商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和運(yùn)營研討(已修改)
2025-01-15 04:09 本頁面
【正文】 商業(yè)地產(chǎn)的開 發(fā)和運(yùn)營 主講人：楊軍艇先生 —— 廣州百嘉信地產(chǎn)集團(tuán) —— 副總經(jīng)理兼商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理 2023年 3月 1 Contents 3 11 3 13 23 3 43 53 63 73 83 93 10 商業(yè)地產(chǎn) 購物中心成功的基礎(chǔ)因素 購物中心選址 購物中心如何獲利 商鋪銷售 — 中國購物中心難解之困 購物中心開發(fā)經(jīng)營的市場導(dǎo)向 經(jīng)營之道 購物中心增值效益：廣告、推廣 經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì) 購物中心與住宅房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營的差異 購物中心開發(fā)流程 2 一、商業(yè)地產(chǎn) 商業(yè)地產(chǎn)綜述 商業(yè)街 批發(fā)市場 酒店、寫字樓 購物中心 3 二、購物中心成功的基礎(chǔ)因素 市場承托力（客流） 充足的資金（開發(fā)商） 合理的建筑規(guī)劃 4 三、購物中心選址 “第一是選址，第二是選址，第三還是選 址”，這是商界耳熟能詳?shù)囊痪涿裕徫? 中心的成功，同樣離不開這一前提。根據(jù) 我的經(jīng)驗(yàn)，購物中心選址要考慮四個(gè)主要 因素： 1) 消費(fèi)人口，客流量 2) 交通狀況 3) 商業(yè)環(huán)境 4) 地形特點(diǎn) 5 地點(diǎn) 商圈不可移動(dòng)性 (如香港的尖沙咀多 年來都是商業(yè)旺地 ) 城市發(fā)展方向性 (如天河城的成功 也有賴于城市東 移的發(fā)展方向 ) 9 三、購物中心選址 地形特點(diǎn)（六不宜） 快速路旁沒緩沖區(qū)不宜 高架路、立交橋下不宜 斜坡頂不宜 臺(tái)階太高不宜 火車站、汽車站旁不宜 不是客流必經(jīng)之路的地下層不宜 7 人流 有可能達(dá)到性 消費(fèi)群的固定性 花花世界的人流到達(dá)性差，故不可能做個(gè) SHOPPING MALL 華南 MALL也是因?yàn)闆]有固定消費(fèi)群，所以難以經(jīng)營成功 東莞第一國際里的中華百貨，星 期日 15： 30去只有 2個(gè)顧客。 天河城有 80萬固定消費(fèi)群，尤其是 7家珠寶店的生意比其他 MALL好 但天河城百貨的虎門店也失敗，因?yàn)橹袊€城市不是太適合百貨 反而是超市或大賣場 +散戶的經(jīng)營模式比較適合。 10 定位 整體市場的適應(yīng)性 每個(gè)城市只允許少量的如麗柏廣場這類的純高檔 商場，而一般 SHOPPING MALL的主要顧客為城 市的白領(lǐng)及中產(chǎn)階級(jí) ，沒有 20233000元 /月收 入的人群，難以成為 MALL的消費(fèi)主力 一線城市 10萬 m2SHOPPINGMALL需要 10萬人流 的支持，二線城市至少需要 5萬人流的支持 購買力的可能性 一個(gè)地區(qū)生活水平及消費(fèi)力的表現(xiàn) : 最低生活保障水平（如廣州是 680 元 /月，南昌是 380元 /月） 平均樓價(jià) 上述兩項(xiàng)亦是商場租價(jià)定位的依據(jù)。 11 老板 /政府 經(jīng)營操盤者 租戶 消費(fèi)者 四、購物中心如何獲利 購物中心獲利是一個(gè)長遠(yuǎn)的過程。 前提： 如何說服投資者、老板， SHOPPING MALL投資 經(jīng)營最少要有 3年時(shí)間的守業(yè)期； 商業(yè)地產(chǎn)的各相關(guān)方 13 四、購物中心如何獲利 購物中心因?yàn)槠浣?jīng)營性而具有升值、增值 前景，租價(jià)和售價(jià)都比住宅，寫字樓要高，這 是吸引眾多投資者的關(guān)鍵。 商業(yè)地產(chǎn)尤其是 SHOPPING MALL是講究長期經(jīng) 營回報(bào)的，一般是需要 10或 10年以上的時(shí)間經(jīng)營才 能全部回本并長期營利，最快也要 5
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