ 容積率 建筑密度 ％ 車位 329個 商業(yè)面積 1316㎡ 韶高路以東經(jīng)濟技術指標 20230820 盛 凱 地 產(chǎn) 本報告中所有內容均屬盛凱內部資料，請嚴格保密 第 5頁 項目東臨商貿(mào)職院、南靠井崗小學、西為韶高路、北依中南林院，四周均為教育院校，書香氛圍濃郁，人文底蘊深厚。 西 北 南 東 20230820 盛 凱 地 產(chǎn) 本報告中所有內容均屬盛凱內部資料，請嚴格保密 第 6頁 在項目營銷過程中，我們面臨最核心的兩大問題 合理的銷售速度 項目價值最大化 核心問題 如何在激烈的競爭中建立差異化形象 20230820 盛 凱 地 產(chǎn) 本報告中所有內容均屬盛凱內部資料，請嚴格保密 第 7頁 我們的思路 項目的市場環(huán)境 項目的客戶群體 整體營銷策略 20230820 盛 凱 地 產(chǎn) 本報告中所有內容均屬盛凱內部資料，請嚴格保密 第 8頁 市場環(huán)境 20230820 盛 凱 地 產(chǎn) 本報告中所有內容均屬盛凱內部資料，請嚴格保密 第 9頁 政策導向 政府宏觀調控力度的加強增加了未來市場的不確定性 20230820 盛 凱 地 產(chǎn) 本報告中所有內容均屬盛凱內部資料，請嚴格保密 第 10頁 政策調控的影響 ?加快房地產(chǎn)業(yè)洗牌速度，促進行業(yè)規(guī)范化發(fā)展； ?深度影響消費者購買預期，市場持幣待購心態(tài)嚴重； ?房價上漲勢頭得到一定遏制，但出現(xiàn)兩極化趨勢。 20230820 盛 凱 地 產(chǎn) 本報告中所有內容均屬盛凱內部資料，請嚴格保密 第 11頁 城北板塊 城南板塊 星沙板塊 岳麓山及麓谷板塊 城東板塊 星城板塊 中心區(qū) 板塊 長沙地產(chǎn)版圖格局中，傳統(tǒng)的城市中心區(qū)域已成尾勢 ,六大板塊開始大運動。 整體環(huán)境 20230820 盛 凱 地 產(chǎn) 本報告中所有內容均屬盛凱內部資料，請嚴格保密 第 12頁 樓盤供給模式解析 2023年之前的主要供給模式 2023年之后的主要供給模式 二環(huán)以內的項目供給 新城區(qū)開發(fā) 為主導 高密度住宅為主 低密度住宅開發(fā) 為主 中小型盤為主 配套齊全的大規(guī)模社區(qū) 為購房首選 以價格為核心的競爭模式 以 綜合品質 為核心的競爭模式 商業(yè)開發(fā)密集區(qū)域 國六條對 戶型面積和布局 提出更高要求 20230820 盛 凱 地 產(chǎn) 本報告中所有內容均屬盛凱內部資料，請嚴格保密 第 13頁 01002003004005006007008002023年 2023年 2023年 2023年 2023年供應量 需求量2023年－ 2023年供需狀況 20230820 盛 凱 地 產(chǎn) 本報告中所有內容均屬盛凱內部資料，請嚴格保密 第 14頁 長沙 20232023年住宅總需求預測 指標 2023年 2023年 2023年 2023年 人口總量 205 人口增長 人均居住面積 年人均居住面積增長 拆遷面積（平方米） 45 45 45 其中：住宅面積 30 30 30 新增加人口需求面積 原有人口需求增加面積 年拆遷安臵面積 30 30 30 合計 20230820 盛 凱 地 產(chǎn) 本報告中所有內容均屬盛凱內部資料，請嚴格保密 第 15頁 戶型面積特點 “國六條”新政下，我市 90㎡以下戶型供應比較充足， 144㎡以上戶型的供應相對吃緊。 20230820 盛 凱 地 產(chǎn) 本報告中所有內容均屬盛凱內部資料，請嚴格保密 第 16頁 價 格 特 點 （ 1） 2800元 /㎡以下的經(jīng)濟型商品房供不應求； （ 2） 28004000元 /㎡舒適型商品房上市量巨大，眾多開發(fā)商在這一價格區(qū)間內爭奪市場； （ 3） 4000元 / ㎡以上高端市場的開發(fā)也開始爆發(fā)。 25822376246827383030 %%%%%%180020232200240026002800300032002023 2023 2023 2023 2023 202310%5%0%5%10%15%商品房銷售均價（元/ 平方米） 增長率 20230820 盛 凱 地 產(chǎn) 本報告中所有內容均屬盛凱內部資料，請嚴格保密 第 17頁 購房人群主要行業(yè)分布 置業(yè)者從事行業(yè)比率圖%%%%%%%%%%政府公務 事業(yè)單位金融業(yè) 專業(yè)領域電子通訊 網(wǎng)絡 、 軟件開發(fā)娛樂餐飲 房地產(chǎn)業(yè)制造業(yè) ( 家具 、 建材等 ) 其他行業(yè)事業(yè)單位、專業(yè)領域、娛樂餐飲、制造業(yè)、 IT業(yè)等五大主力行業(yè)構成了主要購買力支持行業(yè)，而這些行業(yè)人員基本處于社會中上階層。 20230820 盛 凱 地 產(chǎn) 本報告中所有內容均屬盛凱內部資料，請嚴格保密 第 18頁 購房人員社會層級劃分 目標類別 社會層級 細分階層劃分 細分行業(yè) 第一類 上層 國家與社會管理 國家公務員中的權利階層 事業(yè)單位的權利階層 經(jīng)理人員 中高層管理人員 企業(yè)主 私營企業(yè)主 公司董事 第二類 中上層 專業(yè)技術人員 IT 文化產(chǎn)業(yè) 企業(yè)技術人員 醫(yī)療衛(wèi)生等技術人員 咨詢及服務行業(yè) 教育及科研人員 第三類 中層 辦事人員 各類單位中普通職員 個體工商戶 批零商家 20230820 盛 凱 地 產(chǎn) 本報告中所有內容均屬盛凱內部資料，請嚴格保密 第 19頁 購房人群產(chǎn)業(yè)結構分析 產(chǎn)業(yè)類型 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 比例結構 2023年 % % % 2023年 % % % 細分產(chǎn)業(yè) 農(nóng)、林、牧、漁業(yè) 采礦業(yè)， 運輸交通、倉儲郵政、 制造業(yè)， 計算機服務和軟件業(yè) 電力、燃氣及水的生產(chǎn)和供應業(yè)， 水利、環(huán)境和公共設施管理業(yè)、 建筑業(yè) 信息傳輸 公共管理和社會組織，國際組織等 金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)、 文化、體育和娛樂業(yè)、 科學研究、技術服務和地質勘查業(yè) 批發(fā)和零售、 住宿餐飲租賃和商務服務業(yè)、 20230820 盛 凱 地 產(chǎn) 本報告中所有內容均屬盛凱內部資料，請嚴格保密 第 20頁 范圍：湘江以東，車站路以西，人民路以南的城市區(qū)域。 區(qū)域特點： ◎融城概念融進了湖南人的夢，消費群體大增； ◎省政府搬遷，繁華、升值指日可待； ◎長沙大黃金動脈，芙蓉路拉近南城與中心區(qū)的距離，也拉近了長沙人的親近感； ◎區(qū)域內品牌企業(yè)打造的高品質大盤提升了整個區(qū)域生活形象。 城 南 板 塊 區(qū)域環(huán)境 20230820 盛 凱 地 產(chǎn) 本報告中所有內容均屬盛凱內部資料，請嚴格保密 第 21頁 城南板塊典型樓盤分析 項目名稱 占地面積 建筑面積 容積率 主力戶型 均價 住戶 奧林匹克花園 350000 560000 二期三房 112122 4500 2801戶 BOBO天下城 47619 202300 三房 90130 4500 800戶 標志商務中心 40490 82600 4500 申奧 〃 美域 15549 12023 三房 /四房 126149 3500 1016戶 檸檬麗都 107168 189463 三房 /四房 102137 3500 1408戶 湘府東苑 43268 141782 三房 120— 135 3500 412戶 新城國際公館 93600 234000 三房二廳 110160 待定 1500戶 天城泰祥苑 29000 87000 三房 140 3500 525戶 恒盛世家 94700 180000 123138㎡三房、 153167㎡四房 4300 1072戶 住宅類型：多層、小高層為主，容積率普遍偏高； 樓盤規(guī)模：適中，占地面積多為 10000～ 100000平方米； 戶型：樓盤數(shù)量較多，戶型種類豐富； 價格：均價集中在 3500～ 4200元 /平方米之間，片區(qū)價格持續(xù)平穩(wěn)上升。 20230820 盛 凱 地 產(chǎn) 本報告中所有內容均屬盛凱內部資