【正文】 1 郴州市美美世界商業(yè)廣場策劃定位報告 謹呈 郴州市美世界房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司 2 永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu) 大型城市綜合體對于“深圳、上海、北京”已不陌生，然而，一個處于郴州市的大型城市綜合體，在一個日益崛起的湘南地級城市，猶如突如其來一個龐然大物。對于這樣一個注定要挑戰(zhàn)人們生活習慣的綜合體，是項目在戰(zhàn)略營銷層面面臨的重要思考。 我們在對綜合體作整體思考的同時，作為難點和重點的商業(yè)，我們將著重進行闡述。 作為一個大型城市綜合體，不能孤立的單純從項目所處的區(qū)域來考慮，必須基于市場，跳出市場，站在都市體量商業(yè)發(fā)展的角度，從更廣的視野來分析，借鑒國際國內(nèi)其它同類物業(yè)成功發(fā)展經(jīng)驗，以期對項目的發(fā)展起到重要的指導與借鑒意義。 序 3 永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu) 報告目的 ? 明確方向 （項目目標、市場競爭下的策略） ? 清晰思路 （執(zhí)行策略） 4 永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu) 報告目錄 First———— 綜合戰(zhàn)略篇 second ——— 商業(yè)篇 Third———— 項目篇 Fourth———— 定位篇 Five———— 執(zhí)行篇 5 frist 綜合戰(zhàn)略篇 6 永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu) 從此，一個都市新中心即將崛起，人們的生活及消費習慣將被改變 …… 項目屬性界定： 城市中心黃金，鉆石中央 42萬平方米建筑，集 辦公、住宅、公寓、集群商業(yè) 這預示著： 是需求， 還是趨勢？ 420230方大型城市綜合體即將橫空出世， 國際巨擘、露顯新都市風范！ 7 永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu) 我們聯(lián)想到了 ? 美國 日本 新加坡 中國 紐約的洛克菲勒中心 東京的陽光城 60 佳麗比灣怡豐城 北京國貿(mào)中心 這正是我們所需要的 ………… 8 永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu) 五大商務圈： ①傳統(tǒng)商務圈：火車站 — 汽車總站，著力發(fā)展以經(jīng)營貼 近大眾生活的服裝、小商品、電腦 IT類商品為主的市場， 錯位發(fā)展，規(guī)范經(jīng)營，逐步從現(xiàn)貨交易市場向展（覽） 貿(mào)（易）型市場轉(zhuǎn)變； ②中央商務圈：以人民中路為中心，半徑 500米范圍內(nèi)形 成的商業(yè)圈為核心，以步步高（郴州）中心城為核心； ③五嶺廣場商務圈：重點發(fā)展金融、保險等中介商務服 務業(yè)及總部經(jīng)濟； ④武廣福城新區(qū)商務圈：以武廣高鐵車站為中心，大力 發(fā)展高鐵經(jīng)濟，形成城鎮(zhèn)化與產(chǎn)業(yè)化良性互動的格局， 集現(xiàn)代服務業(yè)、休閑娛樂業(yè)、高品質(zhì)居住和高科技產(chǎn)業(yè) 于一體的具有商務功能的交通樞紐型的城市片區(qū)級中心。 ⑤湘南國際物流園商務圈：充分利用園區(qū)綜合物流功能， 重點發(fā)展商品會展 根據(jù)郴州市總體規(guī)劃要求 ，全力營造“ 358”的服務業(yè)發(fā)展格局，即構(gòu)建“三條旅游帶”、形成“五大商務圈”、打造“八大市場群”。 規(guī)劃，意味著空白 9 永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu) 空白 ， CBD整合重組、運營城市未來 機遇， 項目的機遇在于利用城市中心都市圈的區(qū)位優(yōu)勢，融入 CBD生活圈，成為主流生活圈擴容的差異化有機補充，迫使 CBD整合重組，進而升級并運營城市中心之未來。 目標， 立足郴州，運營城市，輻射長三角乃至周邊區(qū)域，跳出郴州，使本項目區(qū)域化、比肩國際！ 對內(nèi)互補、對外輻射，一個新中心、城中城。 10 永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu) 機遇， 站在城市運營的高度，去詮釋 以新都市主義， 打造郴州的洛克菲勒城市生活中 ? 都市高檔居住區(qū)； ? 都市工作生活區(qū)； ? 都市餐飲聚集區(qū)； ? 都市休閑娛樂區(qū)； ? 都市時尚購物區(qū)； 城市中心在城市建設(shè)與發(fā)展中的作用與日俱增，城市生活呈多元化趨勢，建筑物的功 能開始整合，人們開始講究城市空間與效率的利用。 11 永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu) 解析 ，新都市主義 都市中心、一站式的便利和滿足 新都市主義”強調(diào)以都市中心為工作生活的核心，重視在都市區(qū)域內(nèi)進行有效的合理的填補性開發(fā)利用，整合現(xiàn)代生活諸多要素，使“居住、工作、購物、休閑”等鏈接起來，構(gòu)成一個十分完善、便利、現(xiàn)代的生活空間，確保日?！肮ぷ?、生活、商務、飲食、休閑、娛樂”在此范圍內(nèi)迅速得以解決，使現(xiàn)代人的生活需求和心理感受得到最大的保證和滿足。 最具“個性、時代、效率”的新都市主義生活主張 “新都市主義”生活模式占據(jù)城市資源交匯的中心地帶，縮短現(xiàn)代人的時間、交通成本，提升“機遇、 情感”等概率 。 追求成就感、時代進步 毗鄰都市而居，把握社會進步節(jié)奏，進而引發(fā)自我奮斗和追求的成就感，這是當代人的主要精神和目標所在。 12 永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu) 定位，出發(fā)前，我們對郴州做了思考，對項目做了初步設(shè)想 以新都市主義， CBD主流建筑將是集“居住、辦公、餐飲、休閑、娛樂”于一體的綜合性建筑 自由、和諧、共享 13 永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu) 自由 ，我們這樣想象 …… …… 建筑是自由的，空間和環(huán)境設(shè)計；沒有拘束和壓抑的感覺； 消費是自由的，飲食、休閑、娛樂、購物、辦公、居住，多種自由任你選擇； 服務是自由的，人性化的管理和服務，契合不同人士； 心情是自由的，所有的一切讓你感到輕松、愉悅。 14 永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu) 和諧 ， 甚至，我們還想象了 …… 環(huán)境是和諧的 建筑與空間，人與 設(shè)施形成了一個和 諧的生態(tài)環(huán)境； 功能是和諧的 豐富購物，多種餐飲、休閑娛樂形式相互依賴，和諧并存； 文化是和諧的 東方與西方，國 內(nèi)與國外，經(jīng)典 與時尚，共創(chuàng)一 個和諧的社區(qū)文化； 群體是和諧的 不同地域，不同 年齡，不同職業(yè)，不同層次的人們聚集在一起。 15 永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu) 共享 ， 我們想象的還更多 …… 16 永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu) 構(gòu)建宏筑 ，我們羅列跳躍的思續(xù) …… 我們做的不是一個產(chǎn)品，而是一個作品 這個作品是滿足不同功能和群體需求的，而且是站在城市運營的高度，為城市 CBD進行升級塑造，引導消費革命，在城市的發(fā)展中經(jīng)得住考驗的 ………. 是在形式上、規(guī)模上、在空間上、概念上、規(guī)劃上、未來發(fā)展上，都要呈現(xiàn)良 性互動關(guān)系。 —— 這正是我們要努力的方向 是標新，但怎樣立異？ 17 永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu) 作品，秉承“新都市主義”的設(shè)計理念 ① 空間、時間的高效合理利用； ② 專門主題、鮮明的時代個性； ③ 高標準，自然與城市迅速融合的規(guī)劃手法； ④ 與時俱進，展現(xiàn)成就的都市身份色彩； 18 永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu) 空間、時間的高效合理利用 城市快速發(fā)展，許多城市中心地塊容積率 在提升、建筑在拔高、物業(yè)在綜合。新都 市主義倡導： ? 地塊合理劃分，精準規(guī)劃； ? 容積率有效利用； ? 重視“人流動線”恰當設(shè)計，達到有限范圍內(nèi)時間與空間的高效利用。 19 永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu) 專門主題、鮮明的時代個性 新都市主義提倡“主題和個性”，因為只有主題和個性，才能夠有活力，對業(yè)主可客戶形成引力。 ?商業(yè)鮮明主題 ?住宅鮮明主題 ?在新都市主義概念規(guī)劃之下，營造都市標志性生活個性； ?他就是“都市魅力、豐富多彩與舒適” 20 永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu) 都市魅力 豐富多彩 21 永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu) 高標準，自然與城市迅速融合的規(guī)劃手法 隨著現(xiàn)代人們生活節(jié)奏的加快，人們離不 開都市，更向往自然，都市生態(tài)居住成為 成功人士追求的方向： ?盡可能高的綠化率； ?景觀商業(yè)成為主流； ?消費、居住、辦公的生態(tài)化； 22 永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu) 23 永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu) 與時俱進，展現(xiàn)成就的都市身份色彩 都市是稀有中心，永遠是時代、進 步、身份、財富的象征，新都市主義 強調(diào)都市身份、價值： ? 高檔次完善配套； ? 完善智能化 ? 高標準物業(yè)管理； ? 建筑色彩、品質(zhì)與立面；以上構(gòu)成“都市豪宅”要素。 經(jīng)典、高標準、詮釋24 永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu) 接下來， 我們的戰(zhàn)略思考應該怎樣深化、具體的產(chǎn)品要做什么？ 探根尋源， 我