【正文】 銅陵生姜綜合大市場(chǎng)項(xiàng)目操盤書 送 呈： 三 元 地 產(chǎn) 撰 寫： 高 樂(lè) 然 日 期： 2023年 10月 7日 建筑是生產(chǎn)過(guò)程 營(yíng)銷是最終目的 根據(jù)工作部署，在集團(tuán)公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的鼎力支持下，本人對(duì)項(xiàng)目各個(gè)情況展開了深入而細(xì)致的調(diào)研工作。本次調(diào)研目標(biāo)明確，工作細(xì)致，主要圍繞專業(yè)市場(chǎng)，銅陵市場(chǎng)認(rèn)知情況調(diào)研，對(duì)項(xiàng)目的商業(yè)營(yíng)銷去化、包裝推廣以及項(xiàng)目本身定位等問(wèn)題進(jìn)行專題研究 由于本案形成時(shí)間較短，項(xiàng)目認(rèn)知程度相對(duì)較淺的實(shí)際情況下，衷心希望各位領(lǐng)導(dǎo)對(duì)于本案提出寶貴意見(jiàn)，帶動(dòng)我們共同成長(zhǎng)，并希望本案能為領(lǐng)導(dǎo)作出決策時(shí)提供相關(guān)的參考價(jià)值。 最后，對(duì)于在本次調(diào)研中，給予鼎力支持和協(xié)助的各位領(lǐng)導(dǎo)表示衷心感謝。 前 言 目 錄 第一篇：市場(chǎng)認(rèn)知 政策解讀 銅陵區(qū)位解析 項(xiàng)目區(qū)位解析 項(xiàng)目背景 第二篇：項(xiàng)目解讀 項(xiàng)目數(shù)據(jù) 項(xiàng)目 SWOT分析 客戶分析 項(xiàng)目去化分析 案例對(duì)比 第三篇：營(yíng)銷操盤 集客、開盤 蓄水期 品牌包裝 開盤期 旅游包裝 1銷售運(yùn)動(dòng)器 豪布斯卡 1掃盤 商業(yè)分布 1案場(chǎng)操作 價(jià)格包裝 1案場(chǎng)優(yōu)化 價(jià)格方案 1當(dāng)前工作 營(yíng)銷推廣 1售樓部布置圖 銅陵生姜綜合大市場(chǎng) —— 市場(chǎng)認(rèn)知篇 市 場(chǎng) 認(rèn) 知 第一篇 銅陵生姜綜合大市場(chǎng) —— 政 策 解 讀 2023年是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展改革的重要年度，最具代表性的就是 ——“ 國(guó) 10條”，它首先是一個(gè)綜合性的政策，它囊括了從 09年以來(lái)的主要政策，將主要類別綜合成文；其次，“國(guó) 10條”是一個(gè)“西醫(yī)”式的政策，即是更針對(duì)時(shí)下的樓市炒風(fēng)，而非長(zhǎng)遠(yuǎn)的、深層次的政策框架。 這些政策雖暫時(shí)提高了地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策的可執(zhí)行性 ,對(duì)抑制房?jī)r(jià)會(huì)起到積極作用 ,但我們維持政策不改變行業(yè)趨勢(shì)的判斷 , 雖然目前這些政策有利于短期內(nèi)抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲 ,但供給能否有效增加尚存疑慮； 預(yù)計(jì)未來(lái)仍將有加息等政策來(lái)抑制房?jī)r(jià)上漲，新政策也會(huì)階段性地改變房?jī)r(jià)上漲的幅度和時(shí)間，但無(wú)法改變樓市總體向上的趨勢(shì)，樓市更大的可能是再度出現(xiàn)相持膠著狀態(tài)，政策調(diào)控與房?jī)r(jià)仍將持續(xù)對(duì)決。 尤其是如果樓市陷入比 2023年還要低迷的局面，地方政府賣不出土地，屆時(shí)則不排除政策再度調(diào)整，畢竟房地產(chǎn)業(yè)還是支柱產(chǎn)業(yè)，體制決定地方政府對(duì)土地財(cái)政仍舊很依賴。政策對(duì)地產(chǎn)板塊負(fù)面影響有限。 同時(shí)，我認(rèn)為政策調(diào)控有利于行業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展 ,有利于周轉(zhuǎn)型的地產(chǎn)公司業(yè)績(jī)提升。 銅陵生姜綜合大市場(chǎng) —— 政 策 解 讀 由于經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)，擁有龐大的人口基數(shù)，消費(fèi)者普遍存在改善生活品質(zhì)的趨高需求。因此，從中長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然存在著巨大的發(fā)展?jié)摿?，房地產(chǎn)業(yè)的整體贏利水平將依然非常可觀，房地產(chǎn)業(yè)依然將是資本所重點(diǎn)追逐的產(chǎn)業(yè)之一。只是，在未來(lái)一定時(shí)期內(nèi)，將發(fā)生的房地產(chǎn)深度調(diào)整，將導(dǎo)致不同開發(fā)商企業(yè)在存亡衰榮、此消彼長(zhǎng)等方面的變化。 在市場(chǎng)總量不斷放大的前提下，由于一些開發(fā)商可能遭遇市場(chǎng)萎縮，甚至還有一些開發(fā)商可能被淘汰，就自然將為其他開發(fā)商留下更多的市場(chǎng)空間。甚至，這種市場(chǎng)空間，還有不斷向一些大型開發(fā)商（包括少數(shù)具備優(yōu)秀成長(zhǎng)潛力的中小型開發(fā)商）集中的可能，使得他們可能將獲得比調(diào)整前更好的生存環(huán)境，獲得更好的發(fā)展機(jī)會(huì)。在本輪調(diào)整中，他們或因競(jìng)爭(zhēng)策略而獲得相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)從而獲得更多更明顯的發(fā)展優(yōu)勢(shì)。 從某種意義上講，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在發(fā)生的調(diào)整，是積極的調(diào)整，對(duì)房地產(chǎn)業(yè) 的整體發(fā)展來(lái)說(shuō)無(wú)疑具有積極的作用。因此，資本將依然繼續(xù)青睞房地產(chǎn)業(yè)。 銅陵生姜綜合大市場(chǎng) —— 銅陵區(qū)位解析 銅陵市區(qū)位 環(huán)境優(yōu)越，沿長(zhǎng)江走向的快速通道使銅陵與東到長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈、西到武漢經(jīng)濟(jì)圈的廣闊區(qū)域緊密相連，南北的合、銅、黃高速公路和東西向的沿江高速公路正在積極建設(shè)，合銅高速已建成，是皖中南交通樞紐和中心城市之一。 銅陵以建設(shè)銅工業(yè)基地、水泥建材基地、正著力打造沿江工業(yè)名城的總目標(biāo)，承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重要城市之一，建設(shè)泛長(zhǎng)三角圈副中心城市。 銅陵人均 GDP和居民消費(fèi)水平也穩(wěn)居全省前三名，環(huán)境問(wèn)題也開始得到重視，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛。 銅陵老城區(qū)也在全力改造，人行天橋的架設(shè)，廢舊鐵路的拆除，老舊的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的拆遷都在表明銅陵正在積極改頭換面，在開發(fā)區(qū)廠房的規(guī)范建設(shè)，新興住宅的建設(shè)，全新網(wǎng)點(diǎn)的建設(shè)都是前所未有的。 皖中南經(jīng)濟(jì)重市，房產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展，但部分產(chǎn)業(yè)任需規(guī)范 銅陵生姜綜合大市場(chǎng) —— 項(xiàng)目區(qū)位解析 天門鎮(zhèn)地處銅陵南大門，總面積 166平方公里，現(xiàn)轄 17個(gè)村， 13694戶，總?cè)丝?；地方資源得天獨(dú)厚，礦產(chǎn)資源豐富，生姜、茶葉、水產(chǎn)、優(yōu)質(zhì)米等更是天門鎮(zhèn)主要的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向；生態(tài)環(huán)境十分優(yōu)越，風(fēng)景旅游文化景點(diǎn)頗多，如雙龍洞、天目湖、翠竹禪林等。 項(xiàng)目區(qū)位： 銅陵生姜綜合大市場(chǎng) —— 項(xiàng) 目 背 景 2023年商務(wù)部確定在我省開展農(nóng)村商品流通改革和市場(chǎng)建設(shè)試點(diǎn)工作。利用各種展會(huì)平臺(tái)，組織本省名優(yōu)特色農(nóng)產(chǎn)品與國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)對(duì)接，促進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品內(nèi)銷和出口，形成了一條涵蓋農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)、加工、物流配送、銷售等一系列環(huán)節(jié)，連接國(guó)內(nèi)外兩個(gè)農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)的現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)鏈條。不斷擴(kuò)大農(nóng)家店經(jīng)營(yíng)范圍，提高效益的同時(shí)，為農(nóng)村居民提供方便的生產(chǎn)、生活服務(wù)，致力發(fā)展新農(nóng)村、建設(shè)新面貌。 而當(dāng)前，我國(guó)農(nóng)產(chǎn)品流通方面卻存在著比較嚴(yán)重的問(wèn)題，制約著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。農(nóng)產(chǎn)品流通信息不暢，市場(chǎng)調(diào)節(jié)具有盲目性；農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)培育滯后，功能作用難以有效發(fā)揮。因此，實(shí)施農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)體系建設(shè)，抓緊建設(shè)農(nóng)產(chǎn)品流通體系是加快農(nóng)產(chǎn)品流通的必由之路。 項(xiàng)目背景： 銅陵生姜綜合大市場(chǎng) —— 項(xiàng) 目 背 景 農(nóng)村產(chǎn)業(yè)急需升級(jí)，發(fā)展建設(shè)有特色的農(nóng)產(chǎn)品企業(yè)是市場(chǎng)的需要，會(huì)良好的促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的升級(jí)。而中華白姜就是銅陵特色農(nóng)產(chǎn)品之一，也是銅陵“八寶之一 ”，早在北宋時(shí)期就被列為貢品。它以“塊大皮薄、汁多渣少，肉質(zhì)脆嫩，香味濃郁”的特色聞名海內(nèi)外，銅陵白姜屬食、藥兩用型和加工食品型而堪稱“中華白姜”， 2023年已被國(guó)家批準(zhǔn)為地理標(biāo)志產(chǎn)品。 近年來(lái)，銅陵市委、市政府不斷開發(fā)中華白姜的潛力，銅陵中華白姜發(fā)展迅速，年種植面積不斷擴(kuò)大。 2023年銅陵中華白姜種植面積達(dá)到 10500畝，總產(chǎn)量 23000噸。實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值 ，同時(shí)在天門鎮(zhèn)新建中華白姜標(biāo)準(zhǔn)化種植示范基地 2個(gè)，面積近 3000畝。 銅陵生姜綜合大市場(chǎng) —— 項(xiàng) 目 背 景 在市場(chǎng)的需求下，銅陵天門生姜綜合大市場(chǎng)應(yīng)運(yùn)而生。通過(guò)建設(shè)銅陵中華白姜綜合批發(fā)大市場(chǎng)，建立堅(jiān)持以市場(chǎng)為導(dǎo)向，立足現(xiàn)有加工能力的改組、改造，加快白姜加工、保鮮、儲(chǔ)運(yùn)技術(shù)和設(shè)備的引進(jìn)、開發(fā)，加強(qiáng)對(duì)白姜加工企業(yè)的扶持，使白姜加工水平有較大的提高，弄產(chǎn)品加工業(yè)有大的發(fā)展。 本項(xiàng)目以發(fā)展物流配送為主要方式，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，