房地產(chǎn)定價(已修改)
2025-01-30 04:29 本頁面
【正文】 第七章 房地 產(chǎn)項 目定價 與 定價策略 —— 項 目 縱 、 橫 定價 與調(diào) 價策略 1 Company name 項 目 縱橫 定價 與調(diào) 價策略 ? 制定垂直價差 ?制定水平價差 ?正確運用調(diào)價策略 ?價格促銷策略中的幾種定式 ?價格促銷策略中的幾種變招 2 Company name 確定 項 目垂直價差 一、垂直價差的含義及分布規(guī)律 （一）含義 所謂垂直價差，是指同一幢建筑物中不同樓層之間的價格差異，通常以每平方米的單價差額來表示。 3 Company name 確定 項 目垂直價差 （二）分布規(guī)律 就 2樓以上而言，無論是小高層，還是高層，其最高單價層幾乎全在樓頂，最低單價則為 2樓。 至于其他樓層之間價格高低的順序可以依據(jù)實際情況劃分等級。 決定各樓層之間價格高低順序后，選定垂直價格的基準層，即垂直價格為 0的樓層?；鶞蕦拥拇_定一般需視樓層數(shù)量而定，且以取價格順序居中的樓層最為常見。 各樓層之間的價差也因產(chǎn)品而異。例如，多層住宅樓層少，各層條件相差不遠，價差一半在 50~100元 /平方米之間；高層住宅，特別是超高層，與基準價格差距為 100~200元 /平方米，甚至更大。 4 Company name 確定 項 目垂直價差 二、影響垂直價差的因素 樓層數(shù) 樓層數(shù)越多，最高層與最低層之間的差價也就越大。 市場狀況 市場狀況較好時，價差幅度達；市場狀況不佳時，價差幅度小。 產(chǎn)品單價 產(chǎn)品單價水平高時，價差幅度大；產(chǎn)品單價水平低時，價差幅度小。 目標客戶的購房習性 目標客戶的購房習性比較保守時（通常為區(qū)域性較強的樓盤），大多無法接受差異大的價格，因此價差的幅度不宜過大； 反之，若客戶多來自本區(qū)域之外，或客戶的背景多元化，則價差幅度可能較大。例如除深圳特區(qū)以外的本地購房客戶，他們都喜歡居住于平房或多層住宅。 5 Company name 確定 項 目垂直價差 三、樓層的定價方式 ——首層與商鋪的定價 一般而言，無論 1樓是作為住宅還是商場來使用，其價格的訂定方式大多以 2樓以上平均單價（或基準層單價）的倍數(shù)來計算。 1樓作為住宅 1樓若做住宅，其價格大約為 2樓以上平均單價的 ~。倍數(shù)的大小視環(huán)境、配套、綠化寬度或庭院大小來確定。 （ 1）附近的環(huán)境優(yōu)良、適合住家，則差價的倍數(shù)較大，反之則倍數(shù)較小。 （ 2）配套設施完善，例如附近即為公園，則倍數(shù)較大，反之則倍數(shù)較小。 （ 3）庭院的面積大，且形狀方正實用，則價差的倍數(shù)就大。 6 Company name 確定 項 目垂直價差 三、樓層的定價方式 ——首層與商鋪的定價 1樓作為商鋪 由于商鋪與住宅的價值差異較大，因此其價格與 2樓以上平均價格的差距可能達到~5倍。倍數(shù)的大小受附近商鋪的開店率、行業(yè)結(jié)構、商業(yè)規(guī)模等因素的影響。 （ 1）附近商鋪開店率高，商業(yè)氣氛已經(jīng)形成，則價差的倍數(shù)大；開店率低，商業(yè)氣氛還未形成，則價差的倍數(shù)就小。 （ 2）福建商業(yè)結(jié)構偏重于零售、服務等行業(yè)，則價差的倍數(shù)就大；若附近商業(yè)結(jié)構多為小作坊（如皮革加工、建材店等），則價差的倍數(shù)就較小。 （ 3）樓盤所在的位置商業(yè)規(guī)模大，則價差倍數(shù)大；如果樓盤所在位置商業(yè)規(guī)模小，則價差倍數(shù)較小。 如果 1樓商鋪僅能為小區(qū)居民或附近居民提供服務，規(guī)模覆蓋小，那么價差就?。蝗艄?1樓的商業(yè)可以為片區(qū)甚至全市居民服務，規(guī)模大，則價差倍數(shù)就大。 7 Company name 確定 項 目垂直價差 三、樓層的定價方式 ——首層與商鋪的定價 2樓同樣作為商鋪 若樓盤 2樓也作為商鋪的規(guī)劃，則 2樓的單價大多為 1樓單價的 40%~70%，百分比大小可是實際情況而定。 （ 1）如果地區(qū)的消費習慣僅局限于 1樓，很那延伸至 2樓，則 2樓占 1樓的百分比較大；若消費習慣少涉及到 2樓，則 2樓占 1樓的百分比就低。 （ 2）如果 2樓的商鋪面積大，則價差百分比就大；如果商鋪面積較小，則價差百分比就小。 （ 3）若 2樓有獨立的出入口，進出 2樓可以不經(jīng)過 1樓，則價差百分比就大；反之，價差百分比就小，例如 2樓可以直通天橋時， 2樓的百分比較就大。 8 Company name 確定 項 目垂直價差 三、樓層的定價方式 ——地下室的定價 用作停車場 由于地下室不計容積率，且大多地下室規(guī)劃為停車場，其價值主要視當?shù)赝＼噲鰞r位而定。 用作住宅 地下室規(guī)劃為住宅，其價格一般可以定為 1樓住宅的 30%~50%。 用作商鋪 其價格大約為 1樓商鋪的 40%~60% 9 Company name 確定 項 目垂直價差 四、垂直價差的制定示例 ——多層樓宇樓層調(diào)整系數(shù) 假定底層價格為 1， 則不同樓層的售價調(diào)整系數(shù)為： 樓層別 售樓系 數(shù) 首層、頂層 1 二層、次頂層 居中各樓層 10 Company name 確定 項 目垂直價差 四、垂直價差的制定示例 ——高層樓宇售價層次系數(shù) 首先應區(qū)分裙樓與塔樓兩部分，然后按二者樓層的多寡，再斟酌其售價系數(shù)。 裙樓（商用房）的售價調(diào)整系數(shù)表 層次 /系數(shù) /層數(shù) 二層 三層 四層 五層 六層 1 2 2
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