城市商業(yè)綜和縣城合體的開發(fā)與運(yùn)營規(guī)律講義(已修改)
2025-01-24 08:35 本頁面
【正文】 地級市和縣城綜合體的開發(fā)規(guī)律 ——以泉州、徐州、蘇州、南通等城市為例 楊寶民 張中增 深圳市新摩爾商業(yè)管理有限公司 清華大學(xué) ? 楊寶民，星聯(lián)國際不動產(chǎn)機(jī)構(gòu)深圳市新摩爾（ NEW MALL）商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理，清華大學(xué)商業(yè)地產(chǎn)總裁班客座教授。 ? 研究方向：基于知識創(chuàng)新的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營，大型城市綜合體，購物中心與白領(lǐng)百貨經(jīng)營。:465333227 電子郵件： ? 李軍，徐州中央百貨大樓股份公司副總經(jīng)理 ? 張中增，深圳中匯建筑設(shè)計事務(wù)所，西安建筑科技大學(xué)碩士研究生導(dǎo)師，兼職教授 目 錄 一、我國地級市的消費(fèi)特點(diǎn) 二、地級市商業(yè)綜合體的選址 三、地級市商業(yè)綜合體物業(yè)組合模型與業(yè)態(tài) 設(shè)計特點(diǎn) 四、地級市商業(yè)綜合體的建筑策劃 五、地級市商業(yè)綜合體招商與運(yùn)營管理特點(diǎn) 前 言 ? 從 2023年開始新摩爾商業(yè)管理公司陸續(xù)論證一些地級城市的購物中心和綜合體，積累了寶貴的經(jīng)驗和教訓(xùn)， 2023年不僅以新摩爾公司名義論證了泉州城市綜合體項目，而且在年底以專家身份到金華現(xiàn)場指導(dǎo) CBD與綜合體項目論證，2023年初期新摩爾公司集中力量論證了北京東郊專業(yè)MALL類型的城市綜合體項目。 ? 在楊寶民 張中增上海商業(yè)地產(chǎn)大規(guī)模公開課程中，部分學(xué)員也提出了在地級城市如何實(shí)際操作城市綜合體的問題。 ? 通過借鑒深圳新摩爾公司操作長沙 30萬平方米綜合體的系統(tǒng)化經(jīng)驗，我們開始重視在地級城市策劃一流城市綜合體的一條龍開發(fā)與運(yùn)營，提出了優(yōu)秀標(biāo)準(zhǔn)：在功能組合上借鑒世界一流城市綜合體，在文化內(nèi)涵上重視優(yōu)秀地域文化特點(diǎn)的表現(xiàn)，在地級城市綜合體盈利模式創(chuàng)新方面注重可操作性，能夠通過策劃和規(guī)劃設(shè)計以及招商資源的有效整合提高綜合體投資收益。 一．我國地級市的消費(fèi)特點(diǎn) ? 我國幅員遼闊，根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展特點(diǎn)可以劃分為三類地級城市，一類是發(fā)達(dá)城市例如大慶、溫州、東莞、泉州、嘉興、金華、無錫、蘇州等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，一類是內(nèi)陸中等發(fā)達(dá)城市例如徐州、揚(yáng)州、贛州、錦州、吉林、濰坊、大同、牡丹江、蕪湖、漯河，一類是不發(fā)達(dá)地級市，例如梅州、百色、吉安、阜陽、漢中、周口。 地級市消費(fèi)一般特點(diǎn) ? ，高檔品牌消費(fèi)除沿海發(fā)達(dá)城市外較少。 ? ，業(yè)態(tài)以超市、百貨、專賣店以及批發(fā)市場為主。 二．地級市商業(yè)綜合體的選址 ? ? 一般選址在老城區(qū)最繁華商業(yè)步行街的端點(diǎn)，明顯優(yōu)點(diǎn)是降低開發(fā)風(fēng)險，提升老城區(qū)商業(yè)步行街的檔次。缺點(diǎn)是開發(fā)成本較高，往往涉及拆遷，需要得到政府的大力支持和引導(dǎo)，在大多數(shù)地級市適合采用這種方式。 表 需要周密的拆遷方案，保證被拆遷的居民以及商戶合理權(quán)益，同時要做好充分的宣傳工作，減少拆遷阻力。 控制拆遷總體成本和時間是最重要的工作，需要進(jìn)行拆遷摸底和評估，否則可能導(dǎo)致項目流產(chǎn)。 一般作為外地開發(fā)商適合固定費(fèi)用，委托政府拆遷方式，對于被拆遷戶可以優(yōu)先安排子女就業(yè)，鼓勵他們以優(yōu)惠價格購買綜合體的住宅和商鋪，形成和諧的社會氛圍。 政府在綜合體建設(shè)過程中需要起到引導(dǎo)作用，對政府政策連續(xù)性和政府領(lǐng)導(dǎo)人的威信和穩(wěn)定程度都需要評估。 需要政府對綜合體項目開發(fā)認(rèn)識形成共識，形成正式文件 擁有相當(dāng)實(shí)力才能開發(fā)綜合體項目 資金不夠企業(yè)采取戰(zhàn)略聯(lián)盟方案，聯(lián)合實(shí)力更強(qiáng)，注重可持續(xù)經(jīng)營理念的企業(yè)加盟。 ? 我國眾多城市都有自己的新城開發(fā)計劃，新區(qū)開發(fā)策略受到地方領(lǐng)導(dǎo)水平和國際化視野的制約，需要先策劃后規(guī)劃，只有新城開發(fā)具有較高的城市規(guī)劃和商業(yè)規(guī)劃水平，新區(qū)的綜合體開發(fā)才能具備良好的開發(fā)條件，在城市新區(qū)選址建設(shè)綜合體具有自己的特點(diǎn)，我們進(jìn)行了初步歸納分析 表 SWOT分析 S 新區(qū)地價便宜，占地面積較大，適合開發(fā)非常高起點(diǎn)的綜合體，需要打造 W 周邊消費(fèi)人群不夠，人氣聚集困難，開發(fā)失敗率極高，對開發(fā)和經(jīng)營水平提出較高要求 O 新區(qū)建設(shè)是中國地級市在城市化進(jìn)程中普遍遇到的問題，新區(qū)開發(fā)城市綜合體是必然趨勢，選擇會展中心和城市 CBD區(qū)域建設(shè)城市綜合體是一種機(jī)遇 T 老城市開發(fā)綜合體對新城區(qū)威脅最大 ? 地級市在新區(qū)開發(fā)過程中，一般要重點(diǎn)將一個新區(qū)作為 CBD所在地，不要多個重點(diǎn)，否則新區(qū)居民區(qū)太少，人口聚集不夠，難以形成氣候。金華在城市化進(jìn)程中采取組團(tuán)式的城市發(fā)展戰(zhàn)略，但是在實(shí)施過程中，主要開發(fā)方向金東新區(qū)規(guī)劃面積過小，明顯出現(xiàn)了多個新區(qū)同步開發(fā)的失誤，造成社會資源的浪費(fèi)。事實(shí)上能夠集中力量發(fā)展金東新區(qū)，與義烏等加快一體化進(jìn)程是最佳選擇。 新區(qū)開發(fā)過程中，居住區(qū)和商業(yè)區(qū)域統(tǒng)籌考慮，商業(yè)區(qū)域一般放在中部交通便捷位置，在園區(qū)經(jīng)濟(jì)方面重點(diǎn)吸引無污染的產(chǎn)業(yè)集群。 泉州是歷史文化名城，室內(nèi)空間擁擠，缺乏綠地，同時也非常需要恢復(fù)古代泉州宋代時候的總體格局，我們認(rèn)為在城東和東海等片區(qū)建設(shè)城市綜合體比較合適。 金華市金東新區(qū) 三、地級市商業(yè)綜合體物業(yè)組合模型與業(yè)態(tài)設(shè)計特點(diǎn) —以蘇州為例 類別 面積范圍 品牌與檔次 五星級酒店 5— 6萬平方米 靠近會展中心一般選擇商務(wù)酒店品牌，例如皇冠假日、錦江等品牌 購物中心 510萬平方米 中高檔購物中心 商業(yè)街區(qū) 23萬平方米 餐飲占有較大比重，有條件地區(qū)優(yōu)先考慮奧特萊斯業(yè)態(tài) 公寓 5— 8萬平方米 寫字樓 48萬平方米 發(fā)達(dá)地級城市具有中高端消費(fèi)人群，例如，蘇州就有多家五星級酒店和大型會展中心設(shè)施。 表 ? 蘇州是我國發(fā)達(dá)地級城市的代表，不僅是吳文化的發(fā)源地，而且其經(jīng)濟(jì)實(shí)力已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越一般的省會城市。 ? 蘇州工業(yè)園區(qū)是
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