【正文】 1 “ 養(yǎng)老地產(chǎn) ” 還是 “ 地產(chǎn)養(yǎng)老 ”? —— “ 地產(chǎn)開發(fā) +養(yǎng)老產(chǎn)業(yè) ” 的開發(fā)模式研究 2023年 2 ? 第一章 國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)機(jī)會(huì)及開發(fā)條件研究 ? 第二章 養(yǎng)老地產(chǎn)案例研究 ? 第三章 養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式研究 專題總綱 成都 重慶 西安 北京 沈陽(yáng) 無(wú)錫 天津 湖州 佛山 海南 鎮(zhèn)江 南京 青島 3 ? 第一章 國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)機(jī)會(huì)及開發(fā)條件研究 ? 宏觀視角開發(fā)機(jī)會(huì)研究 —— 養(yǎng)老地產(chǎn)宏觀發(fā)展維度 ? 中觀視角開發(fā)條件研究 —— 養(yǎng)老地產(chǎn)城市進(jìn)入維度 ? 微觀視角開發(fā)條件研究 —— 意向地塊微觀條件維度 ? 開發(fā)機(jī)會(huì)及條件小結(jié) 4 ? 我國(guó)“居家養(yǎng)老”方式逐步成為主流 ? 中國(guó)現(xiàn)已步入老齡化迅速發(fā)展階段，此階段對(duì)傳統(tǒng)養(yǎng)老模式構(gòu)成沖擊，老人自我養(yǎng)老意識(shí)加強(qiáng)，更多老人們傾向于高級(jí)老年公寓形式的居家養(yǎng)老方式。 宏觀視角開發(fā)機(jī)會(huì)研究 現(xiàn)狀 趨勢(shì) ?到 21世紀(jì)中期，我國(guó)老年人口 (60歲以上 )將超過(guò) 4億，占全國(guó)總?cè)丝诘?28% ?2023~2040年是中國(guó)人口老齡化速度最快的時(shí)期，這一階段老年人口平均每 10年提高 % ?截止 2023年，我國(guó) 60歲以上的老年人已達(dá)到 ，占全國(guó)總?cè)丝诘? ?依據(jù)聯(lián)合國(guó)標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)一個(gè)國(guó)家或地區(qū) 60歲以上老年人口占總?cè)丝诘?10%，或 65歲以上老年人口占總?cè)丝诘?7%，即視為進(jìn)入老齡化社會(huì) 第一階段 1990~2023 1990 2023 2030 2040 2050 老年人人口 (億人 ) 年份 中國(guó)老齡化進(jìn)程 第二階段 2023~2023 第三階段 2023~2050 老齡化比率 ~% 老齡化比率 ~% 老齡化比率 ~% 2023 2023 5 ? 第一階段：市場(chǎng)發(fā)展初期（ 1999 年 2023 年） —— 老年住宅市場(chǎng)發(fā)展緩慢 ? 老年人口的絕對(duì)值很大，市場(chǎng)對(duì)老年住宅有需求，但由于我國(guó)社會(huì)福利水平及總體經(jīng)濟(jì)水平還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到能夠支持老年人住房消費(fèi)的能力，老年人不能構(gòu)成老年住宅消費(fèi)的主體，同時(shí)，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老居住觀念還未轉(zhuǎn)變過(guò)來(lái)，因此市場(chǎng)有效需求不明朗，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)稍大，老年住宅市場(chǎng)發(fā)展緩慢。 ? 第二階段：市場(chǎng)快速發(fā)展階段（ 2023 年 2025 年） —— 老年住宅井噴式增長(zhǎng) ? 一方面，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一個(gè)新的水平，人均 GDP 達(dá)到 3000 美元以上，社會(huì)保障體系的逐步完善，老年人已逐漸成為老年住宅的消費(fèi)主體，市場(chǎng)需求明朗； ? 另一方面，目前年齡在 35 — 45 歲的一批中年人在這一階段也步入老年，他們是目前社會(huì)的主流，有著較高的收入及教育水平； ? 同時(shí)，這一時(shí)期，老年人獨(dú)立居住的養(yǎng)老觀念已經(jīng)形成，因此，這一階段老年住宅的需求將會(huì)出現(xiàn)井噴現(xiàn)象，老年住宅的增長(zhǎng)將會(huì)保持在一個(gè)較高水準(zhǔn)，約在 10% 左右 。 ? 第三階段：市場(chǎng)成熟發(fā)展階段（從 2025 年 2055 年） —— 處于較高水平穩(wěn)定期 ? 老年住宅市場(chǎng)的發(fā)展已進(jìn)入一個(gè)穩(wěn)定發(fā)展期，發(fā)展初期的消費(fèi)需求釋放階段已經(jīng)過(guò)去，市場(chǎng)發(fā)展?jié)u趨理性，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也相對(duì)激烈，逐漸呈現(xiàn)出品牌化、規(guī)?；陌l(fā)展趨勢(shì)，因此，老年住宅市場(chǎng)的發(fā)展將穩(wěn)定在一個(gè)較高的合理水平。 目前我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的井噴式增長(zhǎng)時(shí)期已經(jīng)初步形成 宏觀視角開發(fā)機(jī)會(huì)研究 6 ? “ 421“ 家庭養(yǎng)老壓力加大，針對(duì) “ 獨(dú)子養(yǎng)老 ” 面臨的困境，目前市場(chǎng)形成了 “ 以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)，社區(qū)養(yǎng)老為依托，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為補(bǔ)充 ” 的養(yǎng)老服務(wù)體系 ” 緩解” 421“ 家庭養(yǎng)老壓力 ?大力發(fā)展 居家養(yǎng)老和社區(qū)服務(wù)養(yǎng)老 ?使老年人既能生活在熟悉的生活環(huán)境里，又能發(fā)揮社區(qū)老年人互相幫助的優(yōu)勢(shì)，這對(duì)老年人、對(duì)家庭、對(duì)社會(huì)都是最好的選擇 。 ” 421“ 家庭養(yǎng)老壓力加大 ?一對(duì)夫妻，一個(gè)孩子，四個(gè)老人的新型家庭成為城鎮(zhèn)家庭結(jié)構(gòu)的主要模式，城市家庭結(jié)構(gòu)模式的變遷。 爺爺 奶奶 姥爺 姥姥 爸爸 媽媽 子女 421家庭結(jié)構(gòu) 宏觀視角開發(fā)機(jī)會(huì)研究 7 ? 政策制度扶持促進(jìn)老齡產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展 2023 《 關(guān)于加快實(shí)現(xiàn)社會(huì)福利社會(huì)化的意見 》 制定出臺(tái)促進(jìn)老年社會(huì)福利事業(yè)發(fā)展的優(yōu)惠政策；把養(yǎng)老服務(wù)尤其是“三無(wú)對(duì)象”和低保對(duì)象的養(yǎng)老服務(wù)提到工作議事日程。 2023. 民政部關(guān)亍開展“ 全國(guó)養(yǎng)老服務(wù)社會(huì)化示范單位 ”創(chuàng)建活勱的通知 民政部 《 關(guān)于開展養(yǎng)老服務(wù)社會(huì)化示范活勱的通知 》 由點(diǎn)到面，逐步推開。省級(jí)民政部門要在試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，樹立典型，命名一批養(yǎng)老服務(wù)社會(huì)化示范區(qū)（市）和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)示范單位；民政部將在適當(dāng)時(shí)機(jī)命名全國(guó)養(yǎng)老服務(wù)社會(huì)化示范區(qū)（市）和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)示范單位，以進(jìn)一步深化示范活勱，推進(jìn)社會(huì)福利社會(huì)化。 民政部公布 《 關(guān)于支持社會(huì)力量興辦社會(huì)福利機(jī)構(gòu)的意見 》 一、支持社會(huì)辦福利機(jī)構(gòu)的重要意義 二、支持社會(huì)辦福利機(jī)構(gòu)的基本原則 三、制定優(yōu)惠政策，抓好政策落實(shí)，支持社會(huì)辦福利機(jī)構(gòu)的發(fā)展 四、多渠道、多形式籌集資金，支持社會(huì)辦福利機(jī)構(gòu)的發(fā)展 五、發(fā)揮職能作用，維護(hù)社會(huì)辦福利機(jī)構(gòu)的合法權(quán)益 2023 建設(shè)部關(guān)亍 《 城市道路和建筑物無(wú)障礙設(shè)計(jì)觃范 》 規(guī)范為老年人服務(wù)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和與老年人生活密切相關(guān)的無(wú)障礙設(shè)施建設(shè) 《 關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的意見》 一、進(jìn)一步發(fā)展老年社會(huì)福利事業(yè)； 二、大力發(fā)展社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu) 三、鼓勵(lì)發(fā)展居家老人服務(wù)業(yè)務(wù) 四、支持發(fā)展老年護(hù)理、臨終關(guān)懷服務(wù)業(yè)務(wù) 五、促進(jìn)老年用品市場(chǎng)開發(fā) 六、加強(qiáng)教育培訓(xùn)，提高養(yǎng)老服務(wù)人員素質(zhì) 中國(guó)老齡委出臺(tái) 《 老齡事業(yè)發(fā)展“十一五”觃劃 》 一、繼續(xù)建立健全老齡政策法規(guī)體系 二、不斷健全和完善老年社會(huì)保障體系 三、加快構(gòu)建養(yǎng)老服務(wù)體系 四、努力豐富老年人精神文化生活 民政部轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于老年服務(wù)機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策的通知 法律政策及建筑觃范 金融信貸政策 （貸款的觃模、期限、利率方面的優(yōu)惠） 財(cái)政財(cái)策（專項(xiàng)撥款、補(bǔ)貼、減免收費(fèi)等） 稅收政策（優(yōu)惠與減免等） 宏觀視角開發(fā)機(jī)會(huì)研究 8 ? 市場(chǎng)需求及供應(yīng)缺口利于發(fā)展養(yǎng)老項(xiàng)目 ? 中老年住宅基本位于遠(yuǎn)郊區(qū)，市場(chǎng)需求量較大，整體市場(chǎng)供應(yīng)項(xiàng)目較少，推出項(xiàng)目基本全部售罄，老年住宅市場(chǎng)存在較大機(jī)會(huì)。 ?隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，樓盤之間的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，導(dǎo)致了市場(chǎng)的細(xì)分。部分房地產(chǎn)開發(fā)商 在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中注意到了中國(guó)人口的老齡化趨勢(shì)，將老年人作為目標(biāo)客戶，主動(dòng)將市場(chǎng)細(xì)分，針對(duì)老年人的特殊需求，開發(fā) 建設(shè)了適宜老年人居家養(yǎng)老的住宅 。老年住宅這市場(chǎng)上的特殊產(chǎn)品一經(jīng)開盤銷售便取得了 較好的銷售成績(jī)。 宏觀視角開發(fā)機(jī)會(huì)研究 9 ? 養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展具有極大動(dòng)力，開發(fā)機(jī)會(huì)良好 推動(dòng)中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展 養(yǎng)老觀念轉(zhuǎn)變 社會(huì)對(duì)養(yǎng)老住宅的關(guān)注 “ 421” 家庭養(yǎng)老壓力 社會(huì)老齡化趨勢(shì) 宏觀視角開發(fā)機(jī)會(huì)研究 政策的優(yōu)惠 市場(chǎng)的需求及供應(yīng)缺口 10 ? 養(yǎng)老地產(chǎn)城市進(jìn)入主要判斷參數(shù)指標(biāo)模型 中觀視角開發(fā)條件研究 人口狀況 判斷城市是否進(jìn)入老齡社會(huì)的標(biāo)準(zhǔn) 人均可支配收入 判斷城市人口購(gòu)買力是否具備發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn) 世界衛(wèi)生組織根據(jù)聯(lián)合國(guó)將“ 60歲以上的人口占總?cè)丝诒壤_(dá)到 10%，或 65歲以上人口占總?cè)丝诘谋戎剡_(dá)到7%” 作為判斷一個(gè)地區(qū)是否進(jìn)入老齡社會(huì)的標(biāo)準(zhǔn) 國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)為人均可支配收入達(dá)到 3000美元（約 20230人民幣）以上具備發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的條件 擬進(jìn)入城市是否適宜發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)？ 從社會(huì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)層面兩維度進(jìn)行判斷 11 ? 以核心城市為代表，對(duì)全國(guó)七大城市群進(jìn)行分析研究 中觀視角開發(fā)條件研究 12 ? 根據(jù)各區(qū)域的人口老齡化程度和經(jīng)濟(jì)狀況，可將全國(guó)主要城市群分為四類。 中觀視角開發(fā)條件研究 注： 65歲人口占常住人口比例數(shù)據(jù)來(lái)源為 2023年第六次全國(guó)人口普查結(jié)果；人均可支配收入為各城市 2023年度統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)。 成熟區(qū)： ?華東、華北、西北城市群 考察區(qū)： ?東北、華中、西南城市群 潛力區(qū)： ?華南移民城市群 暫不考慮區(qū)： ?經(jīng)濟(jì)發(fā)展水品及老齡化程度均不高的其它城市群 13 ? 根據(jù)各區(qū)域的人口老齡化程度和經(jīng)濟(jì)狀況，可將全國(guó)主要城市群分為四類。 中觀視角開發(fā)條件研究 注： 65歲人口占常住人口比例數(shù)據(jù)來(lái)源為 2023年第六次全國(guó)人口普查結(jié)果；人均可支配收入為各城市 2023年度統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)。 成熟區(qū)： ?老齡化程度高，經(jīng)濟(jì)水品發(fā)達(dá)。目前階段可立即進(jìn)入的成熟區(qū)域。 ?以上海、北京、西安為代表的華東地區(qū)、華北地區(qū)和西北地區(qū)城市群 因?yàn)槠淅淆g化程度最嚴(yán)重，具有巨大的潛在市場(chǎng)，另外，強(qiáng)大的消費(fèi)力又提供了有力的消費(fèi)支撐，為老年住宅的試點(diǎn)開發(fā)和良性發(fā)育提供了有利條件。 14 ? 根據(jù)各區(qū)域的人口老齡化程度和經(jīng)濟(jì)狀況，可將全國(guó)主要城市群分為四類。 中觀視角開發(fā)條件研究 注： 65歲人口占常住人口比例數(shù)據(jù)來(lái)源為 2023年第六次全國(guó)人口普查結(jié)果；人均可支配收入為各城市 2023年度統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)。 考