【正文】 一個(gè)好項(xiàng)目，可以改變一個(gè)區(qū)域，甚至改變一個(gè)城市目錄1234市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)營(yíng)銷大綱項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)定位01企業(yè)及項(xiàng)目目標(biāo)？目 標(biāo)項(xiàng)目 營(yíng)銷目標(biāo) 的解讀1. 品牌：確立靜安項(xiàng)目品牌知名度和美譽(yù)度2. 地位：樹立項(xiàng)目的市場(chǎng)領(lǐng)袖地位，讓客戶認(rèn)可項(xiàng)目的品質(zhì)，形成良好口碑3. 熱銷：首期開盤形成熱銷局勢(shì)，為后期銷售打好基礎(chǔ)4. 價(jià)格：逐步實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià)的區(qū)域標(biāo)桿地位銷售節(jié)點(diǎn)：2023年 9月，現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷中心開放， 10月首批單位公開審定項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境，解析競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)02市場(chǎng)趨勢(shì)和競(jìng)爭(zhēng)淮北概述：資源優(yōu)勢(shì)突出，為城市的發(fā)展提供了良好的基礎(chǔ)淮北大唐電廠淮北：n 以能源為基礎(chǔ)發(fā)展起來的現(xiàn)代工業(yè)型城市n 重要煤城、全國(guó)重要的煤炭基地之一，安徽省主要產(chǎn)煤基地劉店煤礦城市空間結(jié)構(gòu)擴(kuò)張，提升了城市在區(qū)域間影響力 市域內(nèi)的城鎮(zhèn)空間布局層次出現(xiàn)分化的趨勢(shì)：以相山為核心的城區(qū)正逐漸成為全市的生產(chǎn)服務(wù)和生活服務(wù)巾心， 并大量吸納周邊城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)加入。在全市域范圍內(nèi)，經(jīng)過多年的發(fā)展，各城鎮(zhèn)之間在規(guī)模和功能上也出現(xiàn)了分化，開始逐步形成了一批發(fā)展勢(shì)頭良好的重點(diǎn)城鎮(zhèn)，如 臨渙、百善 。相山城區(qū)宿州市百善鎮(zhèn)臨渙鎮(zhèn)資料來源：淮北規(guī)劃局網(wǎng)站對(duì)外交通日趨完善，城市輻射能力進(jìn)一步增強(qiáng)公路 : 合徐高速 連霍高速 311國(guó)道、 206國(guó)道鐵路： 淮北鐵路航空： 徐州機(jī)場(chǎng)淮北與周邊主要城鎮(zhèn)距離： 宿州： 52公里， 徐州： 62公里， 蕭縣： 40公里，宿州百善蕭縣 徐州臨渙311國(guó)道206國(guó)道至京滬高速合徐高速連霍高速淮北鐵路淮北用地發(fā)展方向分析圖淮北城區(qū)遠(yuǎn)期用地規(guī)劃圖東擴(kuò)南進(jìn)推動(dòng)城市規(guī)模擴(kuò)張，城市空間迎來改造升級(jí)機(jī)遇n由于受到采掘塌陷、自然山體等的限制，目前淮北市的主要發(fā)展方向?yàn)闁|擴(kuò)南進(jìn)， 而對(duì)于舊有老城區(qū)側(cè)以改造升級(jí)為主。 老城區(qū)由于人口密集，配套也較為完善，但是形象較為老舊，主要以舊城改造升級(jí)為主。 —— 淮北規(guī)劃局中心塌陷地劉橋煤炭塌陷地塌陷地相山市中心 完善組團(tuán)內(nèi)現(xiàn)有的老城區(qū)，向東、向南沿人民路和相山南路發(fā)展新城區(qū)，建設(shè)新城市中心。城市規(guī)劃：東進(jìn)、西延、南擴(kuò)城市規(guī)劃： “東進(jìn)、西延、南擴(kuò) ”的城市發(fā)展思路，使中心城區(qū)規(guī)劃建設(shè)面積擴(kuò)展到。n“ 東進(jìn)、西延、南擴(kuò) ” 的城市發(fā)展思路，三個(gè)城市組團(tuán)和一個(gè)城市綠心 在東外環(huán)以西沿東湖路兩側(cè)發(fā)展，以東開發(fā)龍湖工業(yè)項(xiàng)目區(qū)；北外環(huán)南側(cè)部分建設(shè)為科教園區(qū)。 在其西部以用地整理為主，擴(kuò)大居住用地規(guī)模，在東外環(huán)和合徐高速公路連接線北部布置工業(yè)園，陶瓷、建材和化工工業(yè)。n 根據(jù)淮北城市規(guī)劃，可將城市劃分為六大功能組團(tuán)， 居住組團(tuán)：相山組團(tuán)；濉溪組團(tuán)；烈山組團(tuán)；工業(yè)組團(tuán)：礦山集組團(tuán)；景觀組團(tuán)：中心景觀區(qū)域；東部景觀區(qū)域；各組團(tuán)發(fā)展水平比較：最成熟的組團(tuán)：相山組團(tuán)最具發(fā)展?jié)摿Φ慕M團(tuán)：濉溪組團(tuán)、烈山組團(tuán)六大功能組團(tuán)延伸城市發(fā)展布局，以相山組團(tuán)功能最為完善相山組團(tuán)： 居住、行政、商貿(mào)、文化娛樂、商務(wù)會(huì)展城市綠心 —— 中心景觀組團(tuán)； 生態(tài)、景觀、旅游區(qū)礦業(yè)集組團(tuán)： 工業(yè)、文教、休閑旅游烈山組團(tuán)： 工業(yè)、居住、物流濉溪組團(tuán)： 居住、商業(yè)、工業(yè)老龍脊風(fēng)景區(qū) ——東部景觀區(qū)老城區(qū)市級(jí)功能區(qū)規(guī)劃圖 新城區(qū)市級(jí)功能區(qū)規(guī)劃圖n 老城區(qū)商業(yè)氛圍濃厚，是沿著淮海路、古城路、孟山路及相山路發(fā)展的井字型商圈；其中火車站商圈尚處建設(shè)之中n 新城區(qū)功能區(qū)處于淮北市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，并于市政務(wù)中心區(qū)域中。在近年發(fā)展較為迅速，是淮北新興的居住區(qū)域，區(qū)域內(nèi)住宅檔次較高。新城區(qū)快速發(fā)展，新老城區(qū)各有所長(zhǎng)老城區(qū)老城區(qū)新城區(qū)新城區(qū)老城區(qū) 商業(yè)氛圍更為突出新城區(qū)重點(diǎn)注重居住、生活氛圍的營(yíng)造，同時(shí)兼具政府辦公等功能徐州都市圈規(guī)劃范圍淮北徐州沿淮城市群分布n 淮北市位于皖北部，地處蘇魯豫皖四省交界，與皖東北經(jīng)濟(jì)協(xié)作區(qū)、徐州都市圈相鄰。受到江蘇經(jīng)濟(jì)圈影響，并處于上海輻射第三圈層的邊緣 n位于淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)中心，占據(jù)重要的商業(yè)地位上海南京淮北上海輻射第三圈層徐州都市圈淮北地處徐州都市圈輻射范圍內(nèi)，受徐州影響較大城市規(guī)劃小結(jié)216。城市東擴(kuò)南進(jìn)，城區(qū)面積不斷擴(kuò)張，城市影響力不斷提升，輻射能力不斷增強(qiáng)；216。六大功能組團(tuán)拓展城市空間，區(qū)域職能出現(xiàn)分化；216。新、老城區(qū)發(fā)展各有側(cè)重，老城區(qū)重視商業(yè)功能的提升，新城區(qū)突出行政、教育、居住等功能的體現(xiàn)；216?；幢钡靥幮熘荻际腥?，在城市南進(jìn)的過程中，商業(yè)分布也存在南移的傾向?；幢弊≌?jìng)爭(zhēng)格局中心城板塊新城板塊火車站板塊 東郊板塊新濉河板塊目前淮北市場(chǎng)可以劃分為： 中心城板塊、火車站板塊、東郊板塊、新城板塊、新濉河板塊中心城板塊價(jià)格： 55006000戶型：偏舒適，較為中規(guī)客戶：金融、銀行、機(jī)關(guān)置業(yè)類型：二次購(gòu)房、投資新歲河板塊價(jià)格： 3300戶型：較為中規(guī)客戶：礦區(qū)客戶、濉溪客戶置業(yè)類型：首次、自住東郊板塊價(jià)格： 3230戶型：較為中規(guī)客戶：原有居民、礦區(qū)客戶置業(yè)類型：首次較多火車站板塊價(jià)格： 4000戶型：較為中規(guī)客戶：市區(qū)、礦區(qū)置業(yè)類型：二次購(gòu)房等新城板塊價(jià)格： 3500戶型：較為中規(guī)客戶：公務(wù)員、礦區(qū)領(lǐng)導(dǎo)、私企老板置業(yè)類型：二次購(gòu)房、投資較多區(qū)域職能 城市建設(shè) 區(qū)域形象 房地產(chǎn)市場(chǎng)特 征中心城板塊 ?老城區(qū)，主要商 業(yè)核心區(qū)?城市建設(shè)較為完善，但由于時(shí)間較為久遠(yuǎn)，為當(dāng)前淮北重點(diǎn)改造的老城區(qū)域?區(qū)域形象正在積極，且人氣充足?高層為主，價(jià)格最高火車站板塊 ?新興城區(qū)，居住?城市東向發(fā)展的必經(jīng)之路，區(qū)域正在積極改善?淮北重要的交通樞紐，區(qū)域前景看好?高層居多，價(jià)格較高東郊板塊 ?政府辦公、企業(yè) 等主要聚集地 ?城市的發(fā)展方向之 一 ?道路寬闊，形象正在 改善?多層為主，價(jià)格處于較低水平新城板塊 ?政府辦公、企業(yè)等主要聚集地 ?城市的發(fā)展方向之 一?為目前政府主要發(fā)展的區(qū)域，形象良好，但是離市區(qū)較遠(yuǎn)，人氣有待提升?高層興起迅速，價(jià)格也較高新濉河板塊?企業(yè)職工生活小區(qū)為主 ?發(fā)展緩慢?建筑密度大，但配套齊全?價(jià)格較低，多層為主區(qū)域特征總結(jié)n 相山組團(tuán)是住房供應(yīng)量最大的功能組團(tuán)，總供應(yīng)量近 400萬方，其中商業(yè)住房建設(shè)計(jì)劃為 283萬方n 烈山集組團(tuán)計(jì)劃的住房建設(shè)最少，僅占總量的 %n 根據(jù)淮北市 20232023年住房建筑結(jié)構(gòu)比例規(guī)劃，中小套商品住房供應(yīng)量最大，占總量的 46%n 普通商品住房及保障性住房各占 28%和 26%數(shù)據(jù)來源：淮北市住房建設(shè)規(guī)劃 20232023年住房建設(shè)計(jì)劃 相山組團(tuán)商品房供應(yīng)最為充足，中小套型漸居主導(dǎo)p緊湊性三房占整個(gè)市場(chǎng)的主導(dǎo)地位，面積區(qū)間在 100120M2的緊湊性三房占比%,舒適性三房 121140M2占比 %。p就整體市場(chǎng)而言三房占主導(dǎo)地位，占整個(gè)市場(chǎng)的 49%，兩房戶型占比 %。三房戶型占市場(chǎng)主導(dǎo)地位戶型配比131平米 4室 1廳 95平米 2室 2廳資料來源：據(jù)淮北房地產(chǎn)信息網(wǎng)備案統(tǒng)計(jì)發(fā)展階段需求層次功能化 關(guān)注戶型、面積、朝向、通風(fēng)等基本生活住區(qū)化 開始考慮住區(qū)環(huán)境、景觀、安全度、人群，勻質(zhì)化等因素品質(zhì)化 關(guān)注產(chǎn)品細(xì)節(jié)、材質(zhì)、設(shè)備和工藝所帶來的舒適度和人性化程度定制化 產(chǎn)品充分契合個(gè)體客戶的功能特色化 產(chǎn)品開始對(duì)位客戶個(gè)性特征和精神需求n可以看出淮北消費(fèi)者的置業(yè)需求已經(jīng)開始由基本居住功能 向住區(qū)化、品質(zhì)化發(fā)生轉(zhuǎn)變從安居向社區(qū)化、品質(zhì)化轉(zhuǎn)移提升購(gòu)房需求216。 整體：淮北房地產(chǎn)市場(chǎng)全面發(fā)展，以品牌發(fā)展商為龍頭引領(lǐng)住宅進(jìn)入品質(zhì)時(shí)代；216。 分布：淮北中心城板塊是商業(yè)分布密集區(qū)域，新城板塊是高檔住宅競(jìng)爭(zhēng)激烈區(qū)域216。 戶型：戶型設(shè)計(jì)多為中規(guī)中矩，創(chuàng)新較少216。 銷售：暢銷單位為 8095 ㎡以及 120130 ㎡ 戶型；216。 價(jià)格：整體價(jià)格在 09年有較大提升，中心城板塊價(jià)格突破 6500市場(chǎng)小結(jié)東湖公館位置 淮北市龍山路中段消防隊(duì)北側(cè)規(guī)模 占地面積： 90000㎡ 總建筑面積： 110000M2 建筑類型小高層、電梯花園洋房、獨(dú)棟別墅、類獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅 戶型區(qū)間賣點(diǎn)晨興 .東湖公館項(xiàng)目位于龍山路中段，該項(xiàng)目毗鄰東湖濕地公園，外部環(huán)境條件優(yōu)越，路況好，道路寬暢，由此進(jìn)入中心城區(qū)僅數(shù)分鐘時(shí)間。我們貫徹 “ 以人為本 ” 、 “ 尊重自然 ” 、建設(shè)生態(tài)型，適于現(xiàn)代生活的，又具有鮮明個(gè)性的人性化居住空間；尊重人性和自然規(guī)律，力求做到產(chǎn)品生態(tài)化、環(huán)境生態(tài)化、社區(qū)規(guī)劃生態(tài)化，將本項(xiàng)目打造成為一個(gè)高品位和生態(tài)居住為一體的高品質(zhì)混合型社區(qū)，創(chuàng)造一個(gè)低密度、低污染、低噪音、高鮮氧的健康生態(tài)環(huán)保的高品質(zhì)住宅群體，打造淮北市最頂級(jí)的住宅項(xiàng)目。 銷售狀況 銷售中心現(xiàn)現(xiàn)接受來訪咨詢。樣板間璀璨面市。價(jià)格配套市場(chǎng)標(biāo)桿項(xiàng)目 推廣形象：項(xiàng)目形象百變，線上線下各自為陣，沒有形成規(guī)范有序的鮮明品牌個(gè)性和價(jià)值。首府位置 長(zhǎng)山中路 55號(hào)（長(zhǎng)山路與南黎路交匯處）規(guī)模 占地面積： 218畝 總建筑面積： 32萬余 M2 建筑類型 高層 別墅 戶型區(qū)間 78136㎡ 兩房、三房賣點(diǎn)首府位于長(zhǎng)山路中路 55號(hào)（長(zhǎng)山路與南黎路交匯處），項(xiàng)目集高層洋房、別墅、公寓及商業(yè)于一體，擁有城市鼎級(jí)資源配置，打造淮北居住的頭等艙。項(xiàng)目倚靠城南新城 CBD核心區(qū)以及在建的大潤(rùn)發(fā)南黎店購(gòu)物中心，同時(shí)毗鄰已遷入的淮北市重點(diǎn)中學(xué)新局中；社區(qū)配套完善，規(guī)劃有風(fēng)情商業(yè)街、社區(qū)活動(dòng)中心、幼兒園、小學(xué)、菜市、超市等一應(yīng)俱全；同時(shí)打造有近 3000平米的五星級(jí)水岸會(huì)所，擁有淮北首個(gè)室內(nèi)恒溫游泳池，以及雪茄吧、紅酒吧、健身館以及棋牌娛樂室等高端生活元素。項(xiàng)目在園林景觀設(shè)計(jì)上更是斥巨資打造，兩軸、一環(huán)、四園規(guī)劃體系，采用簡(jiǎn)歐園林風(fēng)格設(shè)計(jì)；一期創(chuàng)新全地下智能停車體系，人車分流與無障礙通行，雙入戶豪華大堂，讓您和家人安全順暢出行；此外，項(xiàng)目在細(xì)節(jié)的打造上更是用心到極致，不放過每一處細(xì)節(jié)，項(xiàng)目高層電梯采用的是與上海金茂大廈、新中央臺(tái)共同的選擇 —— 上海三菱電梯，國(guó)際級(jí)品質(zhì)品牌門窗用材 —— 德國(guó)霍曼門及德國(guó)墨瑟窗，同時(shí)項(xiàng)目還配置了中德合資品牌力諾瑞特太陽能熱水系統(tǒng)，讓您和家人擁有享之不盡的溫暖。此外，項(xiàng)目不惜重金禮聘中國(guó)一級(jí)資