上海市住宅物業(yè)服務(wù)分等收費管理暫行辦法解讀(已修改)
2025-02-19 20:11 本頁面
【正文】 上海市住宅物業(yè)服務(wù)分等收費管理暫行辦法解讀 上海城市管理職業(yè)技術(shù)學(xué)院滕永健二 ○○ 五年八月 主 要 內(nèi) 容n 一、《辦法》的概述n 二、《辦法》的內(nèi)容n 三、《辦法》的實施 一、《辦法》的概述n （一）政策背景n （二物業(yè)收費管理的現(xiàn)狀n （三）收費管理遇到的主要問題 n （四）物業(yè)收費現(xiàn)狀調(diào)查n （五）制定《辦法》的目的n （六）什么是分等收費管理 n （七）新《辦法》的特點n （八）新老收費管理方式的主要區(qū)別）（一）政策背景 [國家 ] 《物業(yè)管理條例》第十四條 “ 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及收費與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定 …” 《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第六條 “物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。具體定價形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門確定。 ” 第七條 “ 物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價的，有定價權(quán)限的人民政府價格主管部門應(yīng)當(dāng)會同房地產(chǎn)行政主管部門 根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)等因素， 制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價及其浮動幅度，并定期公布 …”政策背景 [本市 ] 《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第二十三條 “ 物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。執(zhí)行指導(dǎo)價的范圍，按照市人民政府的規(guī)定執(zhí)行。 ” 《上海市定價目錄》中明確 “ 前期 物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn) …，根據(jù)市價格主管部門制定的指導(dǎo)意見具體規(guī)定。 ” （二）物業(yè)收費管理的現(xiàn)狀 目前，本市住宅物業(yè)服務(wù)收費按照房屋的性質(zhì)，采用不同的價格管理形式： *已售公有住宅實行政府定價； *普通內(nèi)銷商品房實行政府指導(dǎo)價； *原外銷房和原高標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)銷商品房實行市場調(diào)節(jié)價。（三）收費管理遇到的主要問題 一是缺少必要的行業(yè)服務(wù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，難以提供質(zhì)價相符的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)； 二是缺少衡量服務(wù)質(zhì)量和價格水平的依據(jù)，廣大業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)難以進(jìn)行平等協(xié)商； 三是物業(yè)服務(wù)市場化價格形成機制尚未建成，物業(yè)管理企業(yè)收費行為不夠規(guī)范； 四是物業(yè)服務(wù)行業(yè)公平、公開的競爭機制仍有待完善； 五是業(yè)主與物業(yè)公司發(fā)生服務(wù)質(zhì)量和價格方面的爭議和糾紛缺乏調(diào)解機制； 六是現(xiàn)行按房屋屬性的差別，采用不同的價格管理形式的做法已不適應(yīng)行業(yè)發(fā)展的需要。 （四）物業(yè)收費現(xiàn)狀的抽樣調(diào)查情況 物業(yè)管理服務(wù)運行成本構(gòu)成比例 商品住宅物業(yè)收費水平分布圖備注：課題共調(diào)查了 23家物業(yè)管理企業(yè)， 102個小區(qū)，對其中 90個小區(qū)進(jìn)行了較全面的基本情況和成本調(diào)查，這 90個小區(qū)中售后公房 39個，商品房45個，別墅 5個，酒店式公寓 1個。另外 12個小區(qū)進(jìn)行了綠化的專門調(diào)查。（五）制定《辦法》的目的 促進(jìn)本市住宅物業(yè)行業(yè)服務(wù)水平的規(guī)范和提升； 規(guī)范本市住宅物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費行為； 保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益； 進(jìn)一步推動物業(yè)服務(wù)收費市場化形成機制的進(jìn)程； 5 、配合本市《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》的實施。（六）什么是分等收費管理 [1]n 簡要的： 物業(yè)服務(wù)分等收費是一種 “菜單式 ”服務(wù)和 “間接化 ”管理
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