【正文】 以匹配高端的濱海度假型物業(yè)，退而次之追求高性價比的中低端物業(yè)。景觀布局成功案例研究 /天來泉5天福源溫泉大酒店按五星級標準、綠色環(huán)保概念規(guī)劃建造。規(guī)模 一、二期 600余畝，建筑面積約 40萬平方米。 綜合性高端度假社區(qū) 魯能 ?三亞灣新城包括美麗MALL、美麗 1區(qū)、 GOLF公寓和高 3區(qū)在內(nèi)的四大精品物業(yè)國慶同開。三亞灣新城占地面積 687萬平方米、建筑面積：316萬平方米。世界級濱海度假 三亞市小東海鹿回頭半島 半山半島2066多畝，建筑面積 100多萬平方米。多層框架電梯公寓為主，少量聯(lián)排別墅；配套有天福源（官塘）溫泉大酒店、功能商業(yè)街、雙會所溫泉休閑中心（二個 2023平米溫泉泳池、近 70個溫泉泡池）、老年大學(xué)、大劇院與體育館、銀行超市。中國第一養(yǎng)老度假村優(yōu)質(zhì)溫泉為主題，交通便利為輔助，超大型社區(qū)為依托。臨海別墅、觀海公寓、洲際酒店、豪華商業(yè)街、國際潛水基地、游艇會等 三亞唯一的居住、度假、休閑、商務(wù)復(fù)合型六星級區(qū)域 小東海鹿回頭半島的核心地段 三亞市臨春 山水國際 2517畝， 104萬平方米別墅、多層和小高層住宅、酒店式公寓、商業(yè)街、會所及其他小區(qū)配套休閑、居住、度假為一體的大型人文居住社區(qū)山水 +公園 +內(nèi)海 =生態(tài)養(yǎng)生城區(qū)域 項目名稱 總體量 物業(yè)形態(tài)及體量 整體定位 開發(fā)引擎陵水英洲鎮(zhèn) 雅居樂 容積率： 綠化率： 60% 高爾夫區(qū)：占地面積 1711畝由 77席的果嶺洋房， 8000平米溫泉會所，國際標準 18洞果嶺綠地球場組成。聯(lián)排別墅均價 12023元 /平方米；獨棟別墅均價 19000元 /平方米。 物業(yè)功能 公寓、溫泉酒店、溫泉會所、文化廣場內(nèi)設(shè)大劇院、老年大學(xué)等、銀行郵局等。酒店建筑外觀呈 “ 鼎 ” 字形，建筑面積約 35961平方米，占地面積約 8088平方米，是集觀光度假、休閑療養(yǎng)、商務(wù)會議、運動健身、溫泉 SPA等于一體的多功能綜合型商務(wù)旅游度假酒店?？蛻粞芯亢诵目蛻簦?60%）來源：京津地區(qū)、東北三省、山西、內(nèi)蒙等區(qū)域購買主要目的：養(yǎng)老、度假客戶特征：中端富裕人群，追求有質(zhì)量的生活，但經(jīng)濟水平難以承擔(dān)濱海的高端度假物業(yè)重要客戶（ 30%）來源：浙江、上海區(qū)域購買目的：度假及投資客戶特征：中端富裕人群，看重溫泉資源和投資回報成功案例研究 /天來泉邊緣客戶（ 10%）來源：較散，全國其他區(qū)域購買目的：投資、度假等客戶特征：具備一定隨機性、追求性價比8u 天來泉項目以溫泉為主題，且成功自營其溫泉概念的主要載體 —— 天福源溫泉大酒店 ，大大提升了本項目的地段價值和市場信心。u 天來泉一期一年內(nèi)售出房源近 2023套，顯示中端高性價比產(chǎn)品有較強的市場需求。u 盡量配套先行，凝聚人氣，增強市場信心，以獲取更高溢價。一期規(guī)劃為 39座私人酒店度假別墅，二期規(guī)劃為 93棟高端度假別墅。戶型設(shè)計充分考量看海的通透性與戶外活動的私密性，獨院高墻，院門，水池庭院、游廊、客廳、臥室等漸次鋪排。休閑特色：建筑材料除玻璃外，全部采用天然材料，建筑與環(huán)境充分融合。定位支持典型案例研究 /香水灣 1號典型案例研究 /香水灣 1號香水灣的海景質(zhì)量較高，是本區(qū)域內(nèi)項目，包括富力灣和紅勘香水灣的重要賣點。因此，客戶以北京、山西、陜西等華北區(qū)域為主，其次為具有中國傳統(tǒng)情節(jié)的江浙、上海等長三角區(qū)域。整個項目規(guī)劃由 “ 金締花園度假村、國際標準 18洞山地海景高爾夫、酒店區(qū)、規(guī)劃商業(yè)街 ” 四大塊組成。地塊與規(guī)劃成功案例研究 /紅勘香水灣17成功案例研究 /紅勘香水灣以精裝小戶型海景公寓為引擎，逐步推出海景別墅、高爾夫別墅、酒店公寓等物業(yè)，再以高爾夫球場的建設(shè)，提升整個項目品質(zhì)和人氣，實時開發(fā)商業(yè)配套。客戶描述一期 07年底首先推出 880套公寓，至今已銷售 600多套， 200多套仍在售。南區(qū)： 山體別墅群 、五星級酒店。建筑規(guī)劃成功案例研究 /富力灣23新加坡柏景園林設(shè)計。同時，富力灣的客群經(jīng)濟水平較天來泉高。u 租用大面積土地作為重要配套用地，既節(jié)省了成本，又提升了項目價值。u 區(qū)域內(nèi)已經(jīng)云集眾多實力派開發(fā)企業(yè)，區(qū)域概念已被市場接受并在持續(xù)提升。u 相對低總價的中端產(chǎn)品首期入市，可以迅速集聚人氣，支持先期配套的運營。建議引入實力派企業(yè)進入本區(qū)域，亦或合作開發(fā)，共同做大市場。同時，后期規(guī)劃了大量的商業(yè)酒店類配套，以提升項目運營收益。推廣方式32成功案例研究 /半山半島成功案例研究 /半山半島半山半島客戶以來自上海、北京及浙江等地的絕對高端客戶為主。上海、北京等地高端別墅的客群，都是半山半島的準客戶。u 大手筆的營銷投入是市場去化的重要支持。但以別墅產(chǎn)品作為先期入市的主要產(chǎn)品，后期逐步提升高層產(chǎn)品的比例。u 本項目在產(chǎn)品品質(zhì)塑造上，相對于市場競爭而言有較大的提升空間。u 本項目可在前期規(guī)劃低密度或中低密度的別墅、類別墅、多層洋房等入市，以規(guī)避市場風(fēng)險，塑造項目市場形象。項目借鑒34開發(fā)商 三亞（首都機場）投資開發(fā)有限公司 綠化率 50%以上項目位置 三亞鳳凰路臨春（白鷺公園對面） 總套數(shù) 一期售完，二期洋房 840套，別墅 40多套；三、四、五期規(guī)劃中。三亞山水國際以私享內(nèi)海養(yǎng)生為主題進行開發(fā)，建筑規(guī)劃設(shè)計沿內(nèi)部水系呈組團分布，中央形成多個別墅島，四周以高層建筑圍合，內(nèi)海自成一體，彰顯私屬生活領(lǐng)地。以貫穿整個社區(qū)的人工湖為主線，形成水系環(huán)繞，并分割出多個小島，房和景融合一體，沿水岸分布有景觀亭、親水平臺、游泳池以及水岸綠化帶，整個社區(qū)被水和植被所覆蓋。配套設(shè)施重點案例研究 /三亞山水國際37216。216。二期高層產(chǎn)品受環(huán)境影響銷售不暢，但其在小區(qū)內(nèi)相對的位置景觀最差是重要原因。水上泊位 190 個，其中 41 個濱水別墅前的私宅泊位，另外 8 個私家泊位，供非濱水別墅使用， 141 個公共碼頭區(qū)的公共泊位。 景觀布局40成功案例研究 /魯能三亞灣新城十一開盤，高爾夫社區(qū) 1區(qū)、 3區(qū)的別墅和公寓，美麗城社區(qū)的美麗 mall和美麗 1區(qū)同時推出，目前三區(qū)別墅已售罄銷售情況10月 1日，魯能 ?三亞灣新城包括美麗 MALL、美麗 1區(qū)、 GOLF公寓和高 3