【正文】 房地產投資決策 信息系統(tǒng)的開發(fā) ? 房地產投資的概念 ? 管理模型分析 ? 系統(tǒng)分析 ? 系統(tǒng)設計 ? 系統(tǒng)實施 第七章 一、房地產投資的概念 房地產投資決策信息系統(tǒng)的研究和開發(fā)，目的在于能夠實現(xiàn)房地產企業(yè)在投資決策過程中的信息化管理，并能輔助房地產決策者運用科學的管理方法，準確、快速地做出決策。 使用該系統(tǒng)，既可對房地產市場的信息進行海量存儲、高速查詢和科學管理，還可通過調用數(shù)據庫中的大量實用的數(shù)據，按照確定的目標，選擇適用可行的數(shù)學模型及一系列計算步驟，以便快速地得出最優(yōu)的決策方案供決策者參考。 一、房地產投資的概念 1. 房地產投資的 概念及其分類 房地產投資是指國家 、 集體 、 個人等投資主體 ， 直接或間接地把一定數(shù)量的資金投入房產 、 地產生產和再生產領域的過程和行為 。房地產投資可分為房地產開發(fā)投資和房地產置業(yè)投資兩類 。 房地產開發(fā)投資 ， 是指房地產投資者從購買土地使用權開始 ，通過項目策劃 、 規(guī)劃和施工建設等過程 ， 建成可以滿足人們某種入住需要的房地產商品 ， 然后將其推向市場進行銷售來收回投資 ， 實現(xiàn)獲取投資收益的目標 。 房地產投資者主要是獲取開發(fā)利潤 ， 風險較大但回報亦大 。 房地產置業(yè)投資 ， 是指投資者的投資對象是房地產投資者新建成的物業(yè)或房地產市場上的二手貨 。 這類投資的目的一般有兩個 ，一是滿足自身生活居住或生產經營的需要即自用 ， 二是作為投資將購入的物業(yè)出租給最終的使用者 ， 獲取較為穩(wěn)定的經常性收入 。 一、房地產投資的概念 房地產是房產與地產的綜合 ， 具有不同于其他行業(yè)的許多特點 ， 也正是因為這些特點決定了房地產投資決策不同的之處 。房地產投資特點分述如下： （ 1） 投資規(guī)模巨大 （ 2） 投資回收期長 （ 3） 房地產的固定性 （ 4） 受宏觀經濟和區(qū)域經濟的發(fā)展所制約 （ 5） 房地產市場發(fā)育的不充分性 2. 房地產投資的 特點 一、房地產投資的概念 房地產投資特點決定了房地產投資風險 。 房地產投資風險可分為： （ 1） 政治風險 （ 2） 社會風險 （ 3） 經濟風險 包括經濟景氣狀況 、 通貨膨脹 、 利率與匯率的變動 、 地價與建筑成本等的變動 、 外貿動向以及其他投資動向等因素 。 （ 4） 市場風險 （ 5） 自然環(huán)境風險 3. 房地產投資風險 一、房地產投資的概念 （ 1） 地產投資 （ 2） 住宅投資 （ 3） 公寓投資 （ 4） 辦公樓 、 寫字樓投資 （ 5） 商業(yè)樓投資 （ 6） 工業(yè)樓投資 4. 房地產投資類型 二、管理模型分析 在房地產投資決策信息系統(tǒng)中涉及到的管理模型較多 ,包括市場預測模型、經濟評價模型、投資決策模型以及投資風險評價模型等等。 研究并設計正確而又合理的管理模型是成功地開發(fā)房地產投資決策信息系統(tǒng)的前提 ， 因此需要對系統(tǒng)中所用到的管理模型加以分析和探討 。 二、管理模型分析 （ 1） 房地產市場預測相關因素 市場預測的關鍵因素主要在于 市場需求總量 及其 市場占有率 。 影響市場需求的因素 主要是環(huán)境 ， 如政治環(huán)境 、 社會經濟環(huán)境 、 人文環(huán)境 、 人口增長 、 分配政策 、 社會購買力 、 社會文化 、 購買心理 、 消費結構等 ， 這些因素往往是不可控的； 影響市場占有率的因素 又可分為兩類：一類是企業(yè)自身因素 ， 如產品成本 、 產品質量 、 促銷手段 、 促銷技巧等 。 另一類是市場競爭因素 ， 包括房地產企業(yè)競爭對手的生產能力 、 銷售水平 、 產品價格 、 資本狀況等等 。 1 ．房地產市場預測模型分析 二、管理模型分析 房地產市場預測模型分析 預測的銷售量及其市場占有率 競爭因素 企業(yè)內部實力及戰(zhàn)略等因素 預測的市場需求量 制約因素 國民經濟展望 國民經濟指數(shù) 經濟政策變動 國際形勢變化 交通設施 文化教育 商業(yè)網點 建筑材料價格 土地成本 資金成本 勞動力成本 建房質量及類型 需求類型 需求數(shù)量 居民購買力 需求狀況 閑置房數(shù)量 企業(yè)技術實力 企業(yè)業(yè)績及戰(zhàn)略 企業(yè)銷售能力 員工業(yè)務水平 國家宏觀經濟及國際等因素 相關行業(yè)及產業(yè)政策因素 地域環(huán)境和人文環(huán)境等因素 產品供應及市場需求因素 生產成本因素 制約因素 行業(yè)發(fā)展前景 產業(yè)結構參數(shù) 產業(yè)政策變動 競爭格局狀況 對手綜合實力 對手經營成果 對手戰(zhàn)略計劃 市場預測相關 因素分析圖 二、管理模型分析 房地產市場預測基本方法 預測方法 定量預測方法 定性預測方法 經驗判斷法 用戶調查法 德爾菲方法 回歸分析法 時間系列分析法 指數(shù)平滑法 加權平均法 移動平均法 簡單平均法 一元線性回歸法 多元線性回歸法 非線性回歸法 二、管理模型分析 2 房地產投資項目經濟評價分析 投資項目經濟評價采用的是現(xiàn)代分析方法 ， 通過對擬建項目計算期內投入產出各經濟因素進行系統(tǒng)分析 、調查 、 預測 、 計算和論證之后 ， 再從中選擇可行方案 。目前 ， 我國現(xiàn)行的投資項目經濟評價分為兩個層次 ， 即財務評價和國民經濟評價 。 本系統(tǒng)中用的是財務評價 。 二、管理模型分析 房地產項目財務評價指標及計算方法 房地產投資項目經濟評價指標包括靜態(tài)指標和動態(tài)指標兩大類，靜態(tài)指標沒有考慮到時間因素，而動態(tài)指標卻注重時間因素。 在投資項目經濟評價中，靜態(tài)指標僅作為參考指標，而動態(tài)指標是作為投資項目是否可行的評價標準。 二、管理模型分析 房地產項目財務評價指標及計算方法 （ 1）靜態(tài)指標 投資利潤率 （ T） 投資利稅率 （ R） 靜態(tài)投資回收期 （ Pt） 借款回收期 （ Pc） 財務凈現(xiàn)值（ NPV） 財務凈現(xiàn)值率（ NPVR） 財務內部收益率（ IRR） 動態(tài)投資回收期（ Tp） （ 2）動態(tài)指標 算法略 二、管理模型分析 房地產項目經濟評價主要變量分析 房地產開發(fā)項目經濟評價中 ， 涉及到的變動因素主要有：地價 、 購置土地過程中的附加費用 、 用于購置土地的短期貸款利率 、 建筑面積 、 建安成本 、開發(fā)周期 、 用于支付建造成本的短期貸款利率 、 租售代理費 、 開發(fā)商租售物業(yè)時的有關支出 、 租金或售價 、 開發(fā)商利潤率等等 。 其中 ， 短期借貸成本 、 建安成本 、 租金或售價 、開發(fā)商利潤率 、 地價是最主要的變動因素 ， 對開發(fā)結果的影響很大 ， 因而有必要對它們進行分析 。 二、管理模型分析 房地產項目經濟評價主要變量分析 （ 1）租金和售價 （ 2）建設投資 1）地價 2）工程造價 （ 3）開發(fā)期 1）開發(fā)前期 2）建筑施工期 3）出租期或出售期 （ 4）開發(fā)和銷售面積 （ 5）投資收益率 二、管理模型分析 3 房地產投資決策模型分析 3． 1 房地產投資決策問題分類 （ 1） 房地產投資機會決策 （ 2） 房地產投資類型決策 （ 3） 房地產投資開發(fā)地點決策 （ 4） 房地產投資開發(fā)項目規(guī)模決策 （ 5） 房地產投資資金來源決策 （ 6） 房地產價格決策 二、管理模型分析 3 房地產投資決策模型分析 3． 2 房地產投資決策方法 決策問題 適用決策方法 房地產投資機會決策 經濟評價法 房地產投資類型決策 層次分析法 房地產投資地點決策 層次分析法 、 理想點法 房地產投資規(guī)模決策 決策樹法 、 多行為報童模型法 二、管理模型分析 4 房地產投資風險分析 在對房地產投資方案進行比較分析后 ， 我們還需對該投資方案進行風險分析與估計 ， 以便對風險發(fā)生的概率及其影響程度作出定量的估計 ， 并且確定某些風險因素的變化幅度和范圍 。 風險估計采用不確定分析方法 ， 包括盈虧平衡分析法 、 敏感性分析法和概率分析法 ， 本系統(tǒng)采用盈虧平衡分析法 、 敏感性分析法 。 二、管理模型分析 4 房地產投資風險分析 4． 1 盈虧平衡分析 （ 1） 線性盈虧平衡分析 該方法的成立是以許多約束條件為前提的 ， 這些條件主要有： ① 開發(fā)量與銷售量相等； ② 在所分析的銷售量范圍內 ， 固定費用不發(fā)生變化； ③ 變動費用是建筑面積的正線性函數(shù)； ④ 銷售收入完全隨著建筑面積的變動而變動 ，并呈線性關系 。 在整個分析過程中 ， 平均單方售價是不變的 。 （ 2） 非線性盈虧平衡分析 在實際工作中常常會遇到建筑面積與成本不成線性關系的情況 。 房屋的銷售會受到市場和用戶的影響 ， 銷售收入和銷售量也不是成線性關系 。 如一項目規(guī)模及要求達到某一限度時 ， 正常價格的建筑材料 、 動力設備 、 機械設備等已不能保證供應 ， 企業(yè)必須付出較高的代價才能獲得 ，同時對一些配套設施 、 施工技術等都提出了更高的要求 ， 因此成本函數(shù)不再成線性而變成了非線性 ， 二、管理模型分析 4 房地產投資風險分析 4． 2 敏感性分析 敏感性分析是研究投資項目主要因素發(fā)生變化時 ， 項目經濟效益發(fā)生的相應變化 ， 以判斷這些因素對項目經濟目標的影響程度 。 這些可能發(fā)生變化的因素就稱為不確定性因素 。 根據每次變動因素的數(shù)目不同 ， 敏感性分析可以分為單因素敏感性分析和多因素敏感性分析 二、管理模型分析 4 房地產投資風險分析 4． 2 敏感性分析 （ 1） 單因素敏感性分析 每次只變動一個因素 ， 而其他因素保持不變時所進行的敏感性分析 。 1） 確定分析指標 2） 選定需要分析的不確定性因素并設定變動范圍 3） 計算因素變動致使經濟指標變動的數(shù)量結果 4） 確定敏感因素 （ 2） 多因素敏感性分析 進行多因素敏感性分析的條件是：假定多個變動因素互相獨立 。 三 、 系統(tǒng)分析 系統(tǒng)需求分析 1 現(xiàn)狀調查分析 在調查中發(fā)現(xiàn)房地產企業(yè)在信息處理方式上及現(xiàn)行管理工作中普遍存在以下問題： （ 1） 信息的加工處理方式落后 （ 2） 信息的存儲方式不合理 （ 3） 信息的流通渠道不暢 （ 4） 信息反饋不及時 （ 5） 信息管理不規(guī)范 （ 6） 決策方法不科學 三 、 系統(tǒng)分析 系統(tǒng)需求分析 2 功能需求分析 系統(tǒng)存在的問題決定了系統(tǒng)的需求 ， 進而決定了系統(tǒng)的功能 。正是因為客觀問題的存在 ， 才有了需求的存在 ， 也才有了系統(tǒng)存在的必要性 。 因而 ， 對需求的分析往往是基于原系統(tǒng)所存在的問題之上 。 需求之一 是希望將企業(yè)的信息處理方式由手工處理向計算機處理方向轉變 ， 通過管理信息系統(tǒng)的建立 ， 實現(xiàn)企業(yè)的信息化管理 ， 使企業(yè)管理工作規(guī)范化 、 制度化和程序化 ， 并促進企業(yè)管理的基礎工作 ， 避免業(yè)務管理的隨意性 ， 提高信息處理的時效性和準確性 ， 理順企業(yè)的信息流程和流向 ， 以便及時 、 準確地把握企業(yè)內部 、 市場和其他外部信息 ， 提高投資決策的效率 。 需求之二 是希望能將科學的管理方法引進到企業(yè)決策中 ， 以減少決策的隨意性 、 主觀性 、 人為性 ， 避免決策的失誤 ， 提高決策的水平和質量 。 三 、 系統(tǒng)分析 系統(tǒng)需求分析 2 功能需求分析 （ 1）信息管理功能 （ 2） 信息共享功能 （ 3）數(shù)據