物業(yè)管理公司的基本職能與機(jī)構(gòu)(已修改)
2025-02-20 19:38 本頁面
【正文】 物業(yè)管理公司的基本職能與機(jī)構(gòu) 物業(yè)管理的開展必須要借助于載體 —— 物業(yè)管理公司來完成。我們必須要研究物業(yè)管理公司的基本職能和它的機(jī)構(gòu)設(shè)置。 1 現(xiàn)代房地產(chǎn)物業(yè)管理遠(yuǎn)程教育 一、物業(yè)管理體制 推行物業(yè)管理既是對舊的城市管理體制的模式的突破 ， 又是對現(xiàn)代化城市管理體制和模式的補(bǔ)充與完善 。 2 一、物業(yè)管理體制 1. 市場經(jīng)濟(jì)下的物業(yè)管理定位 物業(yè)管理與傳統(tǒng)上的房屋管理存在著本質(zhì)的區(qū)別 ，第八章以做過分析 ， 在市場經(jīng)濟(jì)下物業(yè)管理具有明顯的特征： 社會(huì)化 、 市場化 、 專業(yè)化和企業(yè)化 。 3 一、物業(yè)管理體制 1） 物業(yè)管理社會(huì)化 —— 有兩層含義 第一層含義是： ● 擺脫了過去那種自建自管的分散管理體制 （ 過去企業(yè)建房自己管 ） ， 適應(yīng)了住房制度改革 ， 即住房由福利分配進(jìn)入貨幣購房 。 ● 產(chǎn)權(quán)多元化后 ， 由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)了多元化管理的大管家 ， 又為政府部門找到了社會(huì)總代管 。 ● 變多個(gè)單位 、 多個(gè)管理部門 、 多家管理為物業(yè)管理企業(yè)一家管理 、 統(tǒng)一服務(wù) ， 使資源得到優(yōu)化重組 ， 實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益 、 經(jīng)濟(jì)效益 、 環(huán)境效益的三者統(tǒng)一 。 4 一、物業(yè)管理體制 （ 2） 第二層含義是： ● 物業(yè)管理公司不再由政府包下來 ， 要到社會(huì)上找活干 。 ● 物業(yè)管理公司要以社會(huì)為基礎(chǔ) ， 以服務(wù)質(zhì)量為依托 ， 靠品牌優(yōu)勢來贏得廣大業(yè)主的信賴從而贏得市場份額 。 5 一、物業(yè)管理體制 2） 物業(yè)管理市場化 —— 有兩層含義 (1)第一層含義是： ● 物業(yè)管理是市場經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物 。 必須按照市場化來規(guī)范物業(yè)管理 、 運(yùn)作物業(yè)管理 。 現(xiàn)在許多人思想觀念還未轉(zhuǎn)變 ?！?掙錢自己花 ， 住房靠國家 ” 、 “ 服務(wù)維修國家包 ” 福利分房思想根深蒂固 。 “ 物業(yè)管理是需要的 ， 不能少的 ” ， “ 但物管費(fèi)則是不要交的 ， 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該是免費(fèi)義務(wù)勞動(dòng) ” 。 ● 市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展 、 投資主體多元化 、 購房主體多元化 、需求方面的多元化 ， 市場化運(yùn)作勢在必行 。 ● 按照商品經(jīng)濟(jì)規(guī)律 、 價(jià)值規(guī)律 、 等價(jià)交換原則 ， 物管企業(yè)通過員工勞動(dòng)收取一定報(bào)酬 ， 業(yè)主通過支付一定勞務(wù)費(fèi)來購買等值的優(yōu)質(zhì)服務(wù)享受是合理的 、 市場化的行為 。 6 一、物業(yè)管理體制 （ 2） 第二層含義是： 物業(yè)管理企業(yè)必須在市場化進(jìn)程中進(jìn)一步壯大自己 ，規(guī)?；?jīng)營 。 當(dāng)前物管企業(yè)本身帶有計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的痕跡 ， 無論是思想觀念 、 管理模式 ， 還是運(yùn)作方式 ， 這就決定了物管企業(yè)只能在利潤的臨界水平上沉浮 。 2023年南京統(tǒng)計(jì) ，有 70％ 的企業(yè)虧損 。 如何擺脫物管企業(yè)低效益的怪圈呢 ？除了價(jià)格因素的不合理外 ， 必須由現(xiàn)在的粗放型管理向集約型管理轉(zhuǎn)化 ， 并進(jìn)行規(guī)?；\(yùn)作 。 7 一、物業(yè)管理體制 3） 物業(yè)管理專業(yè)化 —— 兩層含義 （ 1） 第一層含義是： ● 物業(yè)管理本身的需求 。 現(xiàn)代化的住宅含有大量的高科技技術(shù) 。 以信息 、 電子 、 網(wǎng)絡(luò)為標(biāo)志的自動(dòng)化 、 智能化進(jìn)入物管工作中來 。 例如建筑物自動(dòng)化系統(tǒng) 、 出入管理自動(dòng)化 （ 智慧卡 ） 系統(tǒng) 、 車庫管理自動(dòng)化系統(tǒng) 、 能源管理自動(dòng)化系統(tǒng) (三表遠(yuǎn)程操作 )、 防盜安全自動(dòng)化 （ 由遠(yuǎn)紅外線探測器與電視監(jiān)控等組成 ） 。 ● 高科技在物管領(lǐng)域內(nèi)運(yùn)用 ， 促進(jìn)了物管觀念 、 手段 、方式的改變 ， 從而使物業(yè)管理從勞動(dòng)密集型向技術(shù)密集型轉(zhuǎn)化 ， 物管技術(shù)人才專業(yè)化更加需要 。 8 一、物業(yè)管理體制 （ 2） 第二層含義是： ● 物管企業(yè)通過專業(yè)調(diào)整將做得更大更強(qiáng) 。 物業(yè)管理市場化 ， 優(yōu)勝劣汰 ， 企業(yè)調(diào)整重組 ， 將形成為數(shù)不多但具有一流管理水平的大中型
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