【正文】 1重點(diǎn)案例研究 /案例選取區(qū)域 項(xiàng)目名稱 總體量 物業(yè)形態(tài)及體量 整體定位 開發(fā)引擎瓊海市官塘溫泉旅游開發(fā)區(qū) 天來泉一、二期總體量600余畝，建筑面積 40余萬平方米；遠(yuǎn)期規(guī)劃 1000畝以上，建筑面積 100－ 200萬平方米。多層框架電梯公寓為主，少量聯(lián)排別墅；配套有天福源（官塘）溫泉大酒店、功能商業(yè)街、雙會所溫泉休閑中心（二個 2023平米溫泉泳池、近 70個溫泉泡池）、老年大學(xué)、大劇院與體育館、銀行超市。中國第一養(yǎng)老度假村優(yōu)質(zhì)溫泉為主題，交通便利為輔助，超大型社區(qū)為依托。陵水縣香水灣旅游度假區(qū)紅磡香水灣約 3500畝， 40余萬平方米別墅、公寓、酒店、高爾夫球場、商業(yè)、會所 標(biāo)志性高尚熱帶濱海度假村 原生態(tài)海灣 +精裝小戶型公寓陵水縣香水灣旅游度假區(qū)香水灣 1號約 600畝，僅138套別墅 獨(dú)立別墅、商業(yè)、會所具有濃郁的中國文化以及流行的海濱度假風(fēng)格的高端別墅區(qū) 濱海 +商周元素別墅酒店陵水縣香水灣旅游度假區(qū)富力灣 2500畝，建筑面積 40萬平方米。別墅為主、少量公寓；配套為游艇俱樂部、五星級度假酒店 、運(yùn)動會所等。世界級濱海度假 三亞市小東海鹿回頭半島 半山半島2066多畝，建筑面積 100多萬平方米。臨海別墅、觀海公寓、洲際酒店、豪華商業(yè)街、國際潛水基地、游艇會等 三亞唯一的居住、度假、休閑、商務(wù)復(fù)合型六星級區(qū)域 小東海鹿回頭半島的核心地段 三亞市臨春 山水國際 2517畝， 104萬平方米別墅、多層和小高層住宅、酒店式公寓、商業(yè)街、會所及其他小區(qū)配套休閑、居住、度假為一體的大型人文居住社區(qū)山水 +公園 +內(nèi)海 =生態(tài)養(yǎng)生城區(qū)域 項(xiàng)目名稱 總體量 物業(yè)形態(tài)及體量 整體定位 開發(fā)引擎陵水英洲鎮(zhèn) 雅居樂 清水灣 占地 12公里海岸線， 16公里景觀大道三個國際標(biāo)準(zhǔn)的 18洞高爾夫球場、 6家超五星級國際酒店、多國風(fēng)情溫泉谷、游艇會、海洋體驗(yàn)展覽館、民族風(fēng)情村等 復(fù)合型海濱度假新國度 12公里海岸線，距三亞市不到 40公里， 2023年即將建成的海南東環(huán)城際輕軌站點(diǎn)之一。博鰲 中信千洲灣 占地 778畝容積率： 綠地率： 53 ％項(xiàng)目一期總建筑面積約 12萬㎡為中國高端人群打造的濱水游艇度假及養(yǎng)生社區(qū)天堂小鎮(zhèn)、 2家五星級酒店、 1家四星級酒店、 6個高爾夫球場加中信品牌加中信、玉帶灘、亞洲論壇、溫泉三亞灣 魯能 三亞灣新城占地面積 687萬平方米、建筑面積：316萬平方米。容積率： 綠化率： 60% 高爾夫區(qū)：占地面積 1711畝由 77席的果嶺洋房， 8000平米溫泉會所，國際標(biāo)準(zhǔn) 18洞果嶺綠地球場組成。游艇會區(qū)：總用地面積 28. 5萬平方米，總建筑面積 。美麗城區(qū)：面積約 1800畝將打造全球首屈一指的：演藝中心、美麗時(shí)尚中心、會展中心、影視中心。 綜合性高端度假社區(qū) 魯能 ?三亞灣新城包括美麗MALL、美麗 1區(qū)、 GOLF公寓和高 3區(qū)在內(nèi)的四大精品物業(yè)國慶同開。聯(lián)排別墅均價(jià) 12023元 /平方米；獨(dú)棟別墅均價(jià) 19000元 /平方米。美麗 1區(qū)最低價(jià) 8900元 /平米，使三亞出現(xiàn) 10000以下的海景公寓，均價(jià) 12023元平米，十一黃金周回款約 。 重點(diǎn)案例研究 /案例選取2開發(fā)商 海南天來泉旅游不動產(chǎn)有限公司 綠化率 53%項(xiàng)目位置 瓊海市官塘旅游開發(fā)區(qū)，東線高速西出口 800米 總套數(shù)一期 2600套基本售罄，二期 4008套；主力戶型 50平方米一房。規(guī)模 一、二期 600余畝，建筑面積約 40萬平方米。 物業(yè)功能 公寓、溫泉酒店、溫泉會所、文化廣場內(nèi)設(shè)大劇院、老年大學(xué)等、銀行郵局等。整體定位 中國第一養(yǎng)老度假村 售價(jià) 一期 06年 10月開盤均價(jià) 2300元；二期 08年9月開盤，均價(jià) 3700元項(xiàng)目基本情況成功案例研究 /天來泉3天來泉建筑風(fēng)格采用南洋風(fēng)情及休閑情境，外立面處理簡潔。建筑設(shè)計(jì)4成功案例研究 /天來泉景觀設(shè)計(jì)以草坪為基礎(chǔ)，點(diǎn)綴成年植株和藝術(shù)小品。景觀布局成功案例研究 /天來泉5天福源溫泉大酒店按五星級標(biāo)準(zhǔn)、綠色環(huán)保概念規(guī)劃建造。酒店建筑外觀呈 “ 鼎 ” 字形，建筑面積約 35961平方米，占地面積約 8088平方米，是集觀光度假、休閑療養(yǎng)、商務(wù)會議、運(yùn)動健身、溫泉 SPA等于一體的多功能綜合型商務(wù)旅游度假酒店。該酒店是本項(xiàng)目的商業(yè)配套，完全對外開放營業(yè)。溫泉酒店6成功案例研究 /天來泉規(guī)劃的中心大泳池和溫泉泡池，提升了本項(xiàng)目溫泉主題的內(nèi)涵；而規(guī)劃中的體育館、音樂廳和老年大學(xué)等增加了本項(xiàng)目作為養(yǎng)老訴求的賣點(diǎn)。 配套設(shè)施成功案例研究 /天來泉7天來泉項(xiàng)目以中端養(yǎng)老和度假型的客戶為主，主要用于自用，投資為輔，其經(jīng)濟(jì)水平難以匹配高端的濱海度假型物業(yè)，退而次之追求高性價(jià)比的中低端物業(yè)。客戶研究核心客戶（ 60%）來源：京津地區(qū)、東北三省、山西、內(nèi)蒙等區(qū)域購買主要目的：養(yǎng)老、度假客戶特征：中端富裕人群，追求有質(zhì)量的生活，但經(jīng)濟(jì)水平難以承擔(dān)濱海的高端度假物業(yè)重要客戶（ 30%）來源：浙江、上海區(qū)域購買目的：度假及投資客戶特征：中端富裕人群，看重溫泉資源和投資回報(bào)成功案例研究 /天來泉邊緣客戶（ 10%）來源：較散，全國其他區(qū)域購買目的：投資、度假等客戶特征：具備一定隨機(jī)性、追求性價(jià)比8u 天來泉項(xiàng)目以溫泉為主題，且成功自營其溫泉概念的主要載體 —— 天福源溫泉大酒店 ，大大提升了本項(xiàng)目的地段價(jià)值和市場信心。u 核心訴求鮮明的養(yǎng)老度假主題，對應(yīng)小戶型為主的戶型配比及相關(guān)老年設(shè)施配套，緊扣市場主流需求。u 一期以均價(jià) 2500元在 07年底大部售罄， 08年 9月二期開盤均價(jià) 3700元，提價(jià)過快且適逢房地產(chǎn)周期下行，明顯影響了二期開盤后的去化。（全裝修）u 公益型或半公益型的小區(qū)內(nèi)部配套大部分尚未上馬，影響客戶購買信心。u 天來泉一期一年內(nèi)售出房源近 2023套，顯示中端高性價(jià)比產(chǎn)品有較強(qiáng)的市場需求。u 本項(xiàng)目可引入重量級合作伙伴及具有豐富客戶資源的商業(yè)合作伙伴，共同持有或經(jīng)營