【正文】 浦東北蔡文化商貿(mào)園項(xiàng)目 本項(xiàng)目目標(biāo) ?完善區(qū)域功能 ?改造人居環(huán)境 ?提高生活質(zhì)量 ?提升區(qū)域品味 經(jīng)濟(jì)效益 社會(huì)效益 開(kāi)發(fā)進(jìn)程 總目標(biāo) ?一級(jí)土地運(yùn)營(yíng)，土地收益；合作開(kāi)發(fā)，取得長(zhǎng)期收益 ?分期分批出讓，滾動(dòng)開(kāi)發(fā) 分解目標(biāo) 詮釋目標(biāo) 安臵、就業(yè) 引進(jìn)目標(biāo)客戶 長(zhǎng)期稅收 重塑區(qū)域形象 區(qū)域增值 區(qū)域可持續(xù)發(fā)展 。 2 本項(xiàng)目 本項(xiàng)目規(guī)劃為北蔡地區(qū)中心，位于浦東區(qū)三林世博功能區(qū)域內(nèi)的東北側(cè) ? 本項(xiàng)目規(guī)劃為三林世博功能區(qū)域四個(gè)地區(qū)中心之一； ? 位于三林功能區(qū)域內(nèi)的東北側(cè) 三林世博功能區(qū) 3 項(xiàng)目總占地 ，對(duì)外交通相對(duì)便利，四至道路仍待改善 四至 ?北蔡地區(qū)中心基地位于高科西路以南、蓮園路以北、蓮溪路以西、博華路以東的范圍，共 ； 交通道路 ?兩條城市干道： 滬南路、高科西路（四車(chē)道快速干道）， 其中高科西路東段為雙車(chē)道支路為，交通擁擠； ?三條城市支路： 博文路：雙車(chē)道快速干道 蓮園路、蓮溪路：雙車(chē)道支路 交通便捷度 目前無(wú)軌道交通穿過(guò)，對(duì)外交通依靠公交體系 蓮園路 滬南路 高科西路 博文路 蓮園路 蓮溪路 高科西路 滬南路通過(guò)地塊中部，為貫穿浦東南北的交通要道 4 地塊現(xiàn)狀主要為工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地和舊宅基地，拆遷難度大，有部分保留用地，白蓮涇河貫穿東西 ? 基地內(nèi)現(xiàn)狀有部分工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地，分布在博文路以南，白蓮涇、小腰涇兩側(cè)。目前部分廠區(qū)已完成拆遷工作； ? 滬南路西、博文路（高科西路）南現(xiàn)狀多為舊鎮(zhèn)區(qū)?；貎?nèi)滬南路東、博文路（高科西路）南現(xiàn)狀主要是舊宅基地、白蓮涇河道和已建蓮溪新村居住小區(qū)； ? 白蓮涇河貫穿地塊東西 宅基地 工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地，部分拆遷 舊鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)娛樂(lè)中心，已有拆遷意向 宅基地 年建居住小區(qū)，保留用地 年建居住小區(qū)，保留用地 北蔡醫(yī)院、市政公司，部分保留用地 主要為大面積的舊宅基地，拆遷難度較大 5 項(xiàng)目背景及約束條件 ? 將本項(xiàng)目打造為三林世博功能區(qū)的分區(qū)商業(yè)中心、公共服務(wù)中心； ? 定位具備市場(chǎng)可操作性， 35年內(nèi)初見(jiàn)成效 ? 地塊內(nèi)有大量的宅基地，尚未動(dòng)遷，動(dòng)遷成本很高；土地前期費(fèi)用按 600萬(wàn) /畝計(jì)算，則開(kāi)發(fā)后至少要實(shí)現(xiàn)〉600萬(wàn) /畝的市場(chǎng)地價(jià)； ? 地塊現(xiàn)有的北蔡醫(yī)院（約 2公頃）、宏蓮馨苑（ 02年建）、蓮溪新村（約 7公頃）需保留 客戶目標(biāo) 約束條件 ? 在委托世聯(lián)前，本地塊已有兩個(gè)初步的定位及規(guī)劃方案，但由于沒(méi)有解決遠(yuǎn)期定位與近期開(kāi)發(fā)的矛盾問(wèn)題，定位及規(guī)劃被迫中止； ? 世聯(lián)的委托工作主要為解決項(xiàng)目整體定位、各功能準(zhǔn)確定位、開(kāi)發(fā)策略幾方面內(nèi)容 項(xiàng)目委托背景 6 目標(biāo)條件分解一：世博功能區(qū)分區(qū)商業(yè)中心、公共配套中心意味著什么？ 地區(qū)中心 根據(jù)《三林世博功能區(qū)域規(guī)劃》，其規(guī)劃公建用地約 30公頃，規(guī)劃公建建筑面積約 45萬(wàn)平方米 ? 公共服務(wù)中心 —— 配臵大比例的公共服務(wù)設(shè)施，承擔(dān)為整個(gè)區(qū)域提供公共服務(wù)的職能 ? 商業(yè)、娛樂(lè)中心 ——解決地區(qū)購(gòu)物、休閑娛樂(lè)、商務(wù)辦公的需求 ? 形象、價(jià)值中心 ——需高端定位 ，樹(shù)立區(qū)域價(jià)值標(biāo)桿，向外展示整個(gè)區(qū)域的形象 必須高端定位，同時(shí)有大比例的公建設(shè)施 7 目標(biāo)條件分解二： 35年內(nèi)實(shí)現(xiàn) 600萬(wàn) /畝以上的出讓地價(jià)意味著什么？ 488(06年 ) 2023年出讓 商業(yè)用地 305萬(wàn) /畝 2023年出讓 綜合用地 270萬(wàn) /畝 ? 北蔡近年出讓地價(jià) —— 300萬(wàn) /畝 ? 出讓地價(jià)〉 600萬(wàn) /畝 現(xiàn)狀 目標(biāo) 35年內(nèi)實(shí)現(xiàn) 意味著： ? 必須短期內(nèi)大幅突破現(xiàn)有區(qū)域價(jià)值和區(qū)域形象； ? 引入市場(chǎng)可實(shí)現(xiàn)的高盈利的項(xiàng)目； 8 核心問(wèn)題解析 在周邊區(qū)域發(fā)展落后、地塊內(nèi)部拆遷量大、公建設(shè)施規(guī)劃比例大的情況下，如何在 35年內(nèi)實(shí)現(xiàn) 600萬(wàn) /畝 以上的出讓地價(jià)？ Q2 本項(xiàng)目如何 定位 才能滿足地區(qū)中心的功能需求，同時(shí) 最大化 實(shí)現(xiàn)核心區(qū)域 價(jià)值 ？ Q1 9 在項(xiàng)目研究中，世聯(lián)項(xiàng)目組就本項(xiàng)目所涉及的一系列問(wèn)題進(jìn)行了廣泛的調(diào)查和深入研究 實(shí)地調(diào)研與踏勘 調(diào)研內(nèi)容： 城市土地出讓情況 城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況 不同物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 地塊現(xiàn)狀及周邊環(huán)境 …… 調(diào)研區(qū)域： 花木文化商務(wù)區(qū) 新國(guó)際博覽區(qū) 張江高科區(qū) 三林功能區(qū) …… 訪談及查閱資料 市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷： 發(fā)放問(wèn)卷 170份，回收156份 有效問(wèn)卷 問(wèn)卷共三部分， 42道題 …… 專業(yè)人士： 地產(chǎn)顧問(wèn) 5名 城市規(guī)劃 1名 商業(yè)地產(chǎn) 5名 消費(fèi)者深度訪談 10名 …… 查閱資料： 浦東新區(qū)綜合發(fā)展規(guī)劃 上海市標(biāo)準(zhǔn)城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)臵規(guī)定 基準(zhǔn)地價(jià) …… 國(guó)內(nèi)外案例分析 參考案例 20多個(gè) 布林德利，伯明翰 六本木，東京 蘇荷區(qū)，紐約曼哈頓 昆西綜合區(qū)，波士頓 克拉碼頭，新加坡 Temple bar，都柏林 葉巴．貝那中心，舊金山 …… 標(biāo)桿案例 5個(gè) 布林德利，伯明翰 六本木，東京 福岡博多水城，日本 …… 地區(qū)商貿(mào)中心開(kāi)發(fā)規(guī)律研究 消費(fèi)者行為研究 區(qū)域發(fā)展開(kāi)發(fā)模式研究 地區(qū)中心區(qū)開(kāi)發(fā)策略 …… 專題研究 10 世聯(lián)研究：舊城改造的地區(qū)中心價(jià)值最大化的 KPI體系 KPI體系 引入品牌發(fā)展商參與區(qū)域更新 保證核心示范項(xiàng)目的優(yōu)先建設(shè) 區(qū)域的城市價(jià)值挖掘： 區(qū)域在城市發(fā)展中的機(jī)遇、使命和價(jià)值空間的充分挖掘，是區(qū)域最大的價(jià)值增值點(diǎn) 政府啟動(dòng)、推動(dòng)更新計(jì)劃 內(nèi)因 外因 區(qū)域重新定位： 充分挖掘區(qū)域的優(yōu)勢(shì)資源，尋找價(jià)值增值引爆點(diǎn)，提煉地區(qū)中心的核心特色 區(qū)域整體規(guī)劃 ： 通過(guò)案例借鑒和區(qū)域自身?xiàng)l件分析，提煉地區(qū)中心規(guī)劃的價(jià)值增值體系 整體布局的最合理體現(xiàn)： 充分考慮各功能的布局和組合要求，以特色、合理的布局最大化實(shí)現(xiàn)地區(qū)中心的整體價(jià)值 開(kāi)發(fā)策略的最優(yōu)化實(shí)現(xiàn) ： 從地區(qū)中心舊城改造的規(guī)律出發(fā)，結(jié)合市場(chǎng)發(fā)展，從開(kāi)發(fā)次序、開(kāi)發(fā)模式等方面最大化實(shí)現(xiàn)地區(qū)中心的價(jià)值 11 我們的研究思路 研究思路 區(qū)域的城市價(jià)值挖掘 發(fā)展方向初判 成功案例借鑒 區(qū)域重新定位 最優(yōu)化開(kāi)發(fā)策略 第一部分 發(fā)展戰(zhàn)略 第二部分 整體定位 第三部分 項(xiàng)目規(guī)劃 第四部分 開(kāi)發(fā)策略 匯報(bào)議程 舊城改造的地區(qū)中心價(jià)值最大化的 KPI體系 各功能準(zhǔn)確定位 功能布局 區(qū)域整體規(guī)劃 12 第一部分 發(fā)展戰(zhàn)略 第二部分 整體定位 第三部分 項(xiàng)目規(guī)劃 第四部分 開(kāi)發(fā)策略 區(qū)域發(fā)展背景解構(gòu) 項(xiàng)目?jī)r(jià)值機(jī)遇分析 區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略 13 位于兩大新都市副中心周邊和城市化發(fā)展主方向上的優(yōu)勢(shì)，賦予北蔡巨大的發(fā)展空間和稀缺的土地價(jià)值 ? 上海正進(jìn)入大規(guī)?？焖俣际袛U(kuò)張階段，外環(huán)線內(nèi)正形成五大都市副中心； ? 北蔡位于都市擴(kuò)張主方向上，緊鄰建設(shè)中的兩大副中心，具備了巨大的區(qū)域發(fā)展空間 上海的都市擴(kuò)張：?jiǎn)沃行?多中心發(fā)展 花木副中心 五角場(chǎng)副中心 真如副中心 徐家匯副中心 世博副中心 北蔡 上海的都市擴(kuò)張 —— 多中心發(fā)展格局 外環(huán)線 都市擴(kuò)張背景下 14 北蔡將吸引大量上海城區(qū)人口及周邊產(chǎn)業(yè)高素質(zhì)人群，實(shí)現(xiàn)區(qū)域人口升級(jí)轉(zhuǎn)換 ? 三林世博區(qū)承接中心城區(qū)人口，是上海人口主要流動(dòng)方向之一； ? 目前，北蔡區(qū)域內(nèi)新推出的樓盤(pán)已吸引了大量新上海人（主要為年輕白領(lǐng)、一次臵業(yè)者）、張江高科園區(qū)等周邊高素質(zhì)產(chǎn)業(yè)臵業(yè)人群 2023年三林世博功能區(qū)現(xiàn)狀居住人口 60萬(wàn) 上海大都市人口擴(kuò)散模式 北蔡 中央城區(qū) 隨著上海的快速城市化，大量中心城區(qū)人口遷往城市近郊及遠(yuǎn)郊，北蔡所在的三林世博功能區(qū)是上海主要的人口流動(dòng)區(qū)，目前正吸引大量城區(qū)人口臵業(yè) 2023年三林世博功能區(qū)規(guī)劃居住人口 100萬(wàn) 北蔡引入的城區(qū)人口 樓盤(pán) 置業(yè)人群 大華錦繡華城 以新上海人為主 文化馨苑 張江高科園區(qū)（中興、華為）員工及本地教師等 地杰?chē)?guó)際城 年輕白領(lǐng)、張江高科園區(qū)等 北蔡區(qū)域內(nèi)新推出的高品質(zhì)樓盤(pán)吸引了大量 新上海人、年輕白領(lǐng)及張江高科等周邊高素質(zhì)臵業(yè)人群 郊區(qū) 近郊 都市擴(kuò)張背景下 15 北蔡擁有巨大的地價(jià)升值空間，未來(lái)可形成與徐家匯等持平的土地價(jià)值圈層 ?上海目前正形成以陸家嘴、人民廣場(chǎng)為地價(jià)峰值核心的地價(jià)圈層； ?北蔡具有巨大的地價(jià)升值空間； ?隨著都市的擴(kuò)張發(fā)展和區(qū)域價(jià)值的被感知，近年三林世博功能區(qū)的地價(jià)巨幅上漲 390 447 1290 徐匯區(qū) 黃浦區(qū) 北蔡 3768 2500 1500 1200 3457 487 以陸家嘴、人民廣場(chǎng)為地價(jià)峰值核心，向外形成地價(jià)遞減圈層 305 271 北蔡現(xiàn)狀地價(jià)僅為300萬(wàn)元／畝，有巨大的地價(jià)升值空間 數(shù)據(jù)來(lái)源：上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)決策咨詢系統(tǒng) 三林、北蔡等區(qū)域與徐家匯處于同一地價(jià)圈層區(qū)位，隨著快速城市化發(fā)展，將達(dá)到與徐家匯同一的地價(jià)水平 20232023年北蔡周邊地價(jià)圈層（萬(wàn) /畝） 02004006008001000120014002023年 2023年 2023年 2023年20232023年三林世博區(qū)域土地出讓價(jià)變化（萬(wàn)元／畝） 1290萬(wàn)元／畝，軌道７號(hào)線浦江耀華站地塊 都市擴(kuò)張背景下 16 以世博會(huì)為契機(jī)，北蔡地區(qū)將發(fā)展為上海重要的現(xiàn)代化宜居城區(qū)和第三產(chǎn)業(yè)示范區(qū) ? 都市發(fā)展融合背景下，北蔡將成為上海重要的現(xiàn)代居住、第三產(chǎn)業(yè)示范區(qū) 世博功能區(qū)規(guī)劃 在新的發(fā)展規(guī)劃中，北蔡融合入三林世博功能區(qū)，依托會(huì)展旅游、國(guó)際貿(mào)易、文化休閑等三大主體功能，建設(shè)一個(gè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚、居住商貿(mào)綜合的現(xiàn)代化宜居城區(qū)，不斷體現(xiàn)“城市，讓生活更美好”的主題 資料來(lái)源：《三林世博功能區(qū)域規(guī)劃》（調(diào)整） “城市，讓生活更美好” 都市擴(kuò)張背景下 17 大規(guī)模重大項(xiàng)目開(kāi)發(fā)將快速推動(dòng)北蔡實(shí)現(xiàn)突破性的區(qū)域發(fā)展和價(jià)值提升，打造上海的 “新北蔡” ?云集上海市重大開(kāi)發(fā)計(jì)劃：浦江兩岸綜合開(kāi)發(fā)、世博功能區(qū)開(kāi)發(fā)、花木文化行政中心 ? 浦江兩岸綜合開(kāi)發(fā)： ?位于浦江兩岸開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)地區(qū)，會(huì)展、文化休閑、商務(wù)、貿(mào)易、生態(tài)居住的功能定位，將使其快速融入都市核心區(qū) ?世博功能區(qū)的集中投資建設(shè)： ?世博園區(qū)直接投資將達(dá)到 30億美元，由此帶動(dòng)約 150~300億美元的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、交通、商業(yè)以及舊區(qū)改造等延伸領(lǐng)域的投資 ?世博會(huì)效應(yīng)： ?本屆世博會(huì)預(yù)計(jì)帶來(lái) 7000萬(wàn)消費(fèi)人流， 2023年與世博會(huì)相關(guān)消費(fèi)預(yù)計(jì)達(dá) 100億元，將快速拉動(dòng)區(qū)域的跳躍發(fā)展 “新北蔡” ?一體化的交通體系建設(shè)： ?將建地鐵線 3條、快速軌道線 2條、輕軌線 2條、“ 3橋 5隧”的越江交通、輪渡線 4條、公交和有軌電車(chē)線 l8條 現(xiàn)代的 活力的 都市的 宜居的 示范的 都市擴(kuò)張背景下 18 區(qū)域發(fā)展背景總結(jié) ? 北蔡的發(fā)展現(xiàn)狀是否符合“新北蔡”的價(jià)值、形象與功能？ ? 本項(xiàng)目在其中具備怎樣的機(jī)遇、價(jià)值與使命？ ? 在上海大都市擴(kuò)展融合的背景下，以世博會(huì)為契機(jī)，北蔡地區(qū)未來(lái)將成為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚、居住商貿(mào)綜合的現(xiàn)代化宜居城區(qū)，演繹“城市，讓生活更美好”的主題 ? 北蔡地區(qū)擁有廣闊的發(fā)展空間和實(shí)現(xiàn)區(qū)域價(jià)值突破的重大機(jī)遇正重大的機(jī)遇，“新北蔡” 都市擴(kuò)張背景下 19 8090年代發(fā)展的集鎮(zhèn)中心是北蔡最早的商業(yè)及公共服務(wù)中心，人口檔次較低，業(yè)態(tài)較落后 ? 北蔡集鎮(zhèn)中心為北蔡發(fā)展的起始區(qū)，是北蔡最早的商業(yè)及公共服務(wù)中心； ? 集鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)人口檔次相對(duì)較低，居住小區(qū)及商業(yè)配套等均存在形態(tài)落后、混亂等問(wèn)題 區(qū)域發(fā)展格局 項(xiàng)目地塊 培花新村 綠川新村 北蔡鎮(zhèn)域 北蔡集鎮(zhèn)區(qū) 北中路 ?北蔡鎮(zhèn)的發(fā)展由 高科西路－博華路－鎮(zhèn)中心路－川陽(yáng)河 范圍內(nèi)的集鎮(zhèn)中心區(qū)起步，集中在 80－ 90年代建設(shè)。 北蔡發(fā)展分析： 8090年代 ?人口構(gòu)成：主要為 80年代中心城區(qū)的動(dòng)遷戶、戶籍農(nóng)民