xxxx年銅陵市托萊多一期(洋房)推廣策略(已修改)
2025-01-29 00:21 本頁(yè)面
【正文】 托萊多一期推廣策略 金燕 達(dá)觀實(shí)效力作 本次推廣的目的 ?提升項(xiàng)目形象，樹(shù)立托萊多一期項(xiàng)目形象的同時(shí)， ?也為后續(xù)多層及別墅組團(tuán)的推出作品牌價(jià)值鋪墊， ?最終把托萊多打造成銅陵的人居名片。 幾個(gè)需要在本案中考慮的關(guān)系 對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目， 如何解決整個(gè)項(xiàng)目與本期洋房組團(tuán)與以及二、三期高層及別墅組團(tuán)的品牌關(guān)系 。 對(duì)于本期推廣，如何處理 西班牙、托萊多、消費(fèi)者情感需求三者關(guān)系 。 提 綱 市場(chǎng)洞察 人群洞察 項(xiàng)目解讀 廣告對(duì)策 創(chuàng)意執(zhí)行 市場(chǎng)洞察 ?銅陵市人均可支配收入 9000元 /年，全市人口 70萬(wàn)人，市區(qū)人口 39萬(wàn) ?其中有 88%為早期的房改房和租賃房，人均房屋面積較??； ?2023年全市消化高檔住宅面積為 6萬(wàn)平方米 。 銅陵市有一定潛在和現(xiàn)實(shí)購(gòu)房需求。 但限于較低的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和較少的人口基數(shù)， 其購(gòu)房能力，尤其是高端物業(yè)消費(fèi)能力比較有限 2023年，銅陵房地產(chǎn)均價(jià)在 2200— 2300之間，市中心突破 3000元 /平方米 受國(guó)家宏觀政策影響，銅陵房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)重有升。 2023年，銅陵房產(chǎn)均價(jià)仍在 3000左右，市中心突破 4000/平方米 本案一期 3800元 /米平方米略顯偏高，而 6萬(wàn)平方米貨量又幾乎等于銅陵整個(gè)市場(chǎng)的物業(yè)需求量。 所以， —— 潛在需求巨大但經(jīng)濟(jì)能力有限，高檔住宅市場(chǎng)消化能力相對(duì)較低。 如何把這個(gè)市場(chǎng)的幾乎所有房產(chǎn)消費(fèi)能力激發(fā)出來(lái)是我們本次推廣的關(guān)鍵。 —— 找對(duì)人，才能說(shuō)對(duì)話 先看看，在銅陵誰(shuí)是可能購(gòu)買本案的人？ 人群洞察 鑒于狹窄化的市場(chǎng)和大規(guī)?；呢浟浚_(dá)成本期項(xiàng)目的銷售目標(biāo)，我們必須把 銅陵有購(gòu)買本項(xiàng)目能力的人 與和 對(duì)本項(xiàng)目有潛在需求的人 都吸引過(guò)來(lái)！ 所以我們的目標(biāo)消費(fèi)群是 —— 所有有能力購(gòu)買或有潛力購(gòu)買的銅陵人！ 我們的目標(biāo)客戶 有購(gòu)買力的： ?政府公務(wù)員，事業(yè)機(jī)構(gòu)職工 ?企業(yè)中高管，壟斷企業(yè)（如中移動(dòng)，中石油等）員工 ?離退休干部 ?教師，科技人員等高知一族 ?中小生意人 ?? 這樣的消費(fèi)群定位會(huì)不會(huì)太廣太泛？ 但作為一個(gè)二級(jí)城市，銅陵整個(gè)城市性格 /風(fēng)格相對(duì)簡(jiǎn)單，這就為我們把多樣化的消費(fèi)群，多元的需求整合起來(lái)提供了可能！ 金燕達(dá)觀認(rèn)為 一個(gè)城市的性格，決定這個(gè)城市人群的一些共性心理特征！ 消費(fèi)群的多樣化，是推廣本案的一個(gè)瓶頸！ 在多而繁雜的目標(biāo)群中，我們需要找到他們所具有的一些共性！ 張先生， 28歲， IT專業(yè)研究生文憑。 大學(xué)畢業(yè)后曾在上海一間外企工作過(guò)兩年，年薪超過(guò) 30萬(wàn)。剛回家鄉(xiāng)銅陵工作，供職銅陵某通訊行業(yè)壟斷國(guó)企。雖然現(xiàn)在的收入只及原來(lái)的 1/3，但卻一點(diǎn)也不后悔， 寧愿不要那么多錢，也過(guò)一種更加安逸，更加享受的生活。 消費(fèi)者素描： 消費(fèi)者素描： 毛科長(zhǎng)， 35歲，某機(jī)關(guān)中層干部。 工作的輕閑，生活的安逸，帶來(lái)的是一種傳統(tǒng)的，固定的生活模式。按部就班地升職加薪，平時(shí)多數(shù)時(shí)間都是和家人在一起，有時(shí)也在自己的小圈子里同朋友打打小麻將，串串門，這種 平淡卻很舒服的日子，正是他們一家想要的！ 消費(fèi)者素描： 申女士， 40歲，小美容院老板。 相對(duì)來(lái)說(shuō)，她是銅陵這座城市比較“忙碌”的人。經(jīng)過(guò)奮斗，事業(yè)初成，有了一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。早年辛苦，讓 她有了一種停下來(lái)歇歇，給自己和家人應(yīng)該有的享受作為獎(jiǎng)賞。 根據(jù)以上典型例子，我們近距離看看銅陵人 ： ?銅陵人的休閑如同工作一樣精確，在這里工作真正不會(huì)打擾到他們的生活。 ?銅陵人習(xí)慣了節(jié)奏緩緩的生活，也喜歡這種的悠閑感覺(jué)。 ?相比大城市，銅陵人有更多的時(shí)間打發(fā)在相互串門，結(jié)交朋友上面。 ?銅陵人之所以留在銅陵，也正是喜歡在家鄉(xiāng)的感覺(jué)，喜歡這樣壓力相對(duì)較小的生活。 ?銅陵人只忠于自己的心和感受，一切外在榮耀都是為自己生活的舒服，心理的舒暢而存在。 我們可以這樣定義： 銅陵人是一群 熱愛(ài)生活，懂得享受，有追求，但更懂得滿足才能更舒服的人 。 如果他們是一群 專家 ， 那么他們的專業(yè)叫 生活。 他們的需求是本案的出路， 托萊多是他們需要的嗎？ 項(xiàng)目解讀 本案的優(yōu)勢(shì) 天井湖與南湖 左右環(huán)侍 西班牙風(fēng)情 320畝城邦 上市公司拓基地產(chǎn) 3+1洋房設(shè)計(jì) 超低溶積率 戶型分區(qū)合理 自然，綠色，原生態(tài) 陽(yáng)光，悠閑，典雅 高品質(zhì)產(chǎn)品 品牌優(yōu)勢(shì) 優(yōu)質(zhì)生態(tài)大盤 托萊多是一個(gè) 生態(tài)環(huán)境優(yōu)越 、 產(chǎn)品規(guī)劃領(lǐng)先 、 品質(zhì)動(dòng)人 的 西班牙風(fēng)情大社區(qū) 。 我們的定位 天井湖畔，水韻城邦 天井湖畔，很好的闡述了項(xiàng)目最大的生態(tài)資源優(yōu)勢(shì)， 城邦，無(wú)疑是一個(gè)大社區(qū)，能夠統(tǒng)領(lǐng)項(xiàng)目的多種物業(yè)形態(tài) 說(shuō)明一點(diǎn)： 我們認(rèn)為項(xiàng)目原有“天井湖畔， 320畝水韻城邦”已經(jīng)全面?zhèn)鬟_(dá)了項(xiàng)目的特質(zhì)，我們堅(jiān)持沿用項(xiàng)目原有定位， 只是我們認(rèn)為城邦已經(jīng)傳達(dá)了“大社區(qū)，全物業(yè)”的大而全概念，再用 320畝有反而使社區(qū)有顯小的趨向。 項(xiàng)目定位仍是停留在物理屬性延伸， 我們要達(dá)到
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