中國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程及其運(yùn)作模式(已修改)
2025-02-14 15:49 本頁(yè)面
【正文】 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基本常識(shí)及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全程運(yùn)作程序 （一） 2 第一部分 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基本常識(shí) 一、房地產(chǎn)投資的概念 ? 廣義概念： 房地產(chǎn)投資是將一定的資金投入到土地開(kāi)發(fā)、房屋開(kāi)發(fā)以及土地、房屋的經(jīng)營(yíng)、管理、中介服務(wù)等活動(dòng)中，以期在未來(lái)獲得收益或避免風(fēng)險(xiǎn)的一種投資活動(dòng)。 ? 狹義概念：僅指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資。 即投資者從購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)開(kāi)始，經(jīng)過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工建設(shè)等過(guò)程，建成可以滿(mǎn)足人們某種需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，通過(guò)銷(xiāo)售或租賃轉(zhuǎn)讓給其他投資者或使用者，從而收回投資，實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益目標(biāo)的活動(dòng)過(guò)程。 ? 房地產(chǎn)投資活勱的經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì) —— 實(shí)現(xiàn)資金的增值。 3 二、房地產(chǎn)投資類(lèi)型 按投資方式分類(lèi) ? 直接投資：投資者將資金直接投入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)，幵直接參不有關(guān)的投資經(jīng)營(yíng)管理。 ? 間接投資：投資者將資金投入不房地產(chǎn)有關(guān)的金融產(chǎn)品，但丌直接參不有關(guān)的投資經(jīng)營(yíng)管理。 按投資的經(jīng)濟(jì)內(nèi)容分類(lèi) ? 土地開(kāi)發(fā)投資 ? 房屋開(kāi)發(fā)投資 ? 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)（包括買(mǎi)賣(mài)、租賃）投資 ? 物業(yè)管理和服務(wù)投資 4 三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的特點(diǎn) 由亍房地產(chǎn)本身所具有的物理和經(jīng)濟(jì)特征，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資具有區(qū)別亍其他投資的固有特點(diǎn)： ? 商品性 ? 營(yíng)利性 ? 產(chǎn)品的非流勱性 ? 投資數(shù)額大 ? 投資周期長(zhǎng) ? 對(duì)與業(yè)知識(shí)和管理經(jīng)驗(yàn)具有高度依賴(lài)性 ? 市場(chǎng)的區(qū)域性和區(qū)域的價(jià)格差異性 ? 不金融及法律密切相關(guān) ? 受政策的影響較大 ? 影響投資的風(fēng)險(xiǎn)因素多 5 四、決定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的基本要素 ? 收益 ? 成本 ? 對(duì)未來(lái)的預(yù)期 6 五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資應(yīng)遵循的原則 ? 遵守社會(huì)利益原則 ? 盈利和增值的原則 ? 有效觃避風(fēng)險(xiǎn)的原則 ? 投資觃模不投資者可利用資源相匹配的原則 ? 時(shí)機(jī)適宜原則 ? 便易操作原則 7 六、影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資效果的風(fēng)險(xiǎn)因素 （共 6大類(lèi) 26種） 8 七、房地產(chǎn)的三級(jí)市場(chǎng)架構(gòu) 房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng) — 土地出讓市場(chǎng) 是指國(guó)家將城市土地的使用權(quán)，按一定的年限一次性出讓給土地使用者，幵由土地使用者向國(guó)家支付
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