物業(yè)管理設(shè)備設(shè)施管理培訓(xùn)(已修改)
2025-02-18 21:31 本頁面
【正文】 物業(yè)管理設(shè)備設(shè)施管理物業(yè)設(shè)備管理基礎(chǔ)物業(yè)設(shè)備管理的意義和目標(biāo)1．物業(yè)設(shè)備概述*什么是物業(yè)設(shè)備設(shè)施呢？物業(yè)設(shè)備既包括室內(nèi)設(shè)備，也包括物業(yè)紅線內(nèi)的室外設(shè)備與設(shè)施系統(tǒng)，具體主要有給排水、供電、供暖、消防、通風(fēng)、電梯、空調(diào)、燃?xì)夤?yīng)以及通信網(wǎng)絡(luò)等設(shè)備，這些設(shè)備構(gòu)成了物業(yè)設(shè)備的主體，是物業(yè)全方位管理與服務(wù)的有機(jī)組成部分。注：作為現(xiàn)代物業(yè)，無論是住宅、商業(yè)，還是寫字樓、工業(yè)廠房或其他不同的物業(yè)類型，物業(yè)設(shè)備是其不可缺少的重要組成部分。是為了滿足人們生活的基本需求，同時還是人們追求生活更舒適、更安全的物質(zhì)保證。只有這些設(shè)備、設(shè)施正常運(yùn)作，物業(yè)的功能和作用才能夠得以實現(xiàn)。? 物業(yè)設(shè)備管理的意義? 注：物業(yè)設(shè)備管理的基本內(nèi)容包括 管理和服務(wù) 兩個方面，也就是說，需要做好物業(yè)設(shè)備的管理、運(yùn)行、維修和保養(yǎng)等方面的工作。? *管理、使用好物業(yè)設(shè)備、設(shè)施有以下幾個方面的意義： ? ① 物業(yè)設(shè)備管理在為人們提供良好的工作、學(xué)習(xí)及生活環(huán)境中，起到基礎(chǔ)性管理的作用，并提供了有力保障。? ② 物業(yè)設(shè)備管理是實現(xiàn)物業(yè)高效率發(fā)揮使用功能，促進(jìn)物業(yè)與設(shè)備現(xiàn)代化、規(guī)范化的強(qiáng)有力手段。? ③ 物業(yè)設(shè)備管理是提高現(xiàn)有設(shè)備、設(shè)施性能與完好率，延長設(shè)備使用壽命，節(jié)約資金投入，保障設(shè)備安全運(yùn)行的保證。? ④ 物業(yè)設(shè)備管理是城市文明建設(shè)和發(fā)展的需要，對文明衛(wèi)生、環(huán)境建設(shè)與物質(zhì)文明建設(shè)起到保駕護(hù)航的作用。? ⑤ 物業(yè)設(shè)備管理能強(qiáng)化物業(yè)管理企業(yè)的基礎(chǔ)建設(shè)。? 物業(yè)設(shè)備管理的目標(biāo) ? 注：物業(yè)設(shè)備在整個物業(yè)內(nèi)處于非常重要的地位。它是物業(yè)運(yùn)作的物質(zhì)和技術(shù)基礎(chǔ)。 ? *用好、管好、維護(hù)檢修好、改造好現(xiàn)有設(shè)備，提高設(shè)備的利用率及完好率，是物業(yè)設(shè)備管理的根本目標(biāo)。? *衡量物業(yè)設(shè)備管理質(zhì)量的兩個指標(biāo)：? A—— 設(shè)備有效利用率，％；? B—— 設(shè)備的完好率，％； ? ☆ 物業(yè)設(shè)備是否完好的標(biāo)準(zhǔn)為：? ○① 零部件完整齊全， ? ○② 設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常 ? ○③ 設(shè)備技術(shù)資料及運(yùn)轉(zhuǎn)記錄齊全 ? ○④ 設(shè)備整潔，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象 ? ○⑤ 防凍、保溫、防腐等措施完整有效 ? 物業(yè)設(shè)備管理的內(nèi)容? 物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)資料的管理? 物業(yè)設(shè)備運(yùn)行管理、? 物業(yè)設(shè)備維修管理、? 物業(yè)設(shè)備更新改造管理、? 備品配件管理、? 固定資產(chǎn)（設(shè)備）管理和工程資料的管理等。 ? 物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)資料的管理? 注：主要包括設(shè)備原始檔案、設(shè)備技術(shù)資料以及政府職能部門頒發(fā)的有關(guān)政策、法規(guī)、條例、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)等強(qiáng)制性文件。? （ 1）設(shè)備原始檔案? 設(shè)備原始檔案包括：? ① 設(shè)備清單或裝箱單。? ② 設(shè)備發(fā)票。? ③ 產(chǎn)品質(zhì)量合格證明書。? ④ 開箱驗收報告 ? ⑤ 產(chǎn)品技術(shù)資料 ? ⑥ 安裝施工、水壓試驗、調(diào)試、驗收報告。? （ 2）設(shè)備技術(shù)資料? 設(shè)備技術(shù)資料包括：? ① 設(shè)備卡片? ② 設(shè)備臺賬 ? ③ 設(shè)備技術(shù)登錄簿 ? ④ 竣工圖 ? ⑤ 系統(tǒng)資料 ? （ 3）政府職能部門頒發(fā)的有關(guān)政策、法規(guī)、條例、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)等強(qiáng)制性文件? 物業(yè)設(shè)備運(yùn)行管理? **物業(yè)設(shè)備的運(yùn)行管理實際上包括了物業(yè)設(shè)備技術(shù)運(yùn)行管理和物業(yè)設(shè)備經(jīng)濟(jì)運(yùn)行管理兩部分。? （應(yīng)取得兩個方面的成果）：? 一是 設(shè)備的運(yùn)行在技術(shù)性能上始終處于最佳狀態(tài)? ① 針對設(shè)備的特點(diǎn)，制定科學(xué)、嚴(yán)密且切實可行的操作規(guī)程。? ② 對操作人員進(jìn)行專業(yè)的培訓(xùn)教育。對政府規(guī)定的某些需持證上崗的工種，必須嚴(yán)格要求持證才能上崗。? ③ 加強(qiáng)維護(hù)保養(yǎng)工作。? ④ 設(shè)備中的儀表、（如壓力表、安全閥等）、安全附件必須定期校驗，確保靈敏可靠。? ⑤ 對運(yùn)行中的設(shè)備不能單憑經(jīng)驗用直觀的方法來管理，而應(yīng)在運(yùn)行狀態(tài)下的監(jiān)測和對故障進(jìn)行技術(shù)診斷的基礎(chǔ)上，做深入、透徹、準(zhǔn)確的分析。? ⑥ 對事故的處理要嚴(yán)格執(zhí)行 “三不放過 ”原則。即事故原因未查清不放過、對事故責(zé)任者未處理不放過、事故后沒有采取改善措施不放過。 ? 二是 從設(shè)備的購置到運(yùn)行、維修與更新改造中，尋求以最少的投入得到最大的經(jīng)濟(jì)效益，即設(shè)備的全過程管理的各項費(fèi)用最經(jīng)濟(jì)。? 設(shè)備的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行管理，可從以下幾個方面進(jìn)行：? （ 1）初期投資費(fèi)用管理? 在購置設(shè)備時，應(yīng)綜合考慮以下因素：? ① 設(shè)備的技術(shù)性能參數(shù)必須滿足使用要求，并注意考慮到發(fā)展的需要。? ② 設(shè)備的安全可靠程度、操作難易程度及對工作環(huán)境的要求。? ③ 設(shè)備的價格及運(yùn)行時能源的耗用情況。? ④ 設(shè)備的壽命。? ⑤ 設(shè)備的外形尺寸、重量、連接和安裝方式、噪聲和震動。? ⑥ 注意采用新技術(shù)、新工藝、新材料及新型設(shè)備，? （ 2）運(yùn)行成本管理? ① 能源消耗的經(jīng)濟(jì)核算。? ② 操作人員的配置? ③ 維修費(fèi)用的管理? 物業(yè)設(shè)備維修管理? 設(shè)備在使用過程中會發(fā)生污染、松動、泄漏、堵塞、磨損、震動、發(fā)熱、壓力異常等各種故障，影響設(shè)備正常使用，嚴(yán)重時會釀成設(shè)備事故。? ? （ 1）維護(hù)保養(yǎng)方式：主要是 “清潔、緊固、潤滑、調(diào)整、防腐、防凍及外觀表面檢查 ”。對長時期運(yùn)行的設(shè)備要巡視檢查，定期切換，輪流使用，進(jìn)行強(qiáng)制保養(yǎng)。? （ 2）維護(hù)保養(yǎng)工作的實施? 維護(hù)保養(yǎng)工作主要分日常維護(hù)保養(yǎng)和定期維護(hù)保養(yǎng)兩種。? ① 日常維護(hù)保養(yǎng)工作要求設(shè)備操作人員在班前對設(shè)備進(jìn)行外觀檢查，在班中按操作規(guī)程操作設(shè)備，定時巡視記錄各運(yùn)行參數(shù)，隨時注意運(yùn)行中有無異聲、震動、異味、超載等現(xiàn)象，在班后對設(shè)備做好清潔工作。? ② 定期維護(hù)保養(yǎng)工作是以操作人員為主、檢修人員協(xié)助進(jìn)行的。它是有計劃地將設(shè)備停止運(yùn)行，進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。 ? 應(yīng)做好以下工作：? ?徹底內(nèi)外清掃、擦洗、疏通；? ?檢查運(yùn)動部件運(yùn)轉(zhuǎn)是否靈活及其磨損情況，調(diào)整配合間隙；? ?檢查安全裝置；? ?檢查潤滑系統(tǒng)油路和油過濾器有無堵塞；? ?清洗油箱，檢查油位指示器，換油；? ?檢查電氣線路和自動控制的元器件的動作是否正常。? （ 3）設(shè)備的點(diǎn)檢 ? 設(shè)備的點(diǎn)檢就是對設(shè)備有針對性的檢查。設(shè)備點(diǎn)檢時可以停機(jī)檢查，也可以隨機(jī)檢查。? 設(shè)備的點(diǎn)檢包括日常點(diǎn)檢及計劃點(diǎn)檢。? 設(shè)備的日常點(diǎn)檢由操作人員隨機(jī)檢查。日常點(diǎn)檢內(nèi)容主要包
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