上海市住宅物業(yè)服務(wù)分等收費(fèi)管理暫行辦法解讀(已修改)
2025-02-19 20:11 本頁面
【正文】 上海市住宅物業(yè)服務(wù)分等收費(fèi)管理暫行辦法解讀 上海城市管理職業(yè)技術(shù)學(xué)院滕永健二 ○○ 五年八月 主 要 內(nèi) 容n 一、《辦法》的概述n 二、《辦法》的內(nèi)容n 三、《辦法》的實(shí)施 一、《辦法》的概述n （一）政策背景n （二物業(yè)收費(fèi)管理的現(xiàn)狀n （三）收費(fèi)管理遇到的主要問題 n （四）物業(yè)收費(fèi)現(xiàn)狀調(diào)查n （五）制定《辦法》的目的n （六）什么是分等收費(fèi)管理 n （七）新《辦法》的特點(diǎn)n （八）新老收費(fèi)管理方式的主要區(qū)別）（一）政策背景 [國家 ] 《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十四條 “ 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及收費(fèi)與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì)同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定 …” 《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第六條 “物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。具體定價(jià)形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門確定。 ” 第七條 “ 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，有定價(jià)權(quán)限的人民政府價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門 根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)等因素， 制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并定期公布 …”政策背景 [本市 ] 《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第二十三條 “ 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。執(zhí)行指導(dǎo)價(jià)的范圍，按照市人民政府的規(guī)定執(zhí)行。 ” 《上海市定價(jià)目錄》中明確 “ 前期 物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) …，根據(jù)市價(jià)格主管部門制定的指導(dǎo)意見具體規(guī)定。 ” （二）物業(yè)收費(fèi)管理的現(xiàn)狀 目前，本市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按照房屋的性質(zhì)，采用不同的價(jià)格管理形式： *已售公有住宅實(shí)行政府定價(jià)； *普通內(nèi)銷商品房實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)； *原外銷房和原高標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)銷商品房實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。（三）收費(fèi)管理遇到的主要問題 一是缺少必要的行業(yè)服務(wù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，難以提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)； 二是缺少衡量服務(wù)質(zhì)量和價(jià)格水平的依據(jù)，廣大業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)難以進(jìn)行平等協(xié)商； 三是物業(yè)服務(wù)市場化價(jià)格形成機(jī)制尚未建成，物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)行為不夠規(guī)范； 四是物業(yè)服務(wù)行業(yè)公平、公開的競爭機(jī)制仍有待完善； 五是業(yè)主與物業(yè)公司發(fā)生服務(wù)質(zhì)量和價(jià)格方面的爭議和糾紛缺乏調(diào)解機(jī)制； 六是現(xiàn)行按房屋屬性的差別，采用不同的價(jià)格管理形式的做法已不適應(yīng)行業(yè)發(fā)展的需要。 （四）物業(yè)收費(fèi)現(xiàn)狀的抽樣調(diào)查情況 物業(yè)管理服務(wù)運(yùn)行成本構(gòu)成比例 商品住宅物業(yè)收費(fèi)水平分布圖備注：課題共調(diào)查了 23家物業(yè)管理企業(yè)， 102個(gè)小區(qū)，對其中 90個(gè)小區(qū)進(jìn)行了較全面的基本情況和成本調(diào)查，這 90個(gè)小區(qū)中售后公房 39個(gè)，商品房45個(gè)，別墅 5個(gè)，酒店式公寓 1個(gè)。另外 12個(gè)小區(qū)進(jìn)行了綠化的專門調(diào)查。（五）制定《辦法》的目的 促進(jìn)本市住宅物業(yè)行業(yè)服務(wù)水平的規(guī)范和提升； 規(guī)范本市住宅物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費(fèi)行為； 保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益； 進(jìn)一步推動(dòng)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)市場化形成機(jī)制的進(jìn)程； 5 、配合本市《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》的實(shí)施。（六）什么是分等收費(fèi)管理 [1]n 簡要的： 物業(yè)服務(wù)分等收費(fèi)是一種 “菜單式 ”服務(wù)和 “間接化 ”管理
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