【正文】 中國(guó)財(cái)稅浪子 王駿 《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》畫(huà)龍點(diǎn)睛 中國(guó)財(cái)稅浪子王駿 ? 歡迎通過(guò)中國(guó)移動(dòng)添加飛信好友進(jìn)行交流 新舊政策的主要差異 ? 一、適用范圍 ? 二、將預(yù)售收入和計(jì)稅毛利率的概念 ? 三、有條件允許了部分預(yù)提費(fèi)用在稅前扣除 ? 四、對(duì)于計(jì)稅成本的歸集明確 一、開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)與竣工時(shí)間 ? 企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)包括土地的開(kāi)發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。 ? 除土地開(kāi)發(fā)之外，其他開(kāi)發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工： ? （ 1）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案 ? (2) 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)始投入使用 ? (3) 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明 ? 與老 31號(hào)文件相比，完工的三個(gè)條件基本相同，采用竣工、使用、產(chǎn)權(quán)孰早的原則。 ? 再次重申：不得事先確定企業(yè)的所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理。 二、 收入的稅務(wù)處理 ? 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中取得的全部?jī)r(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。 ? 企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的 ，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；未納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開(kāi)具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。 ? 企業(yè)通過(guò)正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn) ? 未正式簽訂“合同”所取得的收入 二、 收入的稅務(wù)處理 ? 按照銷售方式不同，分別確認(rèn)收入 ? 一次性全額收款方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù) (權(quán)利 )之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 ? 采取分期收款方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) ? 繼續(xù)執(zhí)行原 31號(hào)文的合同約定與實(shí)際收訖價(jià)款孰早原則 二、 收入的稅務(wù)處理 ? 采取銀行按揭方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 二、 收入的稅務(wù)處理 ? 采取委托方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 （無(wú)變化、且發(fā)生較少） ? 支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 ? 視同買斷方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購(gòu)買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于買斷價(jià)格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格低于買斷價(jià)格，以及屬于受托方與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) 二、 收入的稅務(wù)處理 ? 3. 基價(jià) (保底價(jià) )并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，屬于由企業(yè)與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購(gòu)買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于基價(jià)，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)格低于基價(jià)的，則應(yīng)按基價(jià)計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。屬于由受托方與購(gòu)買方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)按基價(jià)加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 ? 4.、包銷方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述 1至 3項(xiàng)規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 二、 收入的稅務(wù)處理 ? 視同銷售：企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入 (或利潤(rùn) )的實(shí)現(xiàn)。 ? 開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)不再視同銷售 ? 《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔 2023〕 828號(hào)）明確規(guī)定，自建轉(zhuǎn)為自用或經(jīng)營(yíng)，由于資產(chǎn)所有權(quán)屬在形式和實(shí)質(zhì)上均不發(fā)生改變，可作為內(nèi)部處置資產(chǎn)處理，不視同銷售確認(rèn)收入。 二、 收入的稅務(wù)處理 ? 視同銷售收入的確認(rèn) ? 按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定； ? 由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定； ? 按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于 15%,具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。 ? 上海規(guī)定專門規(guī)定為 15% 二、 收入的稅務(wù)處理 ? 企業(yè)銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入 ,應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季 (或月 )計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。 ? 年度匯繳時(shí)，調(diào)整表第 52行反映 ? 季度預(yù)繳時(shí)，通過(guò)第四行反映 二、 收入的稅務(wù)處理 ? 銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率 ，由各省、自治、直轄市國(guó)家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局進(jìn)行確定 ? 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于 15％。位于地及地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于 10%。位于其他地區(qū)的，不得 低于 5％。 三項(xiàng)各下調(diào)了 5％ ? 屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，不得 低于3%。 增加了限價(jià)房和危改房?jī)深? 二、 收入的稅務(wù)處理 ? 企業(yè)新建的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開(kāi)發(fā)產(chǎn)品交付承租人 使用之日 起，出租方取得的預(yù)租價(jià)款按 租金 確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 ? 租金收入，是指企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的收入。 新稅法實(shí)施條例：租金收入，按照合同約定的承租人 應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 二、 收入的稅務(wù)處理 ? 售后回購(gòu)：銷售的商品按售價(jià)確認(rèn)收入，回購(gòu)的商品作為購(gòu)進(jìn)商品處理。有證據(jù) 表明不符合銷售收入確認(rèn)條件的 ，如以銷售商品方式進(jìn)行融資，收到的款項(xiàng)應(yīng)確認(rèn)為負(fù)債，回購(gòu)價(jià)格大于原售價(jià)的，差額應(yīng)在回購(gòu)期間確認(rèn)為利息費(fèi)用。 ? 以舊換新：銷售商品應(yīng)當(dāng)按照銷售商品收入確認(rèn)條件確認(rèn)收入，回收的商品作為購(gòu)進(jìn)商品處理。 ? 買一贈(zèng)一等方式組合銷售：應(yīng)將總的銷售金額按各項(xiàng)商品的公允價(jià)值的比例來(lái)分?jǐn)偞_認(rèn)各項(xiàng)的銷售收入，不屬于捐贈(zèng)。 二、 收入的稅務(wù)處理 ? 拆遷還建 ? 賣房贈(zèng)珠寶 二、 收入的稅務(wù)處理 ? 商業(yè)折扣，企業(yè)為促進(jìn)商品銷售而在商品價(jià)格上給予的價(jià)格，應(yīng)當(dāng)按照扣除商業(yè)折扣后的金額確定銷售商品收入 ? 現(xiàn)金折扣：債權(quán)人為鼓勵(lì)債務(wù)人在規(guī)定的期限內(nèi)付款而向債務(wù)人提供的債務(wù)扣除。應(yīng)當(dāng)按扣除現(xiàn)金折扣前的金額確定銷售商品收入金額，現(xiàn)金折扣在實(shí)際發(fā)生時(shí)作為財(cái)務(wù)費(fèi)用扣除。 ? 銷售折讓：企業(yè)因售出商品的質(zhì)量不合格等原因而在售價(jià)上給的減讓 ? 銷售退回：企業(yè)因售出商品質(zhì)量、品種不符合要求等原因而發(fā)生的退貨。 ? 已經(jīng)確認(rèn)銷售收入的應(yīng)當(dāng)在發(fā)生當(dāng)期沖減當(dāng)期銷售商品收入。 二、 收入的稅務(wù)處理 ? 超過(guò)正常信用期的延期收款上 ? 稅法規(guī)定：以分期收款方式銷售貨物的，按照合同約定的收款日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)； ? 會(huì)計(jì)需要按實(shí)際利率法確認(rèn)當(dāng)期的一次性收入，并全額結(jié)轉(zhuǎn)成本。 三、 成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理 ? 原則：企業(yè)在進(jìn)行成本、費(fèi)用的核算與扣除時(shí)，必須按規(guī)定區(qū)分 期間費(fèi)用和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本 、 已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本。 ? 企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。 營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅如何扣除 ? 雖然未明確按權(quán)責(zé)發(fā)生制還是按實(shí)際支付扣