【正文】 本 報(bào) 告是 嚴(yán) 格保密的。 本 報(bào) 告是 嚴(yán) 格保密的。4/2/2023 南京市江寧區(qū)祿口地塊項(xiàng)目 啟動(dòng)期戰(zhàn)略與物業(yè)發(fā)展建議報(bào)告 本 報(bào) 告是 嚴(yán) 格保密的。 本階段要解決的問(wèn)題 在已確定目標(biāo)、戰(zhàn)略和限制條件的情況下 如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的成功啟動(dòng) ？ 本 報(bào) 告是 嚴(yán) 格保密的。 我們給出的物業(yè)發(fā)展建議并不是設(shè)計(jì)方案，而是對(duì)設(shè)計(jì)提出的建設(shè)性意見，即 市場(chǎng)接受的產(chǎn)品特征和驅(qū)動(dòng)客戶購(gòu)買的因素 。 需要說(shuō)明的是 本 報(bào) 告是 嚴(yán) 格保密的。 216。以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)為前提 —— 原則一：多樣化產(chǎn)品啟動(dòng) 216。建立強(qiáng)勢(shì)的核心利益驅(qū)動(dòng)因素 —— 原則二：凸顯投資價(jià)值 216。建立社區(qū)整體形象和氣勢(shì) —— 原則三：一舉奠定大盤的形象價(jià)值 216?？朔吧鷧^(qū)帶來(lái)的感知價(jià)值與信心的缺失 —— 原則四：展示先行 216。滾動(dòng)式開發(fā)，低成本運(yùn)作 —— 原則五：“小步快跑”的開發(fā)節(jié)奏 216。在社區(qū)設(shè)計(jì)中植入營(yíng)銷宣傳點(diǎn) —— 原則六：產(chǎn)品要有突破性 陌生區(qū)大盤成功啟動(dòng)的六大原則 本 報(bào) 告是 嚴(yán) 格保密的。 確定啟動(dòng)期策略 項(xiàng)目客戶定位 項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目整體開發(fā)原則 基本點(diǎn)一 基本點(diǎn)二 基本點(diǎn)三 基本點(diǎn)四 基本點(diǎn)五 啟動(dòng)區(qū)目標(biāo) 約束條件 項(xiàng)目形象定位 立足項(xiàng)目六大基本點(diǎn) 基本點(diǎn)六 本 報(bào) 告是 嚴(yán) 格保密的。 基本點(diǎn)一 ：項(xiàng)目整體開發(fā)原則回顧 ? 本項(xiàng)目以低成本運(yùn)作、風(fēng)險(xiǎn)控制為前提 ? 本項(xiàng)目以投資和重復(fù)置業(yè)為主要?jiǎng)右? ? 本項(xiàng)目以強(qiáng)勢(shì)營(yíng)銷作為保證 本 報(bào) 告是 嚴(yán) 格保密的。 基本點(diǎn)二 ：項(xiàng)目總體發(fā)展戰(zhàn)略回顧 定位項(xiàng)目所處的區(qū)域形象 我們就是區(qū)域形象的代表 突破 超越 制定競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略， 在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出 ﹢ ? 充分利用項(xiàng)目在成本的相對(duì)優(yōu)勢(shì)，在價(jià)格上集中體現(xiàn) ? 切實(shí)抓住其購(gòu)買驅(qū)動(dòng)力： 升值潛力＋價(jià)格建立項(xiàng)目的差異點(diǎn) ? 休閑生活，超值感受 本 報(bào) 告是 嚴(yán) 格保密的。 第一類： 南移置業(yè)的投資客 第二類： 重復(fù)置業(yè)者 基本點(diǎn)三：項(xiàng)目客戶定位回顧 只要物業(yè)總價(jià)在可接受范圍內(nèi)，并有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，投資客樂(lè)意購(gòu)買性價(jià)比高、具升值潛力的郊區(qū)住宅。 只要物業(yè)價(jià)格在可接受范圍內(nèi)，并且有良好的環(huán)境，生活舒適，重復(fù)置業(yè)者也樂(lè)意選擇郊區(qū)住宅。 目標(biāo)客戶核心驅(qū)動(dòng)力：升值潛力＋價(jià)格組合驅(qū)動(dòng) 目標(biāo)客戶分類 典型客戶描述 本 報(bào) 告是 嚴(yán) 格保密的。 南京城市生活第三地示范區(qū) 休閑生活，超值感受的理想之地 基本點(diǎn)四：項(xiàng)目形象定位回顧 一：休閑風(fēng)情 ： 整個(gè)項(xiàng)目體現(xiàn)的是一種休閑生活文化 二：超值產(chǎn)品 ： 一到社區(qū)，物超所值的感覺(jué)油然而生 本 報(bào) 告是 嚴(yán) 格保密的。 —— 極盡展示 —— 建立大盤氣勢(shì)，一舉樹立大盤社區(qū)形象， 為后期開發(fā)奠定基礎(chǔ) 基本點(diǎn)五：?jiǎn)?dòng)區(qū)目標(biāo) 本 報(bào) 告是 嚴(yán) 格保密的。 5年開發(fā)完畢，啟動(dòng)期首次投入資金確保不超過(guò) 8個(gè)億，力爭(zhēng)不超過(guò) 6個(gè)億，首期啟動(dòng)規(guī)模為 200畝，分為 34次開發(fā) 基本點(diǎn)六：約束條件 本 報(bào) 告是 嚴(yán) 格保密的。 核心問(wèn)題分解 本 報(bào) 告是 嚴(yán) 格保密的。 如何抓住客戶購(gòu)買核心驅(qū)動(dòng)力 ?確保產(chǎn)品的價(jià)格優(yōu)勢(shì) ?體現(xiàn)產(chǎn)品的超值點(diǎn) 如何保證項(xiàng)目利潤(rùn)空間 減少面寬，增加戶數(shù)，保證容積率 如何降低啟動(dòng)期風(fēng)險(xiǎn) 產(chǎn)品問(wèn)題 展示問(wèn)題 如何實(shí)現(xiàn)低成本展示 如何展示大盤氣勢(shì) 如何突出項(xiàng)目亮點(diǎn) 本 報(bào) 告是 嚴(yán) 格保密的。 問(wèn)題一 如何降低啟動(dòng)期風(fēng)險(xiǎn) 建議一 多樣化產(chǎn)品啟動(dòng) 產(chǎn)品合理化分布 本 報(bào) 告是 嚴(yán) 格保密的。 原 則 產(chǎn)品分布 本 報(bào) 告是 嚴(yán) 格保密的。 水系 分塊價(jià)值分析 獲得的景觀資源最為豐富，視線通暢開闊，為啟動(dòng)區(qū)內(nèi)價(jià)值最高的區(qū)域 基本處于各別墅組團(tuán)內(nèi)部，周圍沒(méi)有特殊的景觀點(diǎn)，但其位臵決定了此處單位將會(huì)較為寧?kù)o，價(jià)值也較高 為較為靠近快速干道的單位分布區(qū)，可能會(huì)有部分噪音，價(jià)值相對(duì)較低 為最靠近快速干道的單位分布區(qū)，昭示性最好 本 報(bào) 告是 嚴(yán) 格保密的。 問(wèn)題二，問(wèn)題三 如何抓住客戶購(gòu)買核心驅(qū)動(dòng)力 ?確保產(chǎn)品的價(jià)格優(yōu)勢(shì) ?體現(xiàn)產(chǎn)品的超值點(diǎn) 如何保證項(xiàng)目利潤(rùn)空間 ?減少面寬 ?增加戶數(shù) ?保證容積率 本 報(bào) 告是 嚴(yán) 格保密的。 產(chǎn)品 ? 聯(lián)排別墅： 180 － 250㎡ ? 花園洋房： 120 － 160㎡ ? 雙拼別墅： 260 － 290㎡ ? 小高層： 130 － 150㎡ 價(jià)格 聯(lián)排別墅： 總價(jià)在 60萬(wàn)以內(nèi) 花園洋房： 總價(jià)在 40萬(wàn)以內(nèi) 雙拼別墅： 總價(jià)在 100萬(wàn)以內(nèi) 小高層： 單價(jià)為 1600 元 /平米 關(guān)于啟動(dòng)期產(chǎn)品和價(jià)格回顧 本 報(bào) 告是 嚴(yán) 格保密的。 TOWNHOUSE， 雙拼 ? 以清新、簡(jiǎn)約、明快的歐式現(xiàn)代建筑風(fēng)格，符合項(xiàng)目整體形象 ? 多聯(lián)排，以八聯(lián)排為主，減少面寬，增加戶數(shù) ? 通過(guò)進(jìn)一步挖掘物業(yè)價(jià)值 ，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的增值創(chuàng)新 ?花園洋房 ?3+ 4+1建筑形式，采用退臺(tái)式設(shè)計(jì)；獨(dú)特的露臺(tái)空間、凸窗設(shè)計(jì)。其中 3+1是指 1層， 2層各為一戶， 34層為一戶。 ?4+1是指 1層為一戶， 23層為一戶， 45層為一戶， ?外加閣樓，形成疊加別墅的外型） ? 通過(guò)進(jìn)一步挖掘物業(yè)價(jià)值 ，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的增值創(chuàng)新 —— 關(guān)于建筑單體回顧 本 報(bào) 告是 嚴(yán) 格保密的。 各種類型及相應(yīng)特點(diǎn) ?更接近于獨(dú)立別墅 ?獨(dú)立性強(qiáng) ?更強(qiáng)調(diào)“有天有地” ? 多聯(lián)排，與復(fù)式住宅相似，外觀象多層 ? 布局緊湊，可增加戶數(shù) ? 依地勢(shì)而建，視覺(jué)錯(cuò)落有序，空間有層次感 ? 建筑難度大，成本較高 ?圍合式布局 ?將部分獨(dú)享空間共有化，增加鄰里氛圍 ?通風(fēng)、采光有一定障礙 滿足要求 TOWNHOUSE 本 報(bào) 告是 嚴(yán) 格保密的。 建議二 控制總面積 本 報(bào) 告是 嚴(yán) 格保密的。 物業(yè) 對(duì)比項(xiàng)目 總價(jià)（元） 均價(jià)（元 /平米） 聯(lián)排別墅 寧南 180250萬(wàn) 江寧 70120萬(wàn) 35005500 亞?wèn)| 100萬(wàn)左右 4500 本項(xiàng)目（聯(lián)排別墅） 4565萬(wàn) 2500左右 本項(xiàng)目（雙拼別墅） 總價(jià)在 100萬(wàn)以內(nèi) 3200左右 普通公寓 （按120M2） 城北 47萬(wàn) 3882 城東 4274 城南 3965 城中 66萬(wàn) 5496 河西 4628 本項(xiàng)目（花園洋房） 2200 對(duì)比： 南京市同類物業(yè)價(jià)格 理由一：價(jià)格 本 報(bào) 告是 嚴(yán) 格保密的。 當(dāng)建筑面積達(dá)到 250平米：我們的價(jià)格優(yōu)勢(shì)將不再明顯， 當(dāng)建面達(dá)到 300平米時(shí)：我們將不再具有價(jià)格優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目聯(lián)排別墅：?jiǎn)蝺r(jià)為 2500元 /平米 250平米：總價(jià)達(dá)到 300平米 。 總價(jià)達(dá)到 75萬(wàn) 物業(yè) 對(duì)比項(xiàng)目 總價(jià)（元） 均價(jià)（元 /平米） 聯(lián)排別墅 寧南 180250萬(wàn) 江寧 70120萬(wàn) 35005500 亞?wèn)| 100萬(wàn)左右 4500 結(jié)論一 本 報(bào) 告是 嚴(yán) 格保密的。 對(duì)比： 江寧地區(qū)樓盤熱銷戶型 產(chǎn)品類型 多層花園洋房 聯(lián)排別墅 雙拼別墅 主力戶型 面積區(qū)間 95150（平層） 150260平米（復(fù)式） 180190 220270 260290 300330 熱銷戶型 90130（平層） 150200平米（復(fù)式） 180250平米 260290平米 代表樓盤 萊茵東郡 翠屏