【正文】 香港城購物廣場 項目策劃方案 一、項目概況 ? 項目名稱：香港城購物廣場 ? 用地性質(zhì)：商業(yè)用地 ? 用地位置：南沙進(jìn)港大道（祈福大酒店對面） ? 總建筑面積： 25928m2 層數(shù)： 4層（每層6482m2） ? 項目預(yù)計總投資： 億 ? 投資商：廣東逸濤萬國房地產(chǎn)有限公司 ? 周邊環(huán)境特點：地處南沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)進(jìn)港大道與金沙路交叉位置，對面為祈福大酒店，緊臨金洲派出所、交通銀行。 二、南沙區(qū)概況及南沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)商業(yè)環(huán)境分析 地理政治環(huán)境 ? 南沙地處廣州市域最南端－珠江出?？诨㈤T水道西岸，東與東莞虎門隔海相望，西連中山市。南沙處于珠江三角洲的幾何中心，陸上距廣州市區(qū)以及深圳、珠海、澳門、東莞、中山等 14個大中城市的距離都在 60公里以內(nèi)。海上以南沙港為中心，距離香港 38海里，距離澳門 41海里；航空方面，周圍有廣州、深圳、珠海、香港、澳門五大國際機(jī)場。近年來，隨著廣州市大力實施“南拓”戰(zhàn)略，廣東省、廣州市在南沙投入巨資，建設(shè)京珠高速公路廣珠北段、南沙港快速路、地鐵 4號線站等大型城市基礎(chǔ)設(shè)施和配套服務(wù)設(shè)施。 ? 南沙區(qū)面積有 544平方公里，人口接近 15萬，包括常住人口共 20萬。南沙區(qū)管轄南沙街道和萬頃沙鎮(zhèn)、橫瀝鎮(zhèn)、黃閣鎮(zhèn)，靈山鎮(zhèn)的廟南村、七一村和廟青村的部分區(qū)域，東涌鎮(zhèn)的慶盛村、沙公堡村、石牌村的各一部分區(qū)域。南沙區(qū)人民政府駐黃閣鎮(zhèn)鳳凰大道。按照規(guī)劃，南沙地區(qū)將發(fā)展為集物流產(chǎn)業(yè)、臨港產(chǎn)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為一體的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)基地。 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 ? 根據(jù)官方數(shù)據(jù)， 06年前三個季度，南沙區(qū)生產(chǎn)總值和中等規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值等主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的增幅均位居全市各區(qū)、縣級市首位，地區(qū)生產(chǎn)總值同比增長 ％。據(jù)預(yù)測，到 2023年，南沙規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值可達(dá)到 800億元， 2023年可達(dá)到1200億元以上。 ? 農(nóng)業(yè)方面 ： 南沙區(qū)農(nóng)業(yè)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)是荔枝生產(chǎn)，豐產(chǎn)年份總產(chǎn)量接近 3000噸。在 2023年，南沙農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值已達(dá) 4120萬元，農(nóng)民年人均純收入 5590元。南沙另一農(nóng)業(yè)（漁業(yè)）特色，就是南沙現(xiàn)有大、小漁船 400多艘，海產(chǎn)資源豐富。南沙正大力發(fā)展“都市型農(nóng)業(yè)”，利用田園景觀、自然生態(tài)及環(huán)境資源，結(jié)合農(nóng)林牧漁生產(chǎn)和農(nóng)業(yè)經(jīng)營活動，為人們休閑旅游、體驗農(nóng)業(yè)、了解農(nóng)業(yè)提供服務(wù)，走農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展之路。 ? 工業(yè)方面： 目前南沙地區(qū)的工業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施等建設(shè)有一定基礎(chǔ)，城市建設(shè)也初具規(guī)模，具備了吸引各類投資的軟硬環(huán)境，目前已有 249個外資項目落戶南沙，其中包括世界著名的跨國公司美國通用、德國巴斯夫和日本名幸電子等企業(yè)。形成了塑料、化工、電子、食 品加工、船舶制造等工業(yè)門類。南沙現(xiàn)正致力于打造三大組團(tuán)和三大工業(yè)基地，三大組團(tuán)包括黃閣組團(tuán)（規(guī)劃發(fā)展成為綜合性工業(yè)區(qū)及石化儲運基地）、南沙組團(tuán)（規(guī)劃發(fā)展成為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地）、雞抱沙和龍穴島組團(tuán)（規(guī)劃建設(shè)廣州港南沙作業(yè)區(qū)）；而三大工業(yè)基地包括造船工業(yè)基地、石化工業(yè)基地、鋼鐵工業(yè)基地。 ? 第三產(chǎn)業(yè)方面 ： 目前，南沙區(qū)采取七大措施加快第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展：推進(jìn)物流保稅園區(qū)、江海聯(lián)運園區(qū)、油品倉儲交易中心、糧食加工倉儲交易中心和外貿(mào)進(jìn)出口交易中心建設(shè)，加快形成以南沙港為依托的港口物流中心；規(guī)劃和發(fā)展蕉門河兩岸城市啟動區(qū)、地鐵沿線的商務(wù)、商貿(mào)和商住業(yè)，掛牌出讓商業(yè)用地，推進(jìn)現(xiàn)代化大型購物中心、商場、商業(yè)街和商務(wù)中心的招商和建設(shè)； 整合利用金沙路、進(jìn)港大道、環(huán)島西一帶現(xiàn)有服務(wù)業(yè)資源，提高規(guī)模檔次和服務(wù)水平，營造第三產(chǎn)業(yè)氛圍 ； 規(guī)劃建設(shè)大山乸生態(tài)公園、大角山海濱公園等一批旅游度假景點，推進(jìn)大型飲食城、游艇俱樂部等項目；以蕉門河兩岸城市商務(wù)中心、居住區(qū)建設(shè)為起步，建設(shè)現(xiàn)代化的居住社區(qū)、商務(wù)寫字樓和農(nóng)民新村，推動房地產(chǎn)發(fā)展；規(guī)劃建設(shè)一批中高級專業(yè)批發(fā)市場和農(nóng)貿(mào)市場，積極發(fā)展連鎖經(jīng)營、專賣店、品牌店等，初步形成多業(yè)態(tài)共同發(fā)展的商業(yè)格局；大力發(fā)展公共交通、社區(qū)服務(wù)、醫(yī)療保健等生活服務(wù)業(yè)，不斷滿足居民群眾的生活需求。 ? 房地產(chǎn)業(yè)方面： 經(jīng)過廣州市政府、番禺區(qū)政府以及霍英東１０多年的不斷開發(fā)建設(shè)，南沙高爾夫球場、天后宮、會展中心、蒲洲花園、啤酒屋、水鄉(xiāng)一條街等旅游度假資源已建成開放，南沙成為不少珠三角及港澳人士的旅游度假勝地。南沙是廣州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新“引擎”，在豐田進(jìn)駐之后，很多其他配套的產(chǎn)業(yè)也跟著進(jìn)來了，產(chǎn)業(yè)鏈將會帶動房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展。在未來的 5年內(nèi)南沙人口規(guī)劃要到 100萬左右，大量的企業(yè)進(jìn)駐增加了對住宅的需求，特別是世界一流企業(yè)進(jìn)駐之后，這些企業(yè)中高層主管對生活要求比較高，也增加了對精品住宅的需要。 因此，近年來南沙的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，而且推出的樓房多以別墅為主，購買的人也很多，推出多少就能賣出多少，呈現(xiàn)一種供小于求的局面。目前正在銷售的樓盤有番禺富門花園房地產(chǎn)有限公司的“南沙 境界”、廣州城建開發(fā)的“濱海 半島”、南沙碧桂園物業(yè)發(fā)展有限公司的南沙碧桂園二期“漾月軒”、逸濤集團(tuán)的“美?；▓@”等等。 文化、體育環(huán)境 ? 在文化旅游方面，南沙區(qū)將抓緊以大角山炮臺、鴉片戰(zhàn)爭古戰(zhàn)場遺跡、天后宮、麥?zhǔn)洗笞陟?、水鄉(xiāng)一條街等為重點的珠江文化旅游帶的建設(shè)，加強(qiáng)麒麟舞、咸水歌等民俗文化的整理和發(fā)掘工作。另外，將在蕉門和河城市中心區(qū)規(guī)劃建設(shè)現(xiàn)代化的南沙圖書館、影劇院、購書中心、青少年活動中心和文化中心。 ? 為配合 2023年廣州亞運會的舉辦，將在蕉門河北岸興建規(guī)劃占地面積 30萬平方米、可容納 8000人的南沙體育館。在今年完成大角山濱海公園建設(shè)后，在大角山濱水區(qū)興建規(guī)劃占地面積 1萬平方米的沙灘排球場。據(jù)了解，南沙體育館和沙灘排球場作為“廣州南沙亞運會比賽場館”項目已經(jīng)列入南沙區(qū)“十一五”規(guī)劃重大建設(shè)項目，兩個場館估算總投資 8億元，計劃 2023年開建， 2023年完成。除了亞運會場館的建設(shè)，南沙區(qū)還計劃推進(jìn)各鎮(zhèn)區(qū)中型多功能體育館建設(shè)，積極改造和升級現(xiàn)有群眾性體育活動場所，建設(shè)和完善社區(qū)體育設(shè)施。 投資優(yōu)勢 ? 南沙憑借其自身優(yōu)越的地理位置、資源，得到政府的大力支持，已吸引世界、國內(nèi)優(yōu)秀企業(yè)的紛紛進(jìn)駐。這些足可證明，南沙具備其它地方不可比擬的投資優(yōu)勢。隨著各大產(chǎn)業(yè)在南沙的建設(shè)發(fā)展，逐漸突顯出南沙生活配套設(shè)施的不足及商業(yè)氛圍的欠缺。而這一問題正給予南沙商業(yè)領(lǐng)域巨大的升級空間及創(chuàng)造空間。 （二）南沙區(qū)部分區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析 ? 黃閣鎮(zhèn) ? 黃閣鎮(zhèn)商業(yè)中心主要圍繞兩條街展開，街道兩旁分布有中小型電器店、手機(jī)通訊店、藥店、茶葉店、雜貨店等等。比較大型的商場有匯佳百貨、天匯百貨。匯佳百貨（產(chǎn)品以中低檔為主）面積有 2400m2，共三層：一層分為超市區(qū)、家電區(qū)、化妝品區(qū)、珠寶首飾區(qū)、手機(jī)專營區(qū)；二層為生活用品區(qū)；三層為服裝、皮具、鞋類區(qū)。商場人流量一般。而位于麒龍東路的百匯百貨（產(chǎn)品以中檔為主）面積有 1600 m2，共兩層：一層為超市，二層分為男裝區(qū)、女裝區(qū)、化妝品區(qū)、童裝區(qū)、鞋類區(qū)、家電區(qū)，服飾類多為二、三線品牌。該百貨人流量大，對附近的消費群體較有吸引力。 ? 南沙街 ? 南沙街主要商業(yè)中心集中在珠江中路一帶，附近有小型的服飾店、美容店、電器店、手機(jī)通訊店數(shù)間，而幾間服裝店的衣服均為中檔為主（產(chǎn)品價格由 50～ 400元不等），更有新開張的中檔服裝店。而騰隆購物廣場是當(dāng)?shù)剌^大型的的商場，面積有 12023 m2，一層以超市為主，設(shè)有珠寶首飾、化妝品專柜；二層主要經(jīng)營生活日用品、男、女裝，產(chǎn)品以中低檔為主。 ? 進(jìn)港大道及金洲花園一帶 ? 進(jìn)港大道一帶分布有中興超市、數(shù)間中型餐館、手機(jī)通訊店、珠寶首飾店、煙酒店等等。比較大型的有中興超級商場、中興服裝商場、嘉美百貨，中興超級商場面積共有 4000 m2，一層為百貨，二層為家私城；中興服裝商場面積有 1800 m2，主要經(jīng)營中低檔服裝（男、女裝、童裝）、皮具、床上用品等；嘉美百貨共有 5000m2，一層設(shè)有手機(jī)專賣、珠寶區(qū)、眼鏡區(qū)、化妝品區(qū)；二層設(shè)有生活用品區(qū)、皮具區(qū)、服裝區(qū)、床上用品區(qū)、童裝區(qū)、皮鞋區(qū)等。 ? 而金洲花園及其它鄰近幾個花園一起構(gòu)成商業(yè)地帶商業(yè)氛圍濃郁，已被稱為金洲成熟商圈。據(jù)初步統(tǒng)計，該商圈的商鋪分布及比例見下表 1： 店鋪類型 數(shù)量（間） 所占比例 （ %） 店鋪類型 數(shù)量（間） 所占比例 （ %）