商業(yè)地產(chǎn)ppt11(已修改)
2025-02-23 14:14 本頁面
【正文】 商業(yè)地產(chǎn)運營師培訓系列 業(yè)態(tài)分類和基本特征 主講：李衛(wèi)華 為何要了解商業(yè)業(yè)態(tài) ? 先商業(yè)后地產(chǎn)（運營年的前提） ? 項目與商戶定位（吻合、互補、替代） ? 價值鏈合理構(gòu)建（專業(yè)化分工的前提） 內(nèi)容大綱 ? 業(yè)態(tài)劃分標準 ? 業(yè)態(tài)理論及影響 ? 常見業(yè)態(tài)簡介 ? 我國業(yè)態(tài)變化 商業(yè)業(yè)態(tài)劃分標準（ 12+5） ? 目標顧客 商品結(jié)構(gòu) ? 服務(wù)功能 商店選址 ? 商圈范圍 商店規(guī)模 ? 店堂設(shè)施 經(jīng)營方式 ? 組合變化：食雜店、便利店、折扣店、超市、大型超市、倉儲式會員店、百貨店、專業(yè)店、專賣店、家居建材店、購物中心、工廠直銷中心 商業(yè)業(yè)態(tài)的演化規(guī)律 ? 手風琴定律； ? 零售輪轉(zhuǎn)理論； ? 自然淘汰理論； ? 業(yè)態(tài)變革的一般條件； 這個理論認為，零售企業(yè)經(jīng)營范圍是不斷從綜合化向?qū)I(yè)化再向綜合化方向循環(huán)發(fā)展的，每一次循環(huán)不是過去的重復，而是賦予新的內(nèi)涵，從而出現(xiàn)了不同的零售組織。 按這一理論，美國等西方國家零售業(yè)大致經(jīng)歷了五個時期。 手風琴理論 綜合化 雜貨商店（時期 1 ） 百貨商店（時期 3 ） 購物中心（時期 5 ） 經(jīng)營品種 專業(yè)化 專業(yè)店（時期 2 ） 超級市場 、 便利店（時期 4 ） 零售輪轉(zhuǎn)理論 ： 低價格、低毛利、低成本 ： 高價格、高毛利、高成本 ： 高價格、高毛利、高成本 ： 低價格、低毛利、低成本 隨時間 推移補 充服務(wù) 隨時間發(fā)展補 充更多服務(wù) 條件成熟 市場 機會 來臨 自然淘汰理論是直接從達爾文的自然選擇理論派生出來的。其主要內(nèi)容是：零售組織的發(fā)展變化必須要與社會經(jīng)濟環(huán)境相適應(yīng)，諸如生產(chǎn)結(jié)構(gòu)、技術(shù)革新、消費增長及競爭態(tài)勢等。零售組織越是能適應(yīng)這些環(huán)境變化，越是能生存至永遠，否則將會自然地被淘汰或走向衰落。 例如，美國在第二次世界大戰(zhàn)后，社會經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生了巨大變化，城市人口向郊區(qū)轉(zhuǎn)移，這使得位于市中心的百貨商店由于地理限制、交通擁擠、停車困難、客流量減少等原因，業(yè)務(wù)經(jīng)營遭到了困難，而在市郊的購物中心則蓬勃發(fā)展。 自然淘汰理論 業(yè)態(tài)變革的一般條件 ? 顧客拉動； ? 生產(chǎn)推動； ? 競爭啟動； 百貨業(yè)態(tài)特征 ? 采取柜臺銷售與自選（開架）銷售相結(jié)合方式； ? 商品結(jié)構(gòu)為種類齊全、少批量、高毛利，以經(jīng)營男、女、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主； ? 采取定價銷售，可以退貨，有導購、餐飲、娛樂場所等服務(wù)項目和設(shè)施，服務(wù)功能齊全； ? 選址在城市繁華區(qū)、交通要道； ? 商圈范圍大，一般以流動人口為主要銷售對象； ? 商店規(guī)模大，在 5000平方米以上； ? 商店設(shè)施豪華，店堂典雅、明快； ? 目標顧客為中高檔消費者和追求時尚的人 ； 百貨發(fā)展及業(yè)態(tài)細分化 ? 工業(yè)革命、城市化、人文思想、悠閑階層 ? 開放之后的增長與 98百貨倒閉年； ? 2023年回暖，目前勢頭增長超過超市； ? 南京市場不同的定位：中央、新百、金鷹國際、東方、大洋百貨 ? 判斷定位的著眼點：客單價、品牌 ? 國內(nèi)（客戶）：太平洋、百盛、新世界、西武、王府井、銀泰、大洋、大商、中央 …… 01超級市
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