【正文】 n 項目地址：蜀山區(qū)潛山路黃山路n 發(fā)展商：新華房地產(chǎn)有限公司n 占地面積： n 總建筑面積： 34147平方米n 物業(yè)構(gòu)成： 33層，共 608套n 產(chǎn)權(quán)： 70年n 交付時間： 2023年底n 主力戶型： 3344平方米酒店式公寓－新華 華府星座項目分析：252。該項目推出市場時，屬于合肥市場最早酒店公寓性質(zhì)的產(chǎn)品；大堂氣派，物業(yè)管理等方面較傳統(tǒng)住宅更為先進(jìn)，體現(xiàn)了 “酒店式 ”服務(wù)；252。面積小，總價低，同時依托新華品牌效應(yīng)及周邊的整體規(guī)劃，項目入市獲得了快速的市場去化；資料來源：合肥市房地產(chǎn)管理局、項目組實(shí)地調(diào)研營銷口號：公寓中的星級酒店，專為城市新銳及精英人士度身定做Q2———— 酒店式公寓案例酒店式公寓案例n物業(yè)概況：n 套內(nèi)設(shè)置洗手間， 提倡商住兩用n市場情況：n 目前合肥市場除辦公產(chǎn)權(quán)物業(yè)外，有一部分 70產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品也推出商住兩用物業(yè)；n項目發(fā)展的可行性分析：n 在區(qū)域商務(wù)氛圍不成熟的前期，吸引成長期的小型企業(yè)入駐；n 利用項目整體配套優(yōu)勢及知名度，以小面積、低總價吸引投資客、小型公司、個人創(chuàng)業(yè)者；九龍城市廣場創(chuàng)智廣場豐樂世紀(jì)公寓大唐國際商務(wù)公寓SOHO的宜商宜住功能對投資客和創(chuàng)業(yè)期的小型企業(yè)有較強(qiáng)吸引力，在周邊商務(wù)氛圍尚處于培育初期時可作為先期產(chǎn)品推出；Q2——SOHO/ 商務(wù)公寓商務(wù)公寓SOHO－九龍城市廣場n 項目地址：新站區(qū)站前路n 發(fā)展商：寧波華瑞房產(chǎn)集團(tuán)n 總建筑面積：約 4萬平方米n 物業(yè)構(gòu)成： SOHO（ 241套）、商業(yè)n 產(chǎn)權(quán)： SOHO40年n 交付時間：預(yù)計 2023年 4月n 銷售情況：預(yù)售許可證辦理中，目前均價約 4800元 /平方米n 交付標(biāo)準(zhǔn)： 精裝修（硬裝修，統(tǒng)一風(fēng)格）n 主力戶型： 4363平方米營銷口號：城市中央全裝修精巧 SOHO，入住僅需一只皮箱項目分析：252。緊鄰火車站，交通便捷，總價低投資客及小型企業(yè)購買為主；資料來源：合肥市房地產(chǎn)管理局、項目組實(shí)地調(diào)研Q2——SOHO/ 商務(wù)公寓案例商務(wù)公寓案例SOHO－豐樂世紀(jì)公寓n 項目地址：長江西路潛山路n 發(fā)展商：豐樂房地產(chǎn)開發(fā)公司 n 總建筑面積： ，其中 n 物業(yè)構(gòu)成： 2棟 SOHO，一棟住宅， 2層商業(yè)裙房n 產(chǎn)權(quán)： SOHO40年n 開盤時間： 2023年 7月n 交付時間：預(yù)計 2023年 5月n 銷售均價： 4600元 /平方米n 銷售情況： SOHO378套，已售 178套n 交付標(biāo)準(zhǔn)：毛坯交房n 增值服務(wù)：可享受豐樂世紀(jì)大酒店物管服務(wù)項目進(jìn)展?fàn)I銷口號：商務(wù) /辦公 /居家 自由轉(zhuǎn)換資料來源：合肥市房地產(chǎn)管理局、項目組實(shí)地調(diào)研項目分析：252。 綜合性項目，包括酒店、商業(yè)、辦公、住宅，但 項目整體品質(zhì)偏低 ，影響了銷售價格的提升；Q2——SOHO/ 商務(wù)公寓案例商務(wù)公寓案例SOHO大唐國際商務(wù)公寓 營銷口號：智能化商務(wù)公寓 居家辦公兩相宜n 項目地址：望江路石臺路n 發(fā)展商：合肥大唐置業(yè)n 物業(yè)構(gòu)成：住宅、商業(yè)－深圳華強(qiáng)電子數(shù)碼廣場n 產(chǎn)權(quán)： 70年n 開盤時間： 2023年 12月n 交付時間：預(yù)計 2023年底n 銷售均價：約 5000元 /平方米n 銷售情況：共 1872套，已售 66套n 交付標(biāo)準(zhǔn)：毛坯n 主力戶型： 3470平方米項目分析：252。 項目為華府郡苑的 1314號樓，體量龐大，商務(wù)公寓定位主要出于與項目內(nèi)部大體量的住宅進(jìn)行差異化定位，但由于面積分割較小， 總套數(shù)過多 ，將帶來明顯的 去化壓力 ；資料來源：合肥市房地產(chǎn)管理局、項目組實(shí)地調(diào)研Q2——SOHO/ 商務(wù)公寓案例商務(wù)公寓案例n 老年公寓n 物業(yè)概況：n 針對老年客戶，提供各項增值服務(wù)，滿足特定消費(fèi)需求；n 市場情況：n 目前合肥市場無此類產(chǎn)品供應(yīng)；在長三角其他城市，類似區(qū)域內(nèi)，老年公寓由于特殊的定位、針對性服務(wù)獲得了良好的市場認(rèn)可；n 本項目發(fā)展可行性分析：n 40年產(chǎn)權(quán)物業(yè)由于生活成本的增加可能會給老年消費(fèi)者帶來消費(fèi)抗性；由于體量有限，未能形成規(guī)模效應(yīng)；與項目整體定位存在一定背離，與少年宮等無法協(xié)同發(fā)展；綠地 21城 孝賢坊老年公寓主要是在產(chǎn)品設(shè)計、物業(yè)服務(wù)等方面具有較強(qiáng)的針對性Q2———— 老年公寓老年公寓n 項目地址：江蘇昆山花橋鎮(zhèn)綠地大道 555號 n 發(fā)展商：綠地集團(tuán)n 項目規(guī)模：綠地 21城占地 13平方米公里，包括 尊老社區(qū) 、國際社區(qū)、商務(wù)社區(qū)及度假社區(qū)四個主題社區(qū)昆山花橋鎮(zhèn)上海安亭孝賢坊孝賢坊n 物業(yè)類型：別墅、公寓、商業(yè)配套n 特色：根據(jù)老年人的生活習(xí)慣及要求，除對房型等建筑細(xì)節(jié)處理，還增加了各項的配套服務(wù)，包括 “管家式”家政服務(wù)、提供醫(yī)生護(hù)士上門服務(wù)的健康管理等等人性化、貼心服務(wù)提高對消費(fèi)者的吸引力人性化、貼心服務(wù)提高對消費(fèi)者的吸引力大型尊老社區(qū)，具備規(guī)模效應(yīng)大型尊老社區(qū)，具備規(guī)模效應(yīng)Q2———— 老年公寓案例老年公寓案例產(chǎn)品類型： SOHO（毛坯）潛在客戶：依托周邊已入駐大型企業(yè)集團(tuán)的創(chuàng)業(yè)型中小企業(yè)以及部分投資客；產(chǎn)品亮點(diǎn)：區(qū)域內(nèi)同類產(chǎn)品在目前規(guī)劃中較為稀缺、宜商宜??；產(chǎn)品類型：居住公寓（精裝修、小戶型）潛在客戶：對商業(yè)用地性質(zhì)抗性較小、價格承受能力相對較低的人群及對區(qū)域發(fā)展具有認(rèn)同感的投資者；產(chǎn)品亮點(diǎn)：戶型較小、低總價、產(chǎn)品設(shè)計和裝修風(fēng)格有特色、豐富配套和良好物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品類型：個性公寓（精裝修、錯層、戶型略大）潛在客戶：追求生活品質(zhì)的較高收入人群產(chǎn)品亮點(diǎn)：錯層、戶型略大、裝修風(fēng)格菜單化選擇、提供家具、電器等較齊全的生活設(shè)施；Q2———— 本項目產(chǎn)品及客戶定位本項目產(chǎn)品及客戶定位 存在的問題? 戶型單一，缺乏個性化；? 部分單元采光不足，而強(qiáng)調(diào)居住功能的客戶對其要求相對較高；青年公寓青年公寓（原定位）（原定位）產(chǎn)品限制多、改動余地較小，建議模糊的商務(wù)、產(chǎn)品限制多、改動余地較小，建議模糊的商務(wù)、居住概念，在樹立辦公形象之后推出，以相對較居住概念，在樹立辦公形象之后推出，以相對較低的價格吸引小型成長企業(yè)及部分投資客低的價格吸引小型成長企業(yè)及部分投資客Q2———— 現(xiàn)有方案的產(chǎn)品限制現(xiàn)有方案的產(chǎn)品限制SOHO（現(xiàn)定位）（現(xiàn)定位）存在的問題? 2幢，體量約 4萬平方米，老年公寓的相關(guān)配套無法形成規(guī)模效應(yīng)；? 與項目 “未來 ”城的整體定位存在一定背離；? 預(yù)計單套面積不低于 70平方米，房型偏大，總價高；? 區(qū)域生活配套有待改善，對目標(biāo)客戶的吸引力不足；建議強(qiáng)調(diào)區(qū)域發(fā)展及項目整體高端定位對公寓客戶的吸引建議強(qiáng)調(diào)區(qū)域發(fā)展及項目整體高端定位對公寓客戶的吸引在項目進(jìn)入成熟期推出在項目進(jìn)入成熟期推出Q2———— 現(xiàn)有方案的產(chǎn)品限制現(xiàn)有方案的產(chǎn)品限制老年公寓老年公寓（原定位）（原定位）酒店式公寓酒店式公寓（現(xiàn)定位）（現(xiàn)定位）? 錯層空間，戶型面積較大；建議對特殊戶型針對性定位，在項目進(jìn)入成熟期推出建議對特殊戶型針對性定位，在項目進(jìn)入成熟期推出Q2———— 現(xiàn)有方案的產(chǎn)品限制現(xiàn)有方案的產(chǎn)品限制普通公寓普通公寓（原定位）（原定位）個性化公寓個性化公寓（現(xiàn)定位）（現(xiàn)定位）針對經(jīng)濟(jì)積累薄弱的年輕人、對區(qū)域發(fā)展及項目整體具有認(rèn)同感、投資信心的投資者針對經(jīng)濟(jì)積累薄弱的年輕人、對區(qū)域發(fā)展及項目整體具有認(rèn)同感、投資信心的投資者小戶型－低總價，降低總投資額精裝修－溫馨舒適居家氛圍Q2———— 產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議增值配套服務(wù)，增強(qiáng)入駐客戶的專屬感會 所酒店式大堂酒店式的服務(wù) 例如：免費(fèi)班車往返市區(qū)主題會所享用報刊訂閱繳納公共事業(yè)費(fèi)代訂飲用水等Q2———— 產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議寫字樓定位研究商業(yè)定位研究40年產(chǎn)權(quán)物業(yè)研究精裝修住宅研究精裝修住宅研究項目整體開發(fā)策略產(chǎn)品訴求：體現(xiàn)奢華的生活品質(zhì)目標(biāo)客群：金字塔頂端