【正文】 無錫商業(yè)市場分析報告 一． 項目介紹 二． 無錫商業(yè)市場發(fā)展 三． 無錫商圈分析 四． 太湖新城商業(yè)市場分析 五． 項目商業(yè)思考 目 錄 第一部分、項目介紹 一． 項目基本介紹 二． 項目屬性分析 嘉業(yè)國際城 JIC位于無錫市太湖新城金融商務第一街區(qū)，總建筑面積 ，項目主要由 CEO平層公館、酒店服務公寓、五星級國際酒店、甲級寫字樓、城市中心 MALL、雙地鐵商業(yè)集群等六類高端業(yè)態(tài)組合構成。 建成后將成為無錫太湖新城的標志性建筑群。 項目基本介紹 嘉業(yè)國際城 JIC商業(yè)面積約為 96000平方米，裙樓與地鐵商業(yè)聯(lián)合規(guī)劃，設置為多主題商業(yè)集群，其中：地上商業(yè)分為 5個場館，由主題商場、國際精品街、情景步行內(nèi)街、高端特色餐飲、兒童樂園、商業(yè)銀行等組成。地鐵商業(yè)集群則是地鐵 1號線和 4號線雙線合龍點，洶涌人流保障商業(yè)價值，由復合型地鐵商鋪、 7廳電影院及國際精品超市等業(yè)態(tài)構成。 項目基本介紹 第一部分、項目介紹 一． 項目基本介紹 二． 項目屬性分析 嘉業(yè)國際城 JIC是一個較大規(guī)模的復合型綜合體項目，有近 10萬方的商業(yè)體量，建成后將成為太湖新城內(nèi)的主要商業(yè)配套。 本案地處太湖新城 CBD金融商務第一街區(qū)內(nèi)，未來項目周邊將聚集無錫最高端的商務人群，周圍還將有綠城、保利等項目構成的高端居住區(qū)，未來本項目商業(yè)所面對都是無錫最高端的客戶，且 10萬方的商業(yè)并不能僅僅依靠單一的業(yè)態(tài)，如百貨、餐飲等； 本項目的商業(yè)將是由不同商業(yè)主題搭配成的偏高端的大型商業(yè)中心，城市中心 MALL。故本次商業(yè)市場分析將重點關注無錫主要商圈分布格局及在其中有影響力的業(yè)態(tài)和重點項目，對一些中低端的零散型商業(yè)、專業(yè)市場等不做重點研究。 項目屬性分析 第二部分、無錫商業(yè)市場發(fā)展 由于城市規(guī)劃建設以及無錫商業(yè)發(fā)展的沿革， 2023年以前無錫商業(yè)市場的區(qū)域分布、規(guī)模以及業(yè)態(tài)與大城市相比都較為原始和落后，特別是二、三級商業(yè)中心還處于起步階段，導致整個城市的商業(yè)過多的依賴于市中心的商業(yè)中心， 2023年之后大批商業(yè)項目的開發(fā)，這種格局才逐漸被打破。 隨著無錫城市化進程的發(fā)展，無錫的商業(yè)規(guī)模進入史前的全盛階段，無錫商業(yè)格局呈現(xiàn)多點開花，由中山路唯一商圈的狀態(tài)逐步被弱化，各區(qū)形成區(qū)域次級城市商圈格局。 無錫商業(yè)發(fā)展歷程 第三部分、無錫商圈分析 一． 商圈分布及基本概況 二． 重點商圈分析 三． 大型商業(yè)分析 四． 無錫商業(yè)總結及未來趨勢分析 無錫城市商業(yè)圈格局的形成主要是伴隨著無錫老城和郊區(qū)城市化的進程而發(fā)展變化。 商圈定位 商圈 核心商圈 崇安寺 市級輔助商圈 勝利門、南門、金太湖、 火車站、五愛廣場 區(qū)域商圈 廣益路、河埒口、太湖 國際社區(qū)、無錫新區(qū) 二級城市商圈 太湖新城商圈、太湖廣 場 無錫商圈分布 第三部分、無錫商圈分析 一． 商圈分布及基本概況 二． 重點商圈分析 三． 大型商業(yè)分析 四． 無錫商業(yè)總結及未來趨勢分析 概況： 無錫市最成熟的核心商圈，擁有人民路、中山路、健康路等人氣商業(yè)街、還有無錫主要的百貨商場，包含購物、餐飲、休閑娛樂等多種業(yè)態(tài)； 位置： 以中山路和人民路交界處的崇安寺為核心，向四周輻射 商業(yè)類型： 沿街商鋪、百貨商場、商業(yè)街區(qū) 典型商業(yè) ： ?百貨類：八佰伴、三陽百盛、大洋百貨、大東方百貨、蘇寧廣場（在建）、恒隆廣場（在建） ?購物中心：匯金廣場 ?商業(yè)街：人民路、中山路、健康路 ?街區(qū)類：崇安寺步行街 消費群體： 全市消費者 租金情況： 1525元 /平方米 /天 崇安寺商圈 中山路是一條集購物、餐飲、娛樂為一體的綜合性商業(yè)街，是全國十條中華商業(yè)示范街之一。它地處無錫市中心，北至勝利門廣場，南聯(lián)朝陽廣場，中有崇安寺地區(qū)，是無錫最繁華的商業(yè)街道； ? 道路指標： 中山路全長約 2100米，寬約 40米 ? 商業(yè)樓層： 解放南路到崇寧路以一層商鋪為主，人民中路至北大街段以大型集中商業(yè)和 23層商鋪為主 ? 店鋪面積： 解放南路到崇寧路商鋪面積集中在 50120平米（部分轉角商鋪面積較大），人民中路至北大街段商鋪面積集中在 250300平 米（大型集中商業(yè)除外） ? 租金水平： 崇寧路至解放南路段一層商鋪租金在 1015元 /平米 /天；人民中路至北大街段租金在 1825元 /平米 /天，與人民中路交叉中附近商鋪租金最高，沿中山路兩端逐漸遞減 ? 業(yè)態(tài)分布： 以服飾、餐飲為主，其他商業(yè)業(yè)態(tài)為輔的綜合性商業(yè)街 崇安寺商圈 —中山路商業(yè)街 盛世點評： 中山路在無錫市民的心里就是 “ 城里 ”的代名詞，這已經(jīng)成為人們的一個思維定勢。因此，盡管城市副中心商業(yè)區(qū)、專業(yè)街、片區(qū)商業(yè)中心、社區(qū)商業(yè)中心等打造得如火如荼，中山路作為無錫商業(yè)中心的地位依舊穩(wěn)當。前兩年，商業(yè)大廈、八佰伴等主力商城開始引進多家國際品牌，這也使得中山路商業(yè)街的整體檔次提升了不少。 人民中路與中山路垂直交叉，占據(jù)市中心核心位置，是僅次于中山路的一條商業(yè)街，無錫最具代表性的崇安寺商業(yè)體就坐落在人民中路與中山路的交叉口，人流量、車流量都比較大； ? 道路指標： 人民中路全長約 1600米，寬約40米（人民中路現(xiàn)仍地鐵施工中） ? 商業(yè)樓層： 以一層商鋪為主，人民中路與中山路交叉口附近有部分 23層商鋪和幾幢大型集中商業(yè)樓 ? 店鋪面積： 商鋪面積集中在 50100平米小面積商鋪為主，部分 23層商鋪面積在 250400平米（大型集中商業(yè)除外） ? 租金水平： 人民中路與中山路交叉口附近商鋪會達到 20元 /平米 /天左右，沿兩端逐漸遞減，最低租金在 810元 /平米 /天，崇安寺步行街商鋪租金達到 1035元 /平米 /天左右 ? 業(yè)態(tài)分布： 集購物、餐飲、娛樂為一體的綜合型商業(yè)街 崇安寺商圈 —人民路商業(yè)街 盛世點評： 隨著市蘇寧廣場、崇安寺二期、恒隆廣場等項目建設的推進，今后人民路將重點引進高端商貿(mào)服務業(yè)，形成一個高端商貿(mào)區(qū)。市中心商務區(qū)將以中山路為縱軸，人民路為橫軸，兩者交相輝映形成一個商貿(mào)包圍圈。而目前人民路也僅有人民中路段整體租金較高，到人民西路或者人民東路段后，整體租金下滑也比較明顯。 無錫傳統(tǒng)商圈，近年來隨著五星、蘇寧、新交電電器賣場的集中，勝利門商圈演變成以電器五金為主的專業(yè)賣場商圈，后又由于遠東及英武百貨的加入，百貨商場氛圍逐漸濃厚； 位置： 位于中山路最北端，勝利門廣場周邊區(qū)域 商業(yè)類型： 百貨商場、專業(yè)賣場 典型商業(yè)： ?百貨類：遠東百貨、英武百貨 ?專業(yè)賣場（電器類）：華誼兄弟影城、蘇寧、國美、永樂、五星、新交電 ?商業(yè)街：縣前三號（在建）、外灘1993商業(yè)街區(qū)（在建） ?專業(yè)賣場（五金類）：二百 消費群體： 全市消費者 租金情況： 1020元 /平方米 /天 勝利門商圈 解放西路與中山路北端交接，是進入市中心的標志，僅次于市中心的中山路與人民路南至縣前街北至中山路，車流人流都較大； ? 道路指標： 解放西路全長約 700米，寬約 40米 ? 商業(yè)樓層： 以一層商鋪為主，另有大型集中商業(yè)，五金電器賣場等 ? 店鋪面積： 商鋪面積集中在 50100平米小面積商鋪為主，部分 23層商鋪面積在 250450平米（大型集中商業(yè)除外） ? 租金水平： 最貴租金在勝利門廣場附近，達到 20元 /平方米 /天 ? 業(yè)態(tài)分布： 購物、餐飲、娛樂、大型專業(yè)賣場、集中商業(yè) 勝利商圈 —解放西路商業(yè)街 盛世點評： 紅豆國際廣場的落成和遠東百貨的加入聚集了大量的人氣，茂業(yè)的一百地塊現(xiàn)在正在施工之中，建成后將大大增加勝利門商圈繁華的砝碼。 隨著無錫經(jīng)濟的快速發(fā)展，特大城市建設的推進，南門商圈日趨成熟，得到了前所未有的發(fā)展； 位置： 南禪寺至清揚路家樂福 商業(yè)類型： 沿街商鋪，休閑娛樂、餐飲 典型商業(yè)： 購物廣場：紫金廣場 超市：易買得 商業(yè)街區(qū)：南禪寺步行街，美食街 消費群體： 附近居民，南禪寺可影響全市 租金情況： 普通沿街商鋪 312元 /平方米 /天，南禪寺步行街 1525元 /平方米 /天 南門商圈 南禪寺步行街是 03年對南禪寺老街進行改造后建成的無錫較早的一條步行街， 04年 1月正式落成改造后的南禪寺步行街保留了歷史悠久的妙光塔和一些有著古城氣息的老建筑，添加了時尚、流行、新潮氛圍的各式商店。 ? 道路指標： 全長約 500米，寬約 2030米左右 ? 商業(yè)樓層： 一層商業(yè)為主，部分餐飲店是兩層商鋪 ? 店鋪面積： 一層商鋪面積以 20120平米為主，其中拐角處較大，兩層商鋪面 積在 300平米左右 ? 租金水平： 步行街兩側租金最高，在 2025元 /平米 /天，向兩邊延伸，租金水平逐漸下降，大致范圍在 1520元 /平米 /天 ? 業(yè)態(tài)分布： 集餐飲、休閑、娛樂、購物為一體的綜合性步行街 南門商圈 —南禪寺步行街 南門商圈 —南禪寺步行街 盛世點評： 南禪寺作為無錫老牌商業(yè)街，歷史悠久，在中山路的南端形成一個比較獨特的商業(yè)體，本身文化氛圍濃厚，商業(yè)風格、業(yè)態(tài)設定都有濃厚的江南風情，但整體商業(yè)檔次和中山路相比有較大的差距，整體以中低檔為主，不定期舉行流動商業(yè)展覽，以手工制品為主，由于本身的文化限制，在商業(yè)創(chuàng)新和發(fā)展方面有一定的局限性。 金太湖廣場商圈是無錫著名的以餐飲為主的商圈，歐風街青石路作為美食一條街影響無錫全市； 位置： 位于北塘區(qū)北大街街道轄區(qū)范圍內(nèi)，以青石路沿線為主 商業(yè)類型： 商業(yè)街、購物