【正文】 商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報(bào)告 保密文件、版權(quán)所有 第 1頁(yè) 商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報(bào)告 目錄 商業(yè)房地產(chǎn)概述 商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 商業(yè)房地產(chǎn)模式分析 商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)分析 保密文件、版權(quán)所有 第 2頁(yè) 商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報(bào)告 商業(yè)房地產(chǎn)概述 保密文件、版權(quán)所有 第 3頁(yè) 商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報(bào)告 商業(yè)房地產(chǎn)指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑設(shè)施等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式。按照功能劃分，中國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)主要有以下 11種形式 保密文件、版權(quán)所有 第 4頁(yè) 商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報(bào)告 其中購(gòu)物中心是目前我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)的熱點(diǎn)投資方式，特指規(guī)模巨大，集購(gòu)物、休閑、娛樂、飲食等于一體，包括百貨店、大賣場(chǎng)以及眾多專業(yè)連鎖零售店在內(nèi)的超級(jí)商業(yè)中心。按照規(guī)模劃分主要有以下五類 ?近鄰型（小型） ?社區(qū)型（中型） ?都市型（大型） ?超區(qū)域型（超大型） ?超級(jí)型 7000M2 ?1020家 ?20100家 ?100家以上 ?150200家 ?250700家 ?510萬 ?20萬以上 ?50萬以上 ?商圈輻射幾百萬至幾千萬人口 ?10分鐘車程以內(nèi) ?30分鐘車程以內(nèi) M2 M2 7萬 M2以上 ?主營(yíng)日用品、食品 ?大型超市或批發(fā)商店 ?主力店為大型百貨公司或批發(fā)店 ?100輛 ?500輛 ?10005000輛 ?5000輛以上 ?10000l輛 ?1020萬 ?主力店 35家 10萬 M2以上 ?主力店 36家，業(yè)態(tài)組合更加豐富 類型 出租面積 入駐商戶 商圈內(nèi)人口 商圈半徑 主力店情況 停車位數(shù)量 保密文件、版權(quán)所有 第 5頁(yè) 商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報(bào)告 商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 宏觀市場(chǎng)情況 市場(chǎng)參與者狀況分析 價(jià)值鏈分析 保密文件、版權(quán)所有 第 6頁(yè) 商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報(bào)告 國(guó)內(nèi)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的總體向好。零售業(yè)市場(chǎng)的放開，政策的促進(jìn)以及城市化水平的提升是宏觀環(huán)境的大趨勢(shì) 商機(jī)一： WTO承諾的保護(hù)期結(jié)束， 2023年后，中國(guó)零售市場(chǎng)全面開放，將由一線、二線城市擴(kuò)大到三線、四線城市 商機(jī)二：根據(jù)商務(wù)部、建設(shè)部的《關(guān)于做好地級(jí)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃工作的通知》要求，各地要在 04年底前，完成城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)劃，以城市經(jīng)營(yíng)為重點(diǎn)的商業(yè)形態(tài)建設(shè)，將成為城市未來建設(shè)的重點(diǎn) 商機(jī)三：城市化步伐加快。我國(guó)目前城市化水平只有 34%，低于世界平均水平 15個(gè)百分點(diǎn)，隨著我國(guó)城市化水平的提高和城市規(guī)模的擴(kuò)大，新興城市，特別是科技園區(qū)、工業(yè)園和衛(wèi)星城的出現(xiàn)，作為城市形象的商業(yè)形態(tài)的規(guī)劃和建設(shè)，將成為城市建設(shè)的重點(diǎn) 49%34%0%20%40%60%世界平均 我國(guó)1 . 21 . 00 . 80 . 00 . 40 . 81 . 21 . 6世界發(fā)達(dá)國(guó)家 上海 杭州50%20%0%20%40%60%歐洲 上海人均商業(yè)面積比較 城市化程度比較 商鋪銷售面積占房地產(chǎn)銷售面積比較 資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)快報(bào) 保密文件、版權(quán)所有 第 7頁(yè) 商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報(bào)告 其次，政策的推動(dòng)。目前正在進(jìn)行的各地級(jí)市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局的總體規(guī)劃，將為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來巨大的、潛在的市場(chǎng)機(jī)遇 購(gòu)物中心投資熱點(diǎn)將從各直轄市、省會(huì)城市轉(zhuǎn)移至地級(jí)市 3 國(guó)內(nèi)各大城市的小商品市場(chǎng)將面臨全面的升級(jí)、改建 1 商業(yè)房地產(chǎn)的項(xiàng)目規(guī)劃將不得不與所在城市的商業(yè)規(guī)劃相結(jié)合 4 大型購(gòu)物中心數(shù)量的增長(zhǎng)速度將得到控制 2 保密文件、版權(quán)所有 第 8頁(yè) 商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報(bào)告 由購(gòu)物中心全國(guó)市場(chǎng)五力競(jìng)爭(zhēng)分析可知：購(gòu)物中心競(jìng)爭(zhēng)較為激烈 ?潛在的競(jìng)爭(zhēng)者較多：現(xiàn)有的住宅開發(fā)商、國(guó)際房地產(chǎn)巨頭、非房地產(chǎn)大型企業(yè)；大多實(shí)力雄厚 ?國(guó)家土地供應(yīng)日趨緊縮 ?融資渠道單一，銀行貸款條件嚴(yán)格 ?競(jìng)爭(zhēng)者：跨區(qū)域開發(fā)商數(shù)量較少，但大多實(shí)力雄厚 ?各大型零售商和品牌店對(duì)開發(fā)商要求嚴(yán)格，存在共同發(fā)展的需求，侃價(jià)實(shí)力強(qiáng)大 ?品牌專賣店、超市、便利店數(shù)量眾多 替代品 供應(yīng)方 客戶 潛在競(jìng)爭(zhēng)者 保密文件、版權(quán)所有 第 9頁(yè) 商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報(bào)告 商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈和關(guān)鍵成功因素分析 立項(xiàng) 取得土地 規(guī)劃設(shè)計(jì) 招標(biāo)管理 工程管理 招商管理 商業(yè)管理 開發(fā)資金融資 流動(dòng)資金融資 商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值鏈 ?業(yè)態(tài) 組合 商業(yè)房地產(chǎn)關(guān)鍵成功因素 ?商業(yè) 管理能力 ?所在 商圈吸引力 ?自有 資金實(shí)力 /融資能力 ?規(guī)模 ?主力 店 /品牌店效應(yīng) ?招商 能力 ?土地 獲取能力 保密文件、版權(quán)所有 第 10頁(yè) 商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報(bào)告 商業(yè)房地產(chǎn)模式分析 商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)定位 中國(guó)熱點(diǎn)商業(yè)模式研究 國(guó)際購(gòu)物中心模式介紹 保密文件、版權(quán)所有 第 11頁(yè) 商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報(bào)告 商業(yè)房地產(chǎn)在房地產(chǎn)行業(yè)中的定位圖 地域細(xì)分 低端 高端 郊區(qū) 居住區(qū) 商業(yè)中心區(qū) 商業(yè)房地產(chǎn)在房地產(chǎn)行業(yè)中的定位圖 價(jià)格細(xì)分 中端 商業(yè)房地產(chǎn)相對(duì)處于一個(gè)高價(jià)及位于商業(yè)中心區(qū)的位置，并有向郊區(qū)擴(kuò)張的趨勢(shì) 圖例： 商業(yè)房地產(chǎn) 寫字樓 住宅 寫字樓所主要處于商業(yè)中心，屬于高端價(jià)位。并有部分寫字樓處于郊區(qū) 住宅處于中低價(jià)位，并且主要在居住區(qū)和郊區(qū)之間 別墅群體： 高價(jià)位，郊區(qū) 保密文件、版權(quán)所有 第 12頁(yè) 商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報(bào)告 各類型商業(yè)房地產(chǎn)在商業(yè)房地產(chǎn)的定位圖 地域細(xì)分 低端 高端 郊區(qū) 居住區(qū) 商業(yè)中心區(qū) 各類型商業(yè)房地產(chǎn)在商業(yè)房地產(chǎn)的定位圖 價(jià)格細(xì)分 中端 備注： 項(xiàng)目 大型購(gòu)物中心基本處于郊區(qū)，并成為未來發(fā)展的趨勢(shì) 百貨商場(chǎng) 商業(yè)街 超市 小商品城 都市型購(gòu)物中心處于商業(yè)中心區(qū)，高端價(jià)位 保密文件、版權(quán)所有 第 13頁(yè) 商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報(bào)告 中國(guó)熱點(diǎn)商業(yè)模式研究 大型購(gòu)物中心（ Shopping Mall）模式研究 產(chǎn)權(quán)式商鋪模式研究 訂單地產(chǎn)模式研究 保密文件、版權(quán)所有 第 14頁(yè) 商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報(bào)告 大型購(gòu)物中心（ Shopping Mall）模式研究 保密文件、版權(quán)所有 第 15頁(yè) 商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報(bào)告 上海新天地 —一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)的奇跡 ? 上海新天地別具特色的建筑風(fēng)格獲得廣泛的贊賞，并榮獲“ 2023年中國(guó)年代新銳榜建筑”獎(jiǎng)、美國(guó) 建筑師學(xué)會(huì)頒發(fā)的“文化遺產(chǎn)建筑”獎(jiǎng)和 《 東方周末 》 舉辦的第一屆“ 2023 HIGH在上海”－－“最時(shí)尚場(chǎng)所”獎(jiǎng) ? 上海新天地是由以中西合璧、新舊結(jié)合的海派文化為基調(diào)，將上海特有的傳統(tǒng)石庫(kù)門里弄于充滿現(xiàn)代感的新建筑群融為一體，成為集餐飲、購(gòu)物、娛樂等功能于一身的國(guó)際化休閑、文化、娛樂中心。 – 北里由多棟石庫(kù)門老房子組成， 通過外表整舊如舊，內(nèi)部翻新創(chuàng)新，在保持歷史風(fēng)貌的基礎(chǔ)上，并結(jié)合了西方現(xiàn)代化的建筑、裝修和設(shè)備，化身成多家高級(jí)消費(fèi)場(chǎng)所及餐廳。充分展現(xiàn)了新天地的國(guó)際元素。 新天地北里 – 新天地南里建成了一座總樓面面積達(dá)兩萬五千平方米的購(gòu)物、娛樂、休閑中心于二零零二年中正式開幕，除了來自世界各地的餐飲場(chǎng)所外，更進(jìn)駐了年輕人最喜愛的時(shí)裝專門店、時(shí)尚飾品點(diǎn)、美食廣場(chǎng)、電影院及大規(guī)模的一站式健身中心 – 新天地南里建有酒店式公寓和一個(gè)具有二百二十個(gè)車位的地下停車場(chǎng) 新天地南里 在南里和北里的分水嶺（興業(yè)路）是中共“一大”會(huì)址所在地， 沿街的石庫(kù)門建筑也將成為凝結(jié)歷史文化與現(xiàn)代藝術(shù)的城市風(fēng)景線 保密文件、版權(quán)所有 第 16頁(yè) 商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報(bào)告 新天地一派繁華，但目前這個(gè)項(xiàng)目對(duì)投資商來說卻是虧損的，總體 14億的投資大約要 10年以后才可收回 高成本 新天地項(xiàng)目收回 14億的投資至少要在 10多年以后了。正是由于這個(gè)原因，瑞安董事長(zhǎng)羅康瑞在接手個(gè)項(xiàng)目的時(shí)候被業(yè)界譏為“瘋子”。 高地價(jià) 新天地位于淮海中路南側(cè)，延安路高架和南北高架的交匯點(diǎn)，屬于上海的黃金地段 高費(fèi)用 ?為保持石庫(kù)門建筑的原貌，瑞安集團(tuán)請(qǐng)來了具有東西方背景的兩家國(guó)際公司以及同濟(jì)大學(xué)專家共同制定解決方案，并進(jìn)口昂貴的防潮藥水以整舊如舊 ?動(dòng)遷安置費(fèi)用達(dá) ，地下管道費(fèi)用高達(dá) 3億 低密度 新天地建筑最高不超過四層， 新天地每平方米建造成本高達(dá) 2萬元人民幣，項(xiàng)目總投資 14億元 低容積率 新天地項(xiàng)目的容積率只有 ，這樣的項(xiàng)目在上海市中心肯定虧本 低收入 目前新天地內(nèi)共有租戶 92家，瑞安集團(tuán)年收入只有七、八千萬人民幣 保密文件、版權(quán)所有 第 17頁(yè) 商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報(bào)告