建筑物及在建工程評估(已修改)
2025-02-15 23:44 本頁面
【正文】 第四章 建筑物及在建工程評估 要求理解和把握房地產(chǎn)評估的特點(diǎn)、影響房地產(chǎn)評估的因素，以及各種評估方法在房地產(chǎn)評估中的具體應(yīng)用。第一節(jié) 概述167。 一、概念與特性167。 房地產(chǎn)：本章講狹義房地產(chǎn)，指土地上的永久性建筑物和由它們衍生出來的所有權(quán)。167。 特點(diǎn)：167。 位置固定性167。 長期使用性167。 個體差異性167。 投資風(fēng)險性 167。 投資額大、生產(chǎn)周期長、空間位置固定167。 經(jīng)濟(jì)地理位置可變性167。 受政策、環(huán)境等因素的影響明顯167。 具有保值增值趨勢167。 二、房地產(chǎn)的價值與價格的關(guān)系167。 房地產(chǎn)價值是在交易前由評估人員給出的公正性價值判斷。167。 房地產(chǎn)價格是交易雙方的實際成交價格，是對價值的反映。167。 三、房地產(chǎn)價格的種類167。 （一）按房地產(chǎn)的實物形態(tài)劃分167。 167。 167。 167。 房地合一的價格。167。 （二）按房地產(chǎn)價格的形成方式劃分167。 167。 167。 根據(jù)使用目的及其作用分為基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價、房屋重置價格、交易底價、課稅價格等。167。 前三項由政府制定并定期公布。167。 （三）按房地產(chǎn)的交易方式劃分167。 拍賣價格：采用拍賣方式形成的成交價格。167。 招標(biāo)價格：采用招標(biāo)方式形成的成交價格。167。 協(xié)議價格：采用協(xié)議方式形成的成交價格。167。 （四）按房地產(chǎn)的權(quán)屬性質(zhì)劃分167。 所有權(quán)價格：是指房地產(chǎn)所有權(quán)的價格。167。 使用權(quán)價格：是指房地產(chǎn)使用權(quán)的交易價格。167。 轉(zhuǎn)讓價格：是指房地產(chǎn)權(quán)利人將其合法的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人時所形成的價格。167。 抵押價格：是指為貸款抵押的房地產(chǎn)評估的價格。167。 （五）按房地產(chǎn)價格的表示單位劃分167。 房地產(chǎn)總價格：是指一宗房地產(chǎn)的整體價格?？梢允强偟貎r、總房價、房地總價。167。 房地產(chǎn)單位價格：是指分?jǐn)偟椒康禺a(chǎn)單位面積的價格。167。 樓面地價：又稱單位建筑面積地價，是指平均到每單位建筑面積上的土地價格。其計算公式為：樓面地價 = 土地總價格建筑總面積 = 土地單價 容積率容積率 =建筑占地總面積 建筑總面積167。 例 41：某棟 6層的建筑物占地面積為 500平方米，首層建筑面積為 350平方米， 2至 6層每層建筑面積為 280平方米。試計算容積率。167。 容積率 =（ 350+280?5） /500=167。 例 42：有一宗地，占地面積為 500平方米，地上建有一幢 3層的樓房，建筑密度為 ，容積率為，土地單價為 3000元 /平方米，則樓面地價為多少？167。 樓面地價 =土地單價 /容積率 =3000/2=1500元 /平方米167。 四、房地產(chǎn)的評估步驟（自己看 !）167。 五、房地產(chǎn)的評估原則167。 合法性原則167。 合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。167。 最有效使用原則167。 是指房地產(chǎn)的評估應(yīng)該以獲利最大的使用方式來衡量其評估價值。也就是說，房地產(chǎn)的評估應(yīng)該以土地獲利最大的使用用途和使用強(qiáng)度作為房地產(chǎn)的評估前提和基礎(chǔ)。167。 供求原則167。 由于供給缺乏彈性及壟斷的存在，使該原則受到限制。167。 替代原則167。 評估時可找一些與被評估房地產(chǎn)具有替代性的房地產(chǎn)作為參照物。167。
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