房地產(chǎn)成本管理--tianajia(已修改)
2025-02-23 14:25 本頁(yè)面
【正文】 房地產(chǎn)成本管理經(jīng)驗(yàn)分享 北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問(wèn)有限公司 謝志華 2023年 4月 1 北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問(wèn)有限公司 內(nèi)容 淡市下房地產(chǎn)成本管理新挑戰(zhàn) 淡市下房地產(chǎn)企業(yè)成本管理新思維 如何從管理角度有效控制成本 2 北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問(wèn)有限公司 毋庸置疑，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)走向下行空間 2 0 0 8 年房地產(chǎn)投資同比增速% %%%%6%%%% %%%%%%%%%%二月 三月 四月 五月 六月 七月 八月 九月 十月 十一月一季度 二季度 三季度 四季度 商品房預(yù)售面積景氣指數(shù) 66 商品房銷售價(jià)格景氣指數(shù) 95 3 北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問(wèn)有限公司 雖然第一季度各地市場(chǎng)走出了小陽(yáng)春的態(tài)勢(shì)，但如果就此斷言中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)觸底還言之尚早 宏觀環(huán)境 需求 供給 宏觀環(huán)境雖然有所好轉(zhuǎn)，但還談不上經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，國(guó)際環(huán)境仍然不樂(lè)觀 ？ 房?jī)r(jià)仍然偏高，消費(fèi)者信心仍未恢復(fù)，觀望情緒仍然很濃，投資性被壓抑 07年高價(jià)拿地項(xiàng)目今年集中入市， 08年各公司大量存貨未售，各公司今年資金壓力將出現(xiàn)前所未有的壓力，也會(huì)構(gòu)成很大的供給壓力 4 北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問(wèn)有限公司 降價(jià)銷售成為不可阻擋的市場(chǎng)潮流 客戶與產(chǎn)品 成本控制 進(jìn)度質(zhì)量成本 的平衡 房地產(chǎn)已經(jīng)從賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)化為買方市場(chǎng)，客戶有了更多的選擇，市場(chǎng)不能再依靠單純的策劃，如何精準(zhǔn)的把握需求并轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品語(yǔ)言 ？ 消費(fèi)者的觀望必將導(dǎo)致價(jià)格的下跌，成本的因素將變得更加敏感，成本控制將變得前所未有的重要 再賣方市場(chǎng)下，三要素的平衡往往讓位于速度，在買方市場(chǎng)下，三者的平衡將更為挑戰(zhàn) 開(kāi)發(fā)商感言：降價(jià)還是硬道理 5 北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問(wèn)有限公司 房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)從資源的競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向客戶的競(jìng)爭(zhēng)與運(yùn)營(yíng)能力的競(jìng)爭(zhēng) 資源的競(jìng)爭(zhēng) 產(chǎn)品和客戶的競(jìng)爭(zhēng) 運(yùn)營(yíng)能力的競(jìng)爭(zhēng) 產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)過(guò)程 設(shè)計(jì)管理 采購(gòu)管理 工程管理 營(yíng)銷管 理 客戶服 務(wù) 土地獲取和項(xiàng)目論證 項(xiàng)目策劃管理 成 本 管 理 資源 客戶 運(yùn)營(yíng) 6 北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問(wèn)有限公司 快速擴(kuò)張的模式需要轉(zhuǎn)向精細(xì)化運(yùn)營(yíng)的模式，當(dāng)行業(yè)利潤(rùn)從暴利轉(zhuǎn)向平均利潤(rùn)的時(shí)候，成本控制將具有戰(zhàn)略意義 資本土地客戶需求 速度1凈資產(chǎn)收益率 權(quán)益乘數(shù)增加銷售收入 控制成本 提高存貨周轉(zhuǎn)率低價(jià)策略多區(qū)域運(yùn)作提升價(jià)格相對(duì)優(yōu)勢(shì) 增加銷售面積在全國(guó)低價(jià)買入大片有發(fā)展?jié)摿Φ耐恋匚蛻魯U(kuò)充資金量擴(kuò)充資產(chǎn)凈利潤(rùn)率 * 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 * 高品質(zhì)策略依靠多元化的物業(yè)提升住宅價(jià)值低價(jià)快銷控制業(yè)務(wù)運(yùn)作成本=把握較成熟市場(chǎng)的低端客戶把握邊遠(yuǎn)不成熟市場(chǎng)的高端客戶提升產(chǎn)品性價(jià)比以配套建設(shè)推動(dòng)城市化進(jìn)程，強(qiáng)化政府關(guān)系上下游垂直一體化合法避稅上下游公司交易內(nèi)部化快速開(kāi)發(fā)同時(shí)段所有項(xiàng)目同質(zhì)化提升全集團(tuán)業(yè)務(wù)開(kāi)發(fā)效率產(chǎn)品同一高度標(biāo)準(zhǔn)化總部職能部門一管到底高度集權(quán)管理上市融資，構(gòu)造 “ 土地 —股市增發(fā) — 資本 — 土地 ”的融資渠道7 北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問(wèn)有限公司 內(nèi)容 淡市下房地產(chǎn)成本管理新挑戰(zhàn) 淡市下房地產(chǎn)企業(yè)成本管理新思維 如何從管理角度有效控制成本 8 北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問(wèn)有限公司 成本管理新思維 三大轉(zhuǎn)變 從乙方挖潛到 客戶挖潛 從后端控制到 前端控制 從成本核算到 成本控制 房地產(chǎn)行業(yè)習(xí)慣通過(guò)招投標(biāo)低價(jià)中標(biāo)進(jìn)行成本控制，從乙方壓榨利潤(rùn)，在新的環(huán)境下，必須轉(zhuǎn)變?yōu)橥ㄟ^(guò)準(zhǔn)確的把握客戶需求從而做出性價(jià)比高的產(chǎn)品 房地產(chǎn)行業(yè)習(xí)慣在招標(biāo)階段和施工過(guò)程進(jìn)行成本控制，在新的環(huán)境下，必須后端控制轉(zhuǎn)變?yōu)殛P(guān)注產(chǎn)品定位和設(shè)計(jì)管理，從前端進(jìn)行控制 在傳統(tǒng)的管理模式下，成本部門更多是做的預(yù)算工作，承擔(dān)的是成本核算的職責(zé)，在新的環(huán)境下必須從核算轉(zhuǎn)變?yōu)榭刂? 9 北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問(wèn)有限公司 從客戶價(jià)值到成本控制 — 不同需求的客戶其關(guān)注點(diǎn)是不一樣 萬(wàn)科客戶最看重的購(gòu)房要素01020304050607080XX 住戶 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手住戶 潛在購(gòu)房者XX住戶44 27 32 24 17 15 41 16 22 17 8 9 8 15 2 1 1競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手住戶68 43 42 33 17 19 12 12 8 9 7 10 7 5 5 2 1潛在購(gòu)房者67 47 33 35 35 16 10 8 10 7 10 6 6 4 2 3 2地理位置交通便利性環(huán)境景觀房型建筑質(zhì)量房?jī)r(jià)物業(yè)管理小區(qū)整體規(guī)劃配套生活設(shè)施小區(qū)規(guī)模售后服務(wù)建筑外觀社區(qū)文化氛圍房地產(chǎn)商的品保值／增值潛售前服務(wù)投訴處理潛在客戶最看重的購(gòu)房要素XX 客戶最看重的購(gòu)房要素10 北京鈞
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