【正文】 超越未來 一戰(zhàn)成名 海駿達蜀都一號策略執(zhí)行綱領(lǐng) 本項目核心價值體系？ —— 賣什么 本項目目標(biāo)客戶群體？ —— 賣給誰 本項目終極行動綱領(lǐng)？ —— 怎么賣 基于前期市場及客戶研究、項目定位的有效溝通，本次主要解決以下問題： 本項目三大核心堡壘 本項目的核心價值是什么，如何才能從大城西及片區(qū)眾多樓盤大鱷中脫穎而出？ —— 賣什么 1 蜀都新城位于成都西部副中心郫縣，已成為成都重點發(fā)展的熱點區(qū)域 ? 郫縣是成都重點發(fā)展的西部副中心，具有極高的區(qū)位優(yōu)勢； ?2023年 5月 12日，快鐵將正式開通，鏈接火車北站至都江堰，而郫縣作為重要中間站，將受益明顯； 城西 本區(qū)域 區(qū)域內(nèi)典型項目客戶變化過程 萬景峰客戶組成情況 ?萬景峰：其客戶組成明顯區(qū)隔于目前區(qū)域現(xiàn)有項目情況，高新西區(qū)客戶比例占主導(dǎo)，已經(jīng)改變了區(qū)域原有傳統(tǒng)項目客戶組成慣例； ?弗萊明戈客戶組成也由前期以郫縣客戶為絕對主力開始轉(zhuǎn)變，高新西區(qū)客戶比例在逐漸增加，特別是電梯產(chǎn)品意向性客戶； ?中信未來城成交客戶中，高新西區(qū)和大城西客戶比例占到 50%左右； ?從目前區(qū)域典型項目的客戶變化過程可以看出，高新西區(qū)及大城西客戶是存在較大挖掘空間的； 區(qū)域 選項 發(fā)展?jié)摿Υ? 環(huán)境較好 價格較低 有抗性 郫縣老城區(qū) 96% 1% 1% 2% 郫縣新城區(qū) 97% 2% 0% 1% 紅光犀浦 80% 10% 3% 7% 高新西區(qū) 43% 20% 20% 17% 大城西 38% 22% 25% 15% ?在對區(qū)域有了解的客戶中，有 65%對區(qū)域比較認(rèn)同，認(rèn)同點主要體現(xiàn)在 發(fā)展?jié)摿Υ蠛蛢r格低 兩方面。 ?而對區(qū)域有抗性的客戶比重只有9%左右； 在區(qū)域了解的基礎(chǔ)上，對本項目所在區(qū)域的看法 對本項目所在區(qū)域的看法 13% 18% 9% 65% 發(fā)展?jié)摿Υ? 有抗性 環(huán)境較好 價格低 客戶認(rèn)知測試 區(qū)域 選項 交通不便 配套缺乏 屬于郫縣 區(qū)域陌生 郫縣老城區(qū) 27% 50% 13% 10% 郫縣新城區(qū) 33% 47% 11% 9% 紅光犀浦 42% 37% 13% 8% 高新西區(qū) 63% 22% 10% 5% 大城西 71% 20% 5% 4% ?在對區(qū)域有抗性的客戶中，有 70%主要體現(xiàn)在 交通不便和配套缺乏 兩方面，其中高新西區(qū)和大城西客戶尤為明顯。 存在抗性的客戶，對本項目所在區(qū)域的看法 客戶認(rèn)知測試 區(qū)域 選項 是 否 郫縣老城區(qū) 85% 15% 郫縣新城區(qū) 90% 10% 紅光犀浦 75% 25% 高新西區(qū) 55% 45% 大城西 50% 50% ?輕軌開通臨近，打算在本區(qū)域購房的客戶比重由 60%上升到 80%，同時增加了 20%由“否”向“可以考慮”轉(zhuǎn)變的客戶，也就是說， 軌道交通對本項目的將可能會帶來20%40%的客戶量提升； ?輕軌的開通臨近對郫縣及周邊區(qū)域客戶量的提升作用變化不大，提升的量主要集中在高新西區(qū)和大城西區(qū)域； 輕軌開通在本區(qū)域購房的打算0%20%80%是 可以考慮 否輕軌交通對本區(qū)域購房的意向轉(zhuǎn)變 客戶購買意愿測試 客戶對區(qū)域的認(rèn)知： ? 大城西客戶對本區(qū)域認(rèn)知點：區(qū)域發(fā)展?jié)摿Α⒖扈F、升值空間； ? 大城西客戶對本區(qū)域抗性：目前交通不便、配套尚待完善； 地塊號 凈地面積 用地性質(zhì) 容積率 資源條件 開發(fā)等級 3號地 二類住宅 ≤ 臨創(chuàng)智公園 二級 7號地 二類住宅 ≤ 臨摸底河 二級 10號地 二類住宅 ≤ 臨摸底河 三級 11號地 二類住宅 ≤ 臨 摸底河 +創(chuàng)智公園 一級 ?本項目分四塊地，劃分較為臨散，整體容積率較高，單塊土地規(guī)模較小，規(guī)劃限制較高； ?地塊臨近創(chuàng)智公園和摸底河，景觀資源良好，具備充分的打造和提升空間； ?項目處于蜀都新城核心位置，充分享受新城配套； 項目本體分析 【外部資源】：緊鄰創(chuàng)智公園，共享有優(yōu)質(zhì)景觀資源以及多個特色公園、超五星級酒店 ? 景觀： – 位于中信蜀都新城規(guī)劃的景觀主軸 – 項目 7號和 10號地塊緊鄰新城內(nèi)唯一的水系，現(xiàn)在已經(jīng)開挖河渠 – 緊鄰一期啟動的創(chuàng)智公園，公園采用環(huán)島設(shè)計，水景與建筑共筑新城標(biāo)志景觀 ? 區(qū)域配套： – 超五星級酒店 – 創(chuàng)智公園 – 音樂廣場 – 雕塑公園 – 藝術(shù)公園 創(chuàng)智公園 成都電子高專 摸 底 河 【內(nèi)部優(yōu)勢】：擁有較長水岸線資源、依托新城整體規(guī)劃優(yōu)勢，內(nèi)部配套多所學(xué)校及醫(yī)院 ? 資源優(yōu)勢 ? 水資源： 新城規(guī)劃摸底河流經(jīng)本地塊，擁有較長的河岸景觀； ? 綠地空間： 區(qū)域內(nèi)擁有大量的綠地空間； ? 規(guī)劃優(yōu)勢 – 地塊內(nèi)部規(guī)劃幼兒園以及中學(xué)。 – 項目規(guī)劃融入新城整體科學(xué)規(guī)劃。 3號 7號 10號 11號 創(chuàng)智公園 成都電子高專 摸 底 河 開 挖 河 道 中學(xué) 醫(yī)院 ? 位于西部新中心核心區(qū)位，區(qū)域發(fā)展?jié)摿Υ螅谖宕鞘猩畹浞?，?guī)劃起點高； ? 快鐵對區(qū)域具有極大拉升作用，將徹底改變區(qū)域?qū)傩?，實現(xiàn)與主城區(qū)一體化； ? 地塊位于新城中央，暢享未來完善配套； ? 緊鄰創(chuàng)智公園及摸底河，景觀資源絕佳； 項目屬性： 區(qū)域內(nèi)品牌競爭逐漸升級 海駿達 龍湖 中信 ?龍湖項目： 200畝，容積率 ，總建筑面積 52萬平米，集洋房（ 12萬平米）、高層（ 38萬平米）和商業(yè)為一體的大型高品質(zhì)項目； ?中信項目： 112畝，容積率 ，總建筑面積 31萬平米，以高層為主，洋房為輔的較高品質(zhì)項目； 目前區(qū)域內(nèi)龍湖項目和中信項目均已啟動，龍湖占有先發(fā)優(yōu)勢，中信占有品牌優(yōu)勢，同時區(qū)域外部還存在合景泰富及華潤的攔截，整體競爭激烈； 景尚景 瑞景茗城 萬景峰 海駿達蜀都一號 蜀都新城中心 市場主流產(chǎn)品 212畝大盤 公園、河岸景觀 自身風(fēng)情商業(yè)街 快鐵拉升 龍湖、中信 蜀都新城 改善型、青年社區(qū) 復(fù)合型社區(qū) 自身景觀體系 外部共有配套 快鐵拉升 VS 本項目與龍湖、中信等競爭對手比較有何競爭力及獨特優(yōu)勢？ ?本項目 VS 龍湖弗萊明戈 —— 一線公園與河景 ?本項目 VS 中信未來城 —— 風(fēng)情商業(yè)、直臨公園 ?本項目 VS 中鐵瑞景茗城 —— 新城中心、雙重景觀優(yōu)勢 ?本項目 VS 景尚景 —— 新城中心、雙重景觀優(yōu)勢 ?本項目 VS 萬景峰 —— 新城中心、雙重景觀優(yōu)勢 本案是區(qū)域內(nèi)唯一新城中心景觀大盤，且具有自身獨特配套的項目 與龍湖、中信的競爭策略 —— ?借勢龍湖、中信 —— 共同建立高端項目形象 ?攔截龍湖、中信 —— 以公園物業(yè)形成客戶截流 ?與龍湖、中信 “ 合而不同” 合： 共同炒作區(qū)域及快鐵 異： 強打公園牌 與景尚景、瑞景茗城的競爭策略 —— ?區(qū)域區(qū)隔 —— 以蜀都新城區(qū)隔，形成區(qū)隔 ?品質(zhì)區(qū)隔 —— 從資源、產(chǎn)品上占位高端，形成價格突破 ?與景尚景、瑞景名城 “ 壓倒性優(yōu)勢” 蜀都新城的生活： 新城發(fā)展?jié)摿樵V求 品質(zhì)生活的營造： 大盤、公園及產(chǎn)品 大城西 郫縣蜀都新城 價值點 抗性 ? 區(qū)域發(fā)展優(yōu)勢 ? 區(qū)域價值升值 ? 快鐵帶動效應(yīng) ? 目前區(qū)域配套不完善 ? 目前與區(qū)域交通不便捷 ? 相比較老城區(qū)是新城區(qū)域 ? 新城生活方式及發(fā)展?jié)摿? ? 目前生活配套有待完善 ? 相比老城區(qū)價格抗性 發(fā)展策略 ? 共同炒作未來城西新中心； ? 發(fā)展公園住區(qū)概念 ? 快鐵物業(yè)對區(qū)域成熟的影響以及對城西客戶吸引作用； ? 與本區(qū)域項目共同提升區(qū)域影響力和樓市地位； 競合 +競爭 兩個問題： ? 成都人不缺乏公園，不缺乏水，但是在城市中心住區(qū)，成都人沒有居住在公園中和河岸邊的機會，這一直是成都人