中國房地產開發(fā)程序與稅費培訓20xx年(已修改)
2025-01-23 19:34 本頁面
【正文】 中國房地產開發(fā)程序與稅費 二零一零年十月 中國房地產開發(fā)程序與稅費 主要內容 房地產開發(fā)的涵義 房地產開發(fā)模式 中國房地產開發(fā)程序與稅費 房地產開發(fā)的涵義： 資金 城市公用 配套設施 房地產 開發(fā) 勞動力 土地 專業(yè)人員 經驗 城市基礎 設施 建筑材料 資源整合 提供空間 房地產開發(fā)模式 香港模式： 以開發(fā)商為中心 客戶預售融資、銀行按揭融資 由開發(fā)商一家完成“買地、建造、賣房、管理” —— 縱向價值鏈 開發(fā)商不持有物業(yè) 美國模式： 市場化資本運作 聘請專業(yè)公司完成房地產開發(fā)的各個環(huán)節(jié) ——橫向價值鏈 開發(fā)商持有并經營物業(yè) 中國的房地產開發(fā)模式 物業(yè)管理 銷售 蓋房子 取得土地 主要采用香港模式： 依賴房產銷售收入和銀行提供資金 以銷售為主的經營模式 以圈地、圈錢為主的盈利模式 中國的房地產開發(fā)程序 ?Step 1. 投資機會選擇 與決策分析 ?Step 2. 前期工作 ?Step 3. 建設階段 ?Step 4. 租售階段 中國的房地產開發(fā)程序 ?Step 1. 投資機會選擇 與決策分析 ?Step 2. 前期工作 ?Step 3. 建設階段 ?Step 4. 租售階段 投資機會選擇與決策分析 機會尋找 機會篩選 財務分析 市場分析 投資機會選擇 投資決策分析 中國的房地產開發(fā)程序 ?Step 1. 投資機會選擇 與決策分析 ?Step 2. 前期工作 ?Step 3. 建設階段 ?Step 4. 租售階段 前期工作 取得土地 使用權 項目立項及 可行性研究 確定規(guī)劃 設計方案 并獲得許可 開發(fā)項目的立項和可行性研究 簽訂 合作意向書 確定初步 開發(fā)方案 編制、申報、審批 項目建議書 （代可行性研究報告） 開發(fā)項目的立項和可行性研究 估算投資額 編制項目建議書 編制可行性研究報告 614萬元 1228萬元 15億元 1437萬元 2875萬元 估算投資額 編制環(huán)境影響報告書 編制環(huán)境影響報告表 615萬元 24萬元 210億元 1535萬元 47萬元 主要稅費： 可行性研究費 環(huán)境影響評估咨詢費 取得土地使用權 擬定征地方案 申請建設用地 受理、審批土地 確定征地方案 發(fā)布征地公告 實施征地補償安置 頒發(fā) 《 建設用地批準書 》 擬定拆遷安置方案 提出拆遷申請 頒發(fā) 《 房屋拆遷許可證 》 發(fā)布拆遷公告 召開拆遷動員會 簽訂拆遷補償協(xié)議，進行安置 簽訂房屋拆遷責任書 土地 一級 開發(fā) 集體土地征用程序 拆遷安置程序 新增建設用地有償使用稅 超轉人員安置費 新菜地開發(fā)建設基金 地上物補償費 取得土地使用權 ? 集體土地征用過程中的主要稅費： 青苗及樹木補償費 勞動力安置費 土地補償費 征地管理費 耕地占用稅 耕地開墾費 土地補償費 征用對象 補償標準 耕地、菜地、魚塘、果園等農作物和經濟作物的耕地 該地前 3年平均年產值的 3倍至 6倍 補償 葦塘、砂石地、林地（包括山坡果林地）等有收益的土地 糧田地前 3年平均年產值的 5倍 補償 宅基地、積肥場、場院地 相連有收益的土地前 3年平均年產值的 5倍 補償 荒地、荒山、荒灘、宅基地等非耕地 實際情況 補償 鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設使用農村集體所有土地 占用土地前 3年平均產值的 3倍至 5倍 補償 鄉(xiāng)鎮(zhèn)公共設施、公益事業(yè)建設占用農村集體所有土地 占用土地前 3年平均產值的 3倍 補償 青苗及樹木補償費 ? ，補償標準按不同作物的不同生長階段計算，青苗按照生長階段劃分為三個階段，即播種期、發(fā)育期、成熟期，其中： ? （ 1）蔬菜，在播種期最高補償產量的 60%，發(fā)育期最高補償產量的 80%，成熟期最高補償產量的 90%； ? （ 2）大田作物，在播種期最高補償產量的 70%，發(fā)育期最高補償產量的 90%，成熟期補償 全部產量 。 ? 國家牌價 折算材值補償； ? 3年平均年產值的 5至 8倍 補償； ? ，未結果的幼樹發(fā)給適當補助費。 地上物補償費 ? ； ? ； ? ： （ 1）棚子按照每個 200至 950元補償，簡易棚不高于每個 200元； （ 2）廁所按照每個 50至 500元補償； （ 3）豬圈按照每個 150至 550元補償； （ 4）雞兔窩按照每個 20至 100元補償； （ 5）灶臺按照每個 20至 100元補償； （ 6）高灶按照每平方米 70元補償； （ 7）火炕按照每個 50至 500元補償，含煙囪。 ? ： （ 1）漢民墳遷移一次補償 40元； （ 2）回民墳遷移一次補償 50元。 勞動力安置費 ? 1. 勞動力安置補助費按照被征地前 3年平均每畝產值的 3倍 補償 ，最高不得超過 10倍 。 ? 2. 農轉工補助費按照以下各項標準支付： （ 1）朝陽、海淀、豐臺
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